Alexandria Real Estate Equities Inc (ARE) T4 2019 Résultats C …

Source de l'image: The Motley Fool.

Alexandria Real Estate Equities Inc (NYSE: ARE) Résultats du quatrième trimestre 2019 4 février 2020, 15 h 00 ET

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique du quatrième trimestre et de fin d'année 2019 d'Alexandria Real Estate Equities.

    [Operator Instructions]

    J'aimerais maintenant confier la conférence à Paula Schwartz des relations avec les investisseurs. Allez-y, madame.

    Paula Schwartz – Relations avec les investisseurs, Rx Communications Group

    Merci et bonjour à tous.

    Cette conférence téléphonique contient des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Les résultats réels de la société pourraient différer sensiblement de ceux projetés dans les déclarations prospectives. Des informations supplémentaires concernant les facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux des déclarations prospectives figurent dans les rapports périodiques de la société déposés auprès de la Securities and Exchange Commission.

    J'aimerais maintenant passer la parole à Joel Marcus, président exécutif et fondateur. Allez-y, Joel.

    Joel S. Marcus – Président Exécutif & Fondateur

    Merci, Paula, et bienvenue à tous à la conférence téléphonique du quatrième trimestre et de fin 2019. Et avec moi aujourd'hui sont Dean Shigenaga, Steve Richardson et Peter Moglia.

    Nous tenons à remercier, tout d'abord, le plus important, chacun des membres de la famille Alexandria du fond du cœur pour une excellente exécution de notre plan d'affaires 2019, une véritable exécution granulaire au jour le jour avec le plus haut niveau d'excellence opérationnelle. Nous sommes très, très fiers. Alors que nous célébrions notre 25e anniversaire en 2019 depuis notre fondation, nous avons également atteint et dépassé la capitalisation boursière totale de 25 milliards de dollars dont nous sommes également très fiers. Et nous sommes fiers d'annoncer, comme vous le voyez aujourd'hui, l'activité de location la plus élevée de l'histoire de l'entreprise, avec tant d'entreprises cherchant réellement des campus d'Alexandrie, pas seulement de l'espace n'importe où. Le taux de location le plus élevé augmente en 10 ans et les meilleurs sont vraiment tirés par les meilleurs et les emplacements et nos actifs qui ont vraiment contribué à ce succès.

    Et nos marges d'exploitation sont vraiment exceptionnelles et elles sont vraiment motivées par une gestion judicieuse de notre plan d'affaires unique. Merci à tous pour cela. Quand on regarde l'industrie, il y a un soutien bipartisan continu pour le financement des NIH, qui est resté fort. Le Congrès a fourni 2,6 milliards de dollars supplémentaires pour le budget de l'exercice 2010, totalisant près de 42 milliards de dollars, ce qui marque la cinquième année consécutive. Le Congrès a fourni au NIH une augmentation de plusieurs milliards de dollars.

    En 2019, il y avait 48 nouvelles thérapies approuvées par la FDA, une autre année historiquement forte pour apporter de nouvelles thérapies nouvelles aux patients, surtout – plus important encore, plusieurs nouvelles thérapies approuvées en 2019 comprenaient des modalités innovantes, contre de nouvelles cibles et pour des maladies qui ont longtemps -les traitements nécessaires tels que la drépanocytose et la dépression post-partum. Et nous sommes fiers de dire qu'en 2019, Alexandrie a reçu 52% de ses locataires des nouvelles approbations de la FDA. Et de toutes ces approbations, environ un quart étaient liées au cancer et un quart à celles liées au système nerveux central.

    L'investissement total dans les entreprises de sciences de la vie est resté solide, à environ 26 milliards de dollars pour 2019. Le deuxième record en importance au cours de la dernière décennie. Et malgré la volatilité des marchés en 2019, les capitaux ont continué à affluer vers les marchés publics. En 2019, 5,5 milliards de dollars ont été levés à travers 48 introductions en bourse biopharmaceutiques sur les bourses américaines et 84% de ce montant levé a été réalisé sur les marchés des grappes d'Alexandrie.

    Permettez-moi de m'attarder un instant sur le coronavirus. Le 30 janvier, l'OMS a déclaré le nouveau coronavirus chinois, une urgence sanitaire mondiale. Et certains des locataires les plus importants d'Alexandrie travaillent déjà avec le NIH sur les vaccins. Et l'espoir est qu'un vaccin sera prêt pour les essais humains dès le mois d'avril. Dans l'intervalle, les fabricants de médicaments américains font don de grandes quantités de médicaments antiviraux dans l'intervalle, ce qui pourrait aider à lutter contre le virus. Et comme beaucoup d'entre vous le savent, certains experts prédisent qu'il pourrait y avoir jusqu'à 2% de baisse du PIB chinois en raison de ce virus.

    Passons brièvement à la politique. Il y a eu une attention accrue à la fois sur le prix des médicaments et l'examen par la FTC des fusions et acquisitions qui a attiré l'attention des investisseurs des marchés privés et publics, car ils s'efforcent de comprendre comment cela peut avoir un impact sur les évaluations, l'intérêt et l'innovation par la biopharmacie et réévaluer quels types de les entreprises sont les premières à réussir dans les environnements actuels et / ou potentiels futurs. Cependant, ces problèmes n'ont pas entraîné de modification substantielle du capital disponible pour financer des entreprises innovantes en sciences de la vie. Et les fusions et acquisitions continuent d'être actives avec plusieurs accords annoncés fin 2019 et au premier mois de 2020.

    Et il est probable que lorsque vous regardez – il y a maintenant quatre projets de loi au Congrès qui sont à peu près bloqués en ce qui concerne certains objectifs – donner ou prendre, l'accent sur le prix des médicaments. Mais il est douteux étant donné que nous sommes dans une année électorale majeure que ceux-ci verront jamais le jour.

    Et enfin, l'administration Trump, dans sa propre politique, souhaite potentiellement lier ce que Medicare paie pour les médicaments administrés par des médecins à un panier de produits économiquement similaires dans d'autres pays – un panier de pays. Et selon une telle proposition, Medicare paierait 126% du prix moyen payé dans ces pays. Mais je pense qu'il est juste de dire que c'est loin. La Maison Blanche examine toujours un projet de proposition. Et une fois qu'il sera public, les partisans et les opposants auront le temps de faire valoir leurs arguments devant l'administration bien avant qu'il ne soit finalisé. Et même alors, l'idée ne sera probablement qu'un programme pilote temporaire. N'oubliez pas non plus que Medicare couvre essentiellement environ un tiers de la population américaine.

    Donc, avec cela, permettez-moi de céder la parole à Steve pour quelques détails granulaires sur le trimestre et l'année.

    Stephen A. Richardson – Co-Directeur Général

    Merci, Joel.

    Le leadership clair et constant d'Alexandrie en tant que partenaire de la vaste industrie des sciences de la vie et premier développeur de campus scientifiques et technologiques de classe mondiale génère des performances exceptionnelles, comme en témoigne le volume de location annuel le plus élevé de son histoire de 5,1 millions de pieds carrés et les écarts de location les plus élevés. au cours des 10 dernières années de 32,2% sur une base PCGR. Il est important de prendre du recul alors que nous entamons une nouvelle décennie et d'évaluer ce qui est à l'origine de cette surperformance.

    Premièrement, nos talents dans toute l'entreprise et une forte culture de la méritocratie, et deuxièmement, la stratégie que nous avons soulignée lors de notre récente Journée des investisseurs, la création et la conservation continues de méga campus uniques dans les pôles d'innovation les plus solides du pays. Nous sommes très bien positionnés pour une croissance future robuste avec des méga campus convaincants dans chacun de nos clusters. Peter couvrira en détail les récentes acquisitions qui ont ajouté à ces campus et le résumé de haut niveau suivant fournit un cadre clair pour cette opportunité de croissance de haute qualité.

    Dans le Grand Boston, Arsenal sur le Charles. À New York, nous faisons avancer les négociations de la troisième tour avec la ville. Au Maryland, le Shady Grove est construit sur mesure dans une nouvelle grande parcelle de terrain. Dans Research Triangle Park, les campus Research Drive et Davis Drive. À Seattle, le Mercer Mega Block ancrant notre position dominante le long de la partie est de South Lake Union. Et à San Diego, le San Diego Tech Center à Sorrento Mesa.

    Et pour présenter aujourd'hui un moment fort particulier, la joint-venture très créative et convaincante avec Boston Properties dans le sud de San Francisco. Le campus totalise 29,3 acres. Alexandria a fourni 313 000 pieds carrés de propriétés opérationnelles comprenant un laboratoire de classe A, un immeuble de bureaux et un bâtiment d'agrément en bois de masse nette zéro avec des conférences et un café ancré en location par la California Life Sciences Association. Boston Properties a contribué 775 000 pieds carrés et trois immeubles de bureaux. Les installations existantes seront éventuellement sur une base d'environ 50-50 et de nouveaux développements sur une base de 51-49. Nous avons conjointement la capacité de libérer une valeur énorme sur le site avec la capacité de développer trois installations de classe A au sol totalisant 637 000 pieds carrés et de réaménager l'un des immeubles de bureaux de Boston Properties, de sorte qu'environ 50% du campus offre des opportunités de création de valeur au fil du temps et la transformation ultime en un méga campus de laboratoire de haute qualité.

    Le site est vraiment destiné à devenir le premier site des sciences de la vie dans le sud de San Francisco, car il comprend une distance de marche du Caltrain, qui subit une rénovation et une mise à niveau substantielles, un plan directeur repensé et un bâtiment communautaire unique qui sera un aimant pour l'industrie des sciences de la vie. Alexandria et Boston Properties partagent une haute estime et un respect mutuel pour leurs équipes et leurs réalisations respectives. Et collectivement, nous sommes très enthousiastes quant à l'avenir du campus alors que nous nous développons conjointement avec Alexandrie en tant que développeur principal, un méga campus hautement aménagé avec un total de 1,7 million de pieds carrés à l'achèvement.

    Sur une note distincte, la proposition E à San Francisco sera – nous nous attendons à être adoptée lors des prochaines élections de mars. La Prop E constitue essentiellement un autre obstacle à l'entrée pour le développement car elle lie l'attribution des droits de bureaux de Prop M à la capacité de la ville à répondre aux exigences de l'État de Californie en matière de logements abordables. Le Prop M dispose d'une nouvelle allocation de 875 000 pieds carrés, soit environ 1% de l'ensemble des bureaux de la ville pourrait ainsi être encore plus contraint et réduit. Nous suivons de près cette mesure de vote et prévoyons que son adoption rendra les campus existants et autorisés encore plus souhaitables et précieux.

    Les mesures générales à l'échelle de l'entreprise incluent à nouveau 5,1 millions de pieds carrés loués en 2019, le plus élevé de l'histoire de l'entreprise, des augmentations de taux de location de 17,6% en espèces en 2019 et de 32,2% en PCGR, la plus élevée des 10 dernières années. Sur la base de l'évaluation à la valeur du marché dans toutes les régions, nous sommes à environ 17,1% sur une base PCGR. Et enfin et surtout, un sentiment d'urgence persiste sur le marché, car près des trois quarts de nos baux en 2019 étaient des renouvellements anticipés. La stratégie d'Alexandrie, son équipe et sa marque forte positionnent bien l'entreprise pour une croissance durable sur chacun de nos marchés.

    Je vais le remettre à Peter.

    Peter M. Moglia – Co-PDG & Co-Chief Investment Officer

    Merci, Steve.

    Je vais passer les prochaines minutes à vous mettre à jour sur nos livraisons au quatrième trimestre, 88 Bluxome, le Mercer Mega Block et 15 Necco progress, donner une mise à jour sur les coûts de construction, puis compte tenu de l'activité récente, mettre en évidence quelques acquisitions majeures qui s'est produite au quatrième trimestre et s'est terminée en janvier.

    En ce qui concerne les développements, 2019 a été une année très occupée à bien des égards, mais en particulier sur le front du développement et du réaménagement, car nous avons livré plus de 2 millions de pieds carrés à des rendements initiaux moyens de 7,4% selon les PCGR et de 6,9% en espèces. Les livraisons du quatrième trimestre ont été légères par rapport aux trois premiers trimestres à 131 000 pieds carrés, mais nous avons clôturé cinq projets au cours du trimestre et terminé l'année avec les 11 projets couvrant neuf sous-marchés à 95% d'occupation ou plus, illustrant la forte demande présente dans tous les de notre marché.

    Étant donné l'intérêt important pour 88 Bluxome dans le sous-marché SoMa de San Francisco, le Mercer Mega Block à Seattle et 15 Necco dans le quartier Seaport de Boston, nous voulions fournir une brève mise à jour sur ces trois. Comme beaucoup d'entre vous le savent, l'équipe de la Bay Area – l'important engagement communautaire et municipal de l'équipe de la Bay Area a abouti à ce que notre projet 88 Bluxome reçoive l'allocation Prop M sur l'ensemble du projet, par opposition à l'approbation par phases que d'autres développeurs ont reçue. Nous sommes heureux d'annoncer que nous sommes désormais pleinement habilités car toutes les périodes de contestation ont expiré et le litige concernant le plan Central SoMa a été résolu. Nous prévoyons recevoir un permis de démolition et nos travaux sur site en mai, et nous prévoyons commencer ces activités au cours de l'été une fois certains travaux hors site requis terminés. Comme vous le savez probablement, le projet de 1 070 000 pieds carrés est loué à 46% à Pinterest et 58% au total.

    Le statut du Mercer Mega Block est que nous négocions avec le Département de l'écologie un décret de consentement de l'acheteur potentiel qui limitera essentiellement notre responsabilité environnementale. Et cela devrait être résolu d'ici la fin de l'année et nous devrions clôturer peu de temps après. Parallèlement, nous préparons des dessins pour les premiers conseils de conception et un milieu de permis d'utilisation principal peu de temps après la clôture, ce qui perfectionnera le droit à ce projet.

    En ce qui concerne le 15 Necco, nous sommes en train de repenser le bâtiment pour qu'il soit prêt pour le laboratoire, et il est actuellement en cours d'examen avec la Boston Planning and Development Agency. Nous nous attendons à ce que le droit soit complet et que nous ayons un permis pour ouvrir la voie au premier trimestre de l'année prochaine. L'emplacement a été très bien accueilli par les locataires du marché et nous avons eu des discussions préliminaires avec quelques-uns d'entre eux.

    Passons aux coûts de construction. Étant donné notre propension aux activités à valeur ajoutée, notre processus de souscription comprend des mises à jour périodiques rigoureuses des tendances des coûts de construction. Les tarifs effectifs ont été un thème constant dans bon nombre de nos réunions d'investisseurs et, dans l'ensemble, nous avons pu les gérer en engageant nos sous-traitants tôt et en tirant parti de nos relations approfondies avec eux pour obtenir les meilleurs prix pour l'acier et l'aluminium à rachat et couvrir les pics inattendus avec contingence. Malgré les récents développements positifs de la guerre commerciale, nous restons prudents et conservateurs dans notre tarification des coûts, car les fabricants sont prompts à souligner que nos prix sont susceptibles de changer en fonction des négociations commerciales.

    Notre dernière analyse, que nous obtenons directement de nos sous-traitants, indique que la moyenne nationale des escalades reste dans la fourchette de 5%, ce qui est cohérent avec 2019 et les dernières années. La plupart de nos principaux partenaires contractuels sur nos marchés prévoient un ralentissement vers la fin de 2020 et en '21 et '22, ce qui pourrait atténuer la pression sur les prix. La majeure partie de la pression sur les prix est attribuée aux pénuries de main-d'œuvre qualifiée. Bien que l'industrie de la construction continue de créer des emplois, la plupart des ajouts ont été des travailleurs non qualifiés, ce qui a augmenté l'écart de productivité, ce qui a conduit à des échelles de rémunération supérieures à celles du marché pour les travailleurs qualifiés et, au fil du temps, à des projets de personnel. Le ralentissement prévu atténuerait cela.

    Passons aux acquisitions. Comme vous le savez, nous avons exécuté une offre secondaire en janvier et l'utilisation du produit comprend la recherche d'un certain nombre d'acquisitions stratégiques. Environ 956 millions de dollars ont été achevés au quatrième trimestre de 2019 et comprennent les éléments suivants. Arsenal on the Charles, qui a été dévoilé lors de la journée des investisseurs, est situé à Watertown, dans la banlieue intérieure de Cambridge, et a fermé le 17 décembre au prix d'achat de 525,5 millions de dollars. Cette acquisition est un excellent exemple de notre concentration sur les investissements à valeur ajoutée. Une fois le développement terminé, nous envisageons un campus de 12 bâtiments d'une superficie de 1 035 000 pieds carrés qui offrira une ampleur sans précédent à Cambridge dans la banlieue intérieure.

    Les 3825 et 3875 Fabian Way ont fermé en décembre au prix d'achat de 291 millions de dollars et sont situées dans le sous-marché du Grand Stanford à Palo Alto. Ce campus de 478 000 pieds carrés a été loué au vendeur et offre une opportunité tout aussi unique à Alexandrie d'atteindre l'échelle dans un emplacement de grappe très apprécié.

    Le centre technique de San Diego de 598000 pieds carrés sera rebaptisé SD Tech par Alexandria et sera finalement entièrement développé par phases en un méga campus d'environ 1,3 million de pieds carrés de sciences et technologies de la vie, que nous possédons dans une coentreprise de 50 à 50. Bien qu'il soit connu comme le principal campus technologique de Sorrente Mesa, il a perdu de son éclat ces dernières années et nous offre donc une excellente occasion de tirer parti de nos compétences en matière de réaménagement et de notre horizon de propriété à long terme pour créer une valeur significative grâce à un repositionnement réfléchi. En plus des acquisitions du 4T19, nous avons réalisé trois transactions totalisant un peu plus de 341 millions de dollars en janvier et j'aborderai brièvement l'une d'entre elles également.

    Le 275 Grove Street, également connu sous le nom de Riverside Center, est un projet de bureau de 510 000 pieds carrés avec un accès formidable à Cambridge et à Boston via son adjacent à chacune des stations Riverside Green Line et à l'emplacement à la jonction de la route 120A et de l'échangeur Mass Pike. Il est également situé dans une zone de la banlieue ouest où réside une quantité considérable de talents de cadres. Le projet est à Newton, à moins de 8 km de notre cluster Waltham et nous considérons cette acquisition comme une extension de cela. En plus des avantages du transport en commun et de la proximité des décideurs, le Riverside Centre offre la possibilité de convertir progressivement le bâtiment en laboratoire au fil du temps.

    Donc avec ça, je passe l'appel à Dean.

    Dean A. Shigenaga – Coprésident et chef de la direction financière

    Merci, Peter. Dean Shigenaga ici. Bonjour à tous.

    En tant que société immobilière axée sur la mission, nous sommes très fiers de la formidable exécution des résultats d'exploitation et financiers de notre équipe. Notre équipe reste très concentrée sur le leadership ESG, ayant un impact positif sur la société en exécutant de manière réfléchie pour minimiser l'impact de notre entreprise sur l'environnement en faisant progresser la santé humaine, le bien-être et la nutrition. En 2019, notre équipe a obtenu une note de cinq étoiles et un score de divulgation A du GRESB. Nous avons émis 550 millions de dollars d'obligations vertes avec un produit affecté à des projets éligibles verts consistant en des projets certifiés plomb or ou platine en plus d'autres émissions d'obligations, avons poursuivi la réalisation de nos objectifs 2025, axés sur la façon dont nous gérons les émissions de carbone, la consommation d'énergie, les déchets le détournement et l'utilisation de l'eau, puis le leadership continu en matière de santé et de bien-être.

    Le mois de novembre a été une période vraiment excitante pour nos employés, 59 d'entre eux ayant terminé le marathon de New York sur une distance de 26,2 milles afin de recueillir des fonds importants pour la recherche critique au Mountain Sloan Kettering Cancer Center. Maintenant, c'est assez étonnant puisque c'était le premier marathon pour la plupart de nos coureurs. Nos solides résultats mettent en évidence une croissance continue et des flux de trésorerie de haute qualité, une efficacité opérationnelle dans plusieurs statistiques clés du secteur des FPI.

    Les revenus totaux se sont élevés à 1,5 milliard de dollars, en hausse de 15,4% par rapport à 2018. Le NOI en espèces était de 1 milliard de dollars pour le quatrième trimestre annualisé. Et le FFO par action ajusté était en bonne voie avec nos attentes à 1,77 $ et 6,96 $ pour le quatrième trimestre et 2019 respectivement. Une croissance des flux de trésorerie de haute qualité a été générée par l'une des meilleures listes de locataires de l'industrie des FPI, avec 50% de nos revenus locatifs annuels provenant de locataires de première qualité ou de sociétés à grande capitalisation. La croissance du PNB des biens immobiliers a été forte pour 2019 à 3,1% et 7,1% en fonction de la trésorerie. Et comme Peter l'a souligné, en 2019, nous avons livré 2,1 millions de pieds carrés louables de projets de développement et de réaménagement contribuant à une croissance significative du loyer et du résultat opérationnel net.

    L'occupation est désormais très forte ce trimestre à 97,8% avant prise en compte de la vacance des immeubles récemment acquis. Désormais, l'inoccupation de ces propriétés récemment acquises a réduit l'occupation de 1% au quatrième trimestre. Et une fois combinés aux acquisitions que nous avons conclues en janvier 2020, l'ensemble réduira de 2,4% le taux d'occupation au premier trimestre. Maintenant cette vacance est principalement liée à San Diego Tech qui a été acquise au quatrième trimestre et à la consolidation des bâtiments, Boston Properties a contribué à notre coentreprise avec 27% de vacance.

    Maintenant, le point important à retenir est que notre taux d'occupation dans notre base d'actifs de base reste très solide et cette vacance représente des opportunités de croissance des revenus de location et des flux de trésorerie au cours des six à huit prochains trimestres. Veuillez donc vous reporter aux informations tabulaires au bas de la page 20 de notre package supplémentaire pour plus d'informations.

    Il y a maintenant eu une attention récente sur les changements potentiels aux taxes foncières pour l'immobilier commercial. Actuellement en vertu de la proposition 13, l'immobilier commercial en Californie est soumis à des impôts fonciers qui sont évalués à 1% du prix d'achat, soumis à des augmentations annuelles de la juste valeur marchande plafonnées à 2% et soumises à une évaluation pour les nouvelles constructions. Maintenant, il est vraiment trop tôt pour dire s'il y aura des changements d'impôts fonciers pour l'immobilier commercial en Californie, mais quelques points clés à garder à l'esprit. Alexandria a une structure de location très favorable avec plus de 97% de nos baux prévoyant le recouvrement des dépenses d'exploitation et des dépenses en immobilisations majeures. Par conséquent, il y aurait un montant très insignifiant que nous ne récupérerions pas auprès de nos locataires si nos propriétés étaient évaluées à la juste valeur.

    De plus, la plupart de nos propriétés sont relativement nouvelles par rapport à l'aménagement et au réaménagement de fond en comble. Et par conséquent, nous pensons que nous sommes dans une meilleure position que la propriété moyenne dans nos principaux marchés. Surtout, l'industrie des sciences de la vie est extrêmement concentrée sur l'avantage de la proximité d'autres scientifiques et entités innovantes afin de développer des thérapies nouvelles et innovantes par rapport au montant nominal du loyer qu'ils paient par rapport à leur budget annuel de R&D.

    Maintenant quelques points sur les déficiences. Au cours du quatrième trimestre, nous avons constaté des dépréciations totalisant 10 millions de dollars principalement pour réduire une partie de notre base de coûts dans deux placements privés. Nous prévoyons toujours récupérer une partie importante de notre investissement initial. Une entreprise se concentre sur les maladies neurodégénératives et l'autre, au stade clinique, se concentre sur de nouvelles cibles enzymatiques. Fait important, nos investissements globaux en capital-risque continuent de générer une valeur importante. Nos divulgations ce trimestre ont mis en évidence une création de valeur récente totalisant près de 0,5 milliard de dollars, soit plus de 400 millions de dollars de gains non réalisés au 31 décembre et plus de 70 millions de dollars de gains nets réalisés au cours des deux dernières années.

    Maintenant, du côté de l'immobilier, au quatrième trimestre, nous avons décidé de nous engager à vendre les deux seules propriétés héritées que nous possédons au New Jersey et en Floride, ce qui a entraîné des charges de dépréciation totalisant 12,3 millions de dollars. Nous espérons vendre ces propriétés au cours des quatre prochains trimestres. Maintenant, nous restons sur la bonne voie avec notre objectif divulgué 5,2 fois pour le BAIIA ajusté de la dette nette au 31 décembre 2020. Et nous avons estimé qu'il était prudent de rester patient et d'exécuter notre offre de capitaux propres de suivi au début de 2020 pour financer deux acquisitions clés qui ont été attribués et achevés en décembre 2019. En conséquence, notre endettement net sur BAIIA ajusté pour le quatrième trimestre de 2019 était 0,4 fois plus élevé que les 5,3 fois que nous avions initialement prévu.

    Il est cependant très important de souligner que notre équipe mérite d'être reconnue pour la réalisation de nos notations de crédit Baa1 / BBB +, ce qui classe notre profil de crédit au environ du 90e centile parmi 160 REIT cotés en bourse et cela exclut les REIT hypothécaires. Maintenant, un bref commentaire concernant notre programme ATM. Nous prévoyons déposer ici un nouveau programme d'offre sur le marché au premier trimestre.

    Concernant les prévisions, nous avons réaffirmé nos prévisions pour 2020 pour le BPA et le FFO par action, ajustées respectivement à un point médian de 2,22 $ et 7,38 $. Et veuillez vous référer à la page 7 de notre ensemble supplémentaire pour les hypothèses sous-jacentes détaillées incluses dans nos conseils.

    Permettez-moi de revenir à Joel.

    Joel S. Marcus – Président Exécutif & Fondateur

    Opérateur, vous pouvez l'ouvrir pour des questions et réponses, s'il vous plaît.

    Questions et réponses:

    Opérateur

    [Operator Instructions]Et notre première question viendra de Jamie Feldman de Bank of America Merrill Lynch. Allez-y.

    Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    Super merci. Je suppose que je voulais juste commencer, en pensant simplement au risque potentiel d'un excès d'approvisionnement dans le sud de San Francisco et le port de Boston. Il semble que nous ayons plusieurs projets en préparation là-bas. Pouvez-vous nous donner vos dernières réflexions sur ces deux marchés?

    Stephen A. Richardson – Co-Directeur Général

    Jamie, salut, c'est Steve. Merci pour la question. Nous en parlons depuis un bon moment dans le sud de San Francisco et je pense que nous sommes très heureux de voir que l'offre qui en résulte a été largement absorbée. Kilroy avec 650 000 pieds carrés de phase 1 est entièrement loué. Cela ne représente donc pas une opportunité à court terme. Blackstone a maintenant résolu la moitié de son immeuble de 400 000 pieds carrés. Ils ne disposent donc que de 200 000 pieds carrés. Et enfin, HCP n'a plus que 65 000 pieds carrés disponibles dans son projet un peu plus au nord et au sud de San Francisco.

    Donc, dans l'ensemble, c'est une offre très limitée de stocks disponibles et nous avons à notre tour l'impression d'être extrêmement bien positionnés avec 201 Haskins. Nous avons loué 100 000 pieds là-bas et des discussions sont en cours pour un autre gros bloc d'espace. Donc, comme cela a peut-être été une préoccupation et quelque chose que nous surveillions de près il y a un an, nous sommes en très bonne forme. Le futur pipeline, je pense que nous allons examiner cela et continuer à surveiller cela, mais je pense que cela sera mesuré sur un certain nombre d'années et ne présentera pas vraiment un grand choc d'approvisionnement.

    Déménagement à Seaport. Il y a probablement trois autres projets qui pourraient rivaliser avec notre site Necco, si vous cherchez de grands blocs d'espace. Quelques-uns à environ 200 000 pieds carrés et un autre à environ 500 000 pieds carrés. Encore une fois, il se peut que vous ayez un approvisionnement futur dans un certain nombre d'années, mais rien à court terme qui nous préoccupe trop. Mais nous surveillons toujours cela de très près.

    Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    D'accord, merci. Pouvez-vous parler du pipeline de la demande pour le port maritime? Il semble qu'il y ait plusieurs projets en cours là-bas. C'est aussi plus loin.

    Stephen A. Richardson – Co-Directeur Général

    Oui, je pense que lorsque nous examinons la demande sur le marché de Cambridge, elle continue de rester en bonne santé avec 2,7 millions de pieds carrés de demande en laboratoire. Lorsque vous commencez à regarder ce taux de vacance de 2% sur ce marché, nous avons discuté tout au long du port maritime comme un débouché naturel très fort pour cela. Nous sommes donc en pourparlers avec une très grande base de locataires que nous avons dans nos trois méga campus là-bas à Cambridge. Nous sommes donc très encouragés à un stade très précoce avec l'intérêt des locataires pour ce site.

    Peter M. Moglia – Co-PDG & Co-Chief Investment Officer

    Voici Peter, Jamie. Je peux juste vous donner une couleur qui – évidemment, le port maritime est une destination technologique majeure. Un certain nombre de grands locataires s'y rendent. Amazon fait un grand pas et ira probablement beaucoup plus d'espace, lorsque vous avez parlé de la préoccupation concernant l'offre. Mais cela commence également à gagner du terrain auprès des entreprises des sciences de la vie. Vertex, qui est déjà là, cherche à se développer de manière assez importante, et il y a un couple – Foundation Medicine a déménagé là-bas et il y a quelques autres locataires que nous garderons pour nous qui sont intéressés ainsi que Cambridge a une disponibilité très limitée et les gens voient Seaport comme un excellent endroit où aller à la place de cela.

    Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    D'accord. Et puis durer pour moi. Si vous pensez à vos acquisitions réalisées à ce jour et à celles en attente, je pense que – il semble que vous êtes assez proche de votre objectif pour l'année entière. Alors, comment pensons-nous – comment devrions-nous penser au potentiel que vous allez bien au-dessus de cet objectif? Et si oui, comment la financez-vous?

    Dean A. Shigenaga – Coprésident et chef de la direction financière

    Eh bien, Jamie, c'est Dean ici. Je pense que ce que nous avons trouvé très intéressant sur le marché aujourd'hui par rapport au passé il y a plusieurs années, c'est qu'il y a évidemment un volume sur le marché, dont de nombreuses transactions sont transmises. L'autre chose qui est vraiment intéressante à propos de la dynamique d'aujourd'hui, c'est que je dirais que nous devons faire preuve de diligence raisonnable avant même de savoir que nous avons été adjugés comme soumissionnaire gagnant pour une transaction. Donc, je pense que ce que j'essaie de souligner, c'est qu'il y a un flux de transactions sur le marché. Nous sommes très disciplinés dans ce que nous choisissons de poursuivre et il y a un court fusible quand cela se présente comme une opportunité de gagner.

    Nous tiendrons donc le marché informé au cours de l'année. En ce qui concerne le financement, qu'il s'agisse de projets de création de valeur de construction ou d'acquisitions futures, je pense que nous resterons aussi disciplinés que par le passé, Jamie. Aujourd'hui, nous avons un seau d'équité à résoudre. Nous en avons résolu une grande partie et nous avons un montant à résoudre pour le reste de l'année, mais je pense que vous nous trouverez disciplinés et préservant notre optionnalité alors que nous sommes impatients de résoudre le reste de nos besoins en capital pour cette année.

    Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    D'accord. Quelle est la taille de votre portefeuille non-core ou portefeuille non-core que vous vendez actuellement?

    Dean A. Shigenaga – Coprésident et chef de la direction financière

    Je pense que la façon de le décrire simplement, Jamie, est de toujours tailler le bas du portefeuille. Il y a toujours quelques actifs que nous vendons chaque année qui ne font même pas résonner un capital significatif. Nous avons effectué la majeure partie de notre levée de poids en 2012 et 2013 du côté non essentiel.

    Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    Très bien. Merci.

    Dean A. Shigenaga – Coprésident et chef de la direction financière

    Merci, Jamie.

    Opérateur

    Et notre prochaine question viendra de Tom Catherwood de BTIG. Allez-y.

    Tom Catherwood – BTIG – Analyste

    Excellent. Je vous remercie. Steve, à l'ouverture, vous avez mentionné le genre de rôle d'Alexandrie en tant que partenaire de l'industrie des sciences de la vie. Et puis plus tard, vous avez évoqué un sentiment d'urgence pour vos locataires sur l'ensemble de vos marchés. D'où les spreads de crédit-bail élevés et les renouvellements anticipés. Comment équilibrez-vous ce genre de double mandat de capacité à augmenter les loyers parce que les postes vacants sont si bas et la demande des locataires est si élevée avec le fait que vous avez ces relations à long terme avec les locataires? Quel genre d'équation y va? Comment vous assurez-vous de leur donner l'espace dont ils ont besoin tout en poussant les loyers le plus loin possible?

    Stephen A. Richardson – Co-Directeur Général

    Tom, salut, c'est Steve. Merci pour la question. Je pense que cela a été le cas depuis le début de l'entreprise, c'est un équilibre de respect pour les clients avec lesquels nous travaillons et le travail qu'ils font. Ce sont des relations multi-marchés, ce sont des relations multi-entreprises. Ils sont donc d'une importance cruciale. Et je pense que nous équilibrons ce respect avec la réalité du marché et le partageons d'une manière ouverte et assez transparente afin que, finalement, les entreprises et les décideurs sentent qu'ils gagnent une valeur énorme dans les installations, une valeur énorme dans les opérations des installations, et travaillent vraiment avec quelqu'un qui est un partenaire à long terme.

    Je pense donc que c'est un équilibre entre ces deux.

    Tom Catherwood – BTIG – Analyste

    Je l'ai. Ça a du sens. And I assume that there is kind of also helping them find space in other areas, which leads to my next question, Peter, it was really helpful when you provided more insight to the Riverside Center purchase in the Boston suburbs. Obviously the Boston suburbs has been an area where you've been more active with acquisitions and redevelopments over the past few quarters. What are you seeing as far as demand dynamics beyond just executives living in the area? What are you seeing as far as tenant demand there, and how does this differ from previous cycles when the suburbs experienced much more volatility than your urban markets?

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    So Tom, this is Joel. Let me start off before Peter jumps in. I think one of the things you have to think about is there are a host of companies broadly in the life science area that actually don't want to be in the Cambridge location for a variety of reasons beyond where executives may live. And so we've seen certainly being the number one life science market in the United States, there are a continual flow of companies that either started in Cambridge and choose to move out, or have never moved there and are expanding. And I think those are ones we see pretty regularly, a number of which are pretty great credit and a number of which are not.

    But I think there is a pretty good core of tenants and then those tenants are pretty mindful of what Peter says is transit has become king. And I think working with owner/operator that both understands their needs and is pretty sophisticated about what they do and how they do things, but Peter can give you any further…

    Peter M. Moglia — Co-Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer

    Yeah, I think, Joel answered it well. I guess, one thing I would remind everyone about is we've had over 1 million square feet in the suburbs for a number of years with high 90s occupancy. Never really run in any problems there, as Joel said, there is a number of companies that just would prefer to be there, but we feel confident in acquisitions like Arsenal on the Charles and the Riverside Center, because they do connect well to transportation, they have very close proximity to Cambridge and Boston. And given just what is going on in Boston, in general, such as the tech cadre going to downtown, connecting to all the different Ts such as the Green Line as well as Red Line is important.

    And so — the demand is really coming from a lot of folks that want to be in the suburbs, as Joel said, but there is also a tremendous amount of company growth in Cambridge that can't find growth space. So we're figuring out where to go next, and I think we've made some pretty good decisions.

    Tom Catherwood — BTIG — Analyst

    Gotcha. So it sounds like it is a little bit different in the suburbs and than it used to be. So one last one for me.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    And not all suburbs are created equal. So remember that.

    Tom Catherwood — BTIG — Analyst

    Very fair. Last one for me, probably for either either Dean or maybe Steve. A lot of redevelopments as part of the acquisitions that you guys did in 2019, whether it's stuff in Campus Pointe or SD Tech or the Arsenal, is it possible that earnings could kind of take some chunky hits as leases expire and you go into reduce some of these, either outbuildings or parts of these buildings? Or are you planning to pull the projects out of service, so end up capitalizing interest and FFO remain stable? How should we think about how those kind of roll on over the next 12 to 18 months?

    Dean A. Shigenaga — Co-President & Chief Financial Officer

    Hey Tom, it's Dean here. I'm trying to think about the redevelopment projects that we have on the horizon. At least, if you look at our 2020 lease expirations, as an example, in fact '21 as well, we highlight that there is some redevelopment opportunities as an example. So I think over the next two years, what we do have going into redevelopment is very, very modest. There are 75,000, 76,000 targeted for '20 and then another 79,000 targeted for '21. And that is related to the Arsenal on the Charles. So I think that gives you some visibility over the next 24 months, but it's not really going to have any impact.

    Peter M. Moglia — Co-Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer

    And — this is Peter. I think I'll chime in to remind everybody that some of these redevelopments are considered covered land plays. If you look at the 1260 [Phonetic] Campus Point Drive, 4161 Campus Point Court, we have Leidos occupying those properties, as we do a build-to-suit for them just next door. So, we're able to kind of get the earnings while we build and then once we deliver, one of those buildings will be converted to lab. The other will be demolished in favor of a new building as part of the overall 1.9 million square foot Campus Point, maybe campus development.

    10 Necco Street in the Seaport is very similar. It's a parking garage with good income coming off of it as we position it for redevelopment. So we have a number of things like that. And we're very aware when we buy something that could be redeveloped that to the extent it has [Indecipherable].

    Tom Catherwood — BTIG — Analyst

    Understood. Thanks, everyone.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Thanks, Tom.

    Opérateur

    And our next question will come from Rich Anderson of SMBC. Please go ahead.

    Richard Anderson — SMBC Nikko Securities America, Inc. — Analyst

    Hey, thanks, and good afternoon. On the Boston Properties joint venture, I'm curious if you can speak about that in dollar terms a little bit in terms of — do building get mark to market when they get contributed into the JV? What's the leverage on the JV? What's your equity investment and what kind of capital or are you kind of taking out of pocket and putting into this JV? I guess mainly I want to know 1.7 million square feet means in dollar terms.

    Dean A. Shigenaga — Co-President & Chief Financial Officer

    So, Rich, it's Dean here. I think you asked a couple of points. First off, I think it's important to recognize this is a tremendous joint venture opportunity for Alexandria. The mark-to-market is actually fairly modest on the operating assets. So that really doesn't come into play here. As far as dollars going in, I'd say why not stay tuned for the first quarter disclosures. We'll get into a little more information that's required to be disclosed, but it was just a very recent transactions, so it's premature for us to get into the details right now.

    Richard Anderson — SMBC Nikko Securities America, Inc. — Analyst

    Okay, fair enough. Now the — this satisfies your two sort of objectives, which is mega campuses and buying vacancy. And so — I agree, it seems like a really great set up for two really high quality companies. So like all that. Wondering if there is a pipeline here? Boston Properties operates in a lot of your markets. Is there a chance that the two companies could work more together in other areas around the country and do something similar, or is this sort of a one-shot deal do you think?

    Stephen A. Richardson — Co-Chief Executive Officer

    Rich, hi, it's Steve. This was a very unique opportunity. We were literally adjacent neighbors to one another for a couple of decades. There is actually one parcel in the heart of the campus that Boston Properties owns and we had a long-term perpetual easement across it. There is additional parking with a parking facility that ends up unlocking another chunk of square footage. So you had — it presented to both of us a very unusual and unique opportunity. So we're very focused on this and don't necessarily see this being a pipeline as you mentioned. Again just a very unique and exceptional opportunity to create something that really will be transformational for nearly 30 acres in South San Francisco. So quite the scale when you think about it.

    Richard Anderson — SMBC Nikko Securities America, Inc. — Analyst

    Okay, great. And then on you're buying vacancy initiatives, what is like the path — the cadence to cap rates? If you're buying at X and how does that ramp? If you could speak in general terms when you look at these sort of half vacant type of opportunities for the company.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Yeah, I wouldn't say that we have a strategy to buy vacancy, Rich. I think it is unique to each transaction. So the San Diego Tech Center, as we said presented itself in a unique way, very under-managed and really was not meeting up to what we think it's aspirational capabilities could be. I don't think we went in there specifically because it had significant vacancy. Same thing with Boston Properties issues. I think they were motivated by vacancy. I'm not sure we were. But we were motivated for the things that Steve pointed out is the ability to over time create a very unique mega campus right on — right at the gateway entry to South City. So, I don't think I went into it that as like deliberative strategy.

    Richard Anderson — SMBC Nikko Securities America, Inc. — Analyst

    Okay, I didn't mean to put words in your mouth there. So, sorry about that. But nonetheless, good deals. And then finally from me. What is the timing of that $55 million burn off of free rent on the delivered developments?

    Dean A. Shigenaga — Co-President & Chief Financial Officer

    Hey Rich, it's Dean here. The majority of that $55 million of free rent that is now related to properties are in service, generating revenue. So the free rent period will burn off substantially over the next four quarters.

    Richard Anderson — SMBC Nikko Securities America, Inc. — Analyst

    Okay, great. C'est tout ce que j'ai. Merci beaucoup.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Thank you, Rich.

    Opérateur

    And our next question will come from Sheila McGrath of Evercore ISI. Please go ahead.

    Sheila McGrath — Evercore ISI — Analyst

    Yes, good afternoon. I wanted to first clarify on that Mercer Mega Block. Peter, did you say you don't expect that to close until the end of this year? And if so, when do you expect to have buildings open at that project?

    Peter M. Moglia — Co-Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer

    D'accord. Well, I will confirm that closing will be at the end of the year. We are concurrently as I said processing drawings for our early design guidance and month. So that is a fairly long process. But I'd imagine our entitlements will be protected sometime in '21, and then decisions will be made then based on market conditions. Really hard to forecast where we'll go.

    Sheila McGrath — Evercore ISI — Analyst

    D'accord. And then just following up on your comments on the mega campus strategy. Obviously the flexibility for growing tenants is a key part of it. Just wondering, if part of the economic benefit is spreading the cost of the amenity building across a larger campus, if that's part of your strategy? And on those dedicated amenity buildings, are you getting reimbursed for the amenity package from tenants?

    Peter M. Moglia — Co-Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer

    Yeah, Sheila, it's Peter. You're exactly right. The mega campus does allow spreading of the cost. Not only the cost of the amenities, but it actually gives us a lot of economies of scale in the operations of the buildings. So that's how we're able to get to that NOI premium. In addition to higher rental rates, we have lowered reimbursement. So, the tenants feel that they can go ahead and cover those things. The amenities themselves are almost always included in a load factor. So we do get full rent on them as well as some — the collection of operating expenses. So, the larger the campus, the easier it is to do because obviously you want to manage your load factor.

    Sheila McGrath — Evercore ISI — Analyst

    Okay, great. And one last question, you mentioned the leasing spreads continue to be significant with 2019 at I think a record in the past 10 years. Just wondering if you have a rough estimate for us where in-place rents for the portfolio might compare to current market rents.

    Stephen A. Richardson — Co-Chief Executive Officer

    Sheila, hi, it's Steve. Yeah, we had talked about a mark to market of 17.1% on a GAAP basis and nearly that on a cash basis. And that's across all markets. And it is particularly strong, as you might expect in Boston, Cambridge.

    Sheila McGrath — Evercore ISI — Analyst

    Okay, great. Je vous remercie.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Thanks, Sheila.

    Opérateur

    Our next question will come from Manny Korchman of Citi. Please go ahead.

    Michael Bilerman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    Hey, it's Michael Bilerman here with Manny. So I just wanted to come back to potential other opportunities around the assets that you own. And it definitely sounded like from the BXP call that BXP approached you guys with this unique opportunity. And certainly there's a lot of unique circumstances from that ownership of assets beside each other. But I'm just wondering after you've now identified and been able to go through this process for what will be one-plus-one greater than two? Have you sort of done a deep dive into every single one of your other assets in campuses to see whether there is other landlords that may decide your assets, who you can work with to create similar value either by buying them out or entering into similar types of joint ventures like that?

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Hey Michael, this is Joel. We've actually been doing that for quite a while, thinking about our locations, the assemblages. Campus Point is maybe the best example of that where we grew a campus we acquired back in 2010. I can't remember exactly how big it was then. But in the hundreds of thousands of feet today, it's almost 2 million square feet. And that's probably the best example where we have very deliberately gone after adjacent parcels or buildings or things like that, other owners and so forth. And I think that's something we always think about. It's not so much easy to do oftentimes, especially if they're owner/users that are adjacent. But that clearly is part of our long-term strategy.

    Michael Bilerman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    I guess is there anything else sort of under way that got uncovered where arguably this thing with BXP once you got into the negotiation and understanding what was there obviously on a lot of value to both parties? Is there nothing that sparked something of similar scope within the portfolio today?

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Well, probably enough breaking news today. Stay tuned. But the answer is…

    Michael Bilerman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    Right. It's a question of whether you've gone through a more deep dive into these opportunities and…

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    The answer is very much so, yes.

    Michael Bilerman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    Manny has a question too.

    Emmanuel Korchman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    D'accord. Dean, just thinking about the capital plan. I understand you want to keep your options open. But just could you help us dial-in, how much of that is equity and maybe as part of that, what the cadence is of taking down the tower that you just did?

    Dean A. Shigenaga — Co-President & Chief Financial Officer

    Manny, sure. It's Dean here. So two questions. Maybe I'll start with the latter, as far as the timing on the forward. Because a big component of the capital raise was related to two key acquisitions that not only closed in December but also were awarded around that time frame, so we had a short fuse to work with, we do need to bring down a big chunk of the capital in Q1. So you'll see some of the equity settle in the first quarter and then you'll see the rest kind of spread through the remaining three quarters.

    As far as our broad needs, Manny, our guidance on Page 7 touched on the broad equity component number that we need to solve for 2020, which was $1.95 billion at the midpoint. And the follow-on offering in January solved for little over $1 billion of that. And so we'll work through options to close out the remainder through the next several quarters.

    Emmanuel Korchman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    Merci.

    Opérateur

    And our next question will come from Dave Rodgers with Baird. Please go ahead.

    David Rodgers — Robert W. Baird & Company — Analyst

    Yeah, good afternoon. And maybe for Joel or Steve. Wanted to ask about just kind of the mega campuses versus the historical kind of clustering a slightly smaller buildings. As you move to these major campuses, is it your expectation you would kind of move back toward maybe a smaller base of lab tenants? Would you prefer that versus maybe leasing a mega campus to a tech tenant? It just seems like maybe the tech tenants will be less likely to want to rent next door to competitive tenant versus the lab tenants. So, just some thoughts maybe around how that — what direction that takes you.

    Stephen A. Richardson — Co-Chief Executive Officer

    Dave. hi, it's Steve. Thanks for the question. Ouais. Again, by and large, 90% or thereabouts of the NOI is from life science companies. And the industry as its growing and maturing, and I think one of the most important slides we put out in Investor Day was the new modalities that the life science companies are pursuing to really get at intractable diseases. So what we see as these companies, continuing to grow, the demand to be in these clusters and the footprints that they are looking to occupy and their colleagues are looking to occupy continue to grow. So, we see the mega campus as a natural response to the way the industry is growing and evolving in a very healthy productive and sustainable way.

    David Rodgers — Robert W. Baird & Company — Analyst

    Thanks for that. And then maybe just a second question. You have a little over 2 million square feet of remaining expirations between '20 and '21. As you talk to those tenants, what are their maybe hesitation to have renewed already? Does it has to do with rent? Are you getting pushed back on rent? It doesn't sound like maybe you're getting a lot of that. These new modalities, are they thinking, hey, I have to move to another cluster? How much of that is kind of weighing into these decision in these smaller tenants in particular?

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    It's very much case by case. I think it's very hard to make a general observation there. Some are quite small and some are somewhat larger, but I think it's super case by case. So I wouldn't read anything into it particularly.

    Stephen A. Richardson — Co-Chief Executive Officer

    And Dave, it's Steve. I would just emphasize Joel's point. We really don't have a number of large blocks rolling. It really is consisting of smaller tenants, and they would typically be looking at a different time frame than than larger tenants.

    David Rodgers — Robert W. Baird & Company — Analyst

    Gotcha. Je vous remercie.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Merci.

    Opérateur

    Our next question is a follow-up from Jamie Feldman of Bank of America Merrill Lynch. Please go ahead.

    Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — Analyst

    Great, thanks. I was just hoping you could talk more about the impairments. I think you had $10 million impairment in the fourth quarter and I think it was like $17 million for the year. Just what caused you to take the write down? And then also just going forward, is that kind of a reasonable run rate based on — obviously not every investment is going to play out the way you think it will.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Jamie, so the $10 million impairments on the venture side was really related to two privately held investments. The impairment — let me just touch on the accounting rules because it will give you a sense for how the impairments do come up. On the public side, publicly traded securities, they're mark-to-market through earnings now based on the closing stock price for each security. So it's pretty straightforward. There is no impairments on the public portfolio. To the extent a privately held company provides net asset value, the FASB said used net asset value is really effectively a practical expedient for fair value. And as a result, there is no impairments because you're just going to record those investments at net asset value.

    So, it's the other privately held investments where there is no NAV and you do have to mark to market from time to time for up-rounds and down-rounds in those companies. But to the extent there is some hiccup in their business plan that impacts the value — the valuation for the company, the accounting rules will require you to take a look at indicators of impairment and recognize a writedown. I think, Jamie, when you have a portfolio of any assets, real estate or lease venture investments, you will have an impairment from time to time. I don't think the historical run rate gives any perspective for the — perspective charges that could occur because they're very specific to the companies. And most importantly, Jamie, we've got tremendous value that we've generated from this portfolio. As I mentioned, over $400 million of unrealized gains on the books as of December 31. And that's in addition to roughly $70 million of realized gains that were recognized over the last two years.

    So I probably focus on the upside here than the occasional writedown, which is inherent in our portfolio of assets.

    Peter M. Moglia — Co-Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer

    The one — I'll add a footnote, Jamie. The one similarity between the two companies is there was management changes in each of the companies that played into that that impairment.

    Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — Analyst

    D'accord. So both of these are investments you still holding on that you think still have upside?

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Well, we wrote down only a portion of it, Jamie, which means we still have a significant amount of our original investment we expect to recover. As far as the future goes, it's too hard to — it's too difficult to speculate whether we will make more assurezvousmoinscher.com downstream in the future on it than our current ownership cost base. So stay tuned on that.

    Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — Analyst

    D'accord. And then as I look at the development pipeline, it looks like there are several projects where your lease percentage declined but the square footage increased. Was there anything specific that you did this quarter in terms of changing building sizes or add some of these projects? I'm just trying to make sure I understand what's new.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    There is only one that I can think of, Jamie, that might have been a little more noticeable than anything else. I think in our project, the Alexandria District, 56% — 56% leased, 65% lease negotiating. I think it's pretty close to where it was. It might have moved a little bit. I know there's one lease we had that we're not as confident in completing it, but it's still in the works. I think that was the only meaningful change that may have been reflected, Jaime.

    Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — Analyst

    D'accord. I'll follow up offline. I think there was one or two that — like they're now larger projects, so it pulled back the occupancy percent. But I don't have it in front of me. So I'll follow up with you guys. Je vous remercie.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Thanks, Jamie.

    Opérateur

    This concludes our question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Joel Marcus for any closing remarks. Please go ahead, sir.

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Ouais. Thank you everybody and we look forward to chatting with you on the first quarter call. Take care.

    Opérateur

    [Operator Closing Remarks]

    Duration: assurezvousmoinscher.com minutes

    Call participants:

    Paula Schwartz — Investor Relations, Rx Communications Group

    Joel S. Marcus — Executive Chairman & Founder

    Stephen A. Richardson — Co-Chief Executive Officer

    Peter M. Moglia — Co-Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer

    Dean A. Shigenaga — Co-President & Chief Financial Officer

    Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — Analyst

    Tom Catherwood — BTIG — Analyst

    Richard Anderson — SMBC Nikko Securities America, Inc. — Analyst

    Sheila McGrath — Evercore ISI — Analyst

    Michael Bilerman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    Emmanuel Korchman — Citigroup Global Markets Inc. — Analyst

    David Rodgers — Robert W. Baird & Company — Analyst

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