Combien cela coûte-t-il d'embaucher un gestionnaire immobilier?

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif ou envisagez d'en acheter un, vous avez probablement pensé à embaucher une société de gestion immobilière par le passé. Si oui, alors très probablement, l'une des premières choses que vous voudriez savoir est combien cela coûte-t-il. Je me le demandais aussi lorsque nous développions notre structure de prix pour cette entreprise, alors j'ai fait quelques recherches.

Alors, combien cela coûte-t-il d'embaucher un gestionnaire immobilier? En moyenne, vous pouvez vous attendre à payer entre 7 et 12% des loyers mensuels pour les services de gestion immobilière résidentielle, cependant, chaque entreprise a ses propres options de prix et de service. En outre, il peut y avoir des frais supplémentaires pour des services tels que le placement des locataires, les réparations et l'entretien.

De nombreux propriétaires recherchent l'option la moins chère pour sélectionner un gestionnaire immobilier. Il existe de nombreux facteurs différents qui affectent les coûts et les caractéristiques de la gestion de vos locations et le choix du prix le plus bas n'est pas toujours le meilleur plan. Poursuivez votre lecture en approfondissant les sujets suivants:

  • Frais de gestion quotidiens
  • Frais d'entretien et de réparation
  • Placement d'un nouveau locataire
  • Le coût des expulsions
  • Frais divers
  • Frais de gestion quotidiens

    Il y a vraiment un large éventail de frais offerts ici. Par exemple, j'ai entendu dire que certaines sociétés de gestion facturaient aussi peu que 5% des loyers mensuels et que j'avais entendu certaines facturer jusqu'à 15%. Mais il semble que les frais habituels de gestion immobilière résidentielle se situent entre 7 et 12% des loyers mensuels, plus les charges et les taxes.

    Une autre méthode que certaines entreprises utilisent, avec plus ou moins de succès, est celle des taux forfaitaires. Un exemple serait une redevance fixe de 125 $ par mois pour gérer un appartement de 2 chambres. Parfois, les frais augmentent ou diminuent selon la taille du logement locatif et le nombre de chambres. Cela peut être une bonne option pour vous, cependant, cela dépend de votre situation et de leurs offres de services.

    En règle générale, vous constaterez que la méthode la plus courante est un pourcentage des loyers, qui, comme mentionné ci-dessus, équivaut généralement à environ 7-12% + taxes. Dans notre coin de pays, l'Ontario, au Canada, ces taxes sont appelées la taxe de vente harmonisée (TVH) et elle est de 13%. Par exemple, si vous possédez une maison unifamiliale qui perçoit 2000 $ de loyer par mois et que la société de gestion vous facture 10%, vos frais seront de 200 $ + TVH = 226,00 $ par mois.

    Alors, comment ces frais sont-ils perçus? En fait ça dépend. La plupart des sociétés de gestion sont libres de structurer leur système de paiement de la manière qui leur convient le mieux, cependant, il est plus courant de voir ce type de configuration: la société de gestion immobilière perçoit le loyer auprès du locataire, prend ses honoraires (plus taxes), dépose ensuite le solde directement sur votre compte bancaire.

    Comment le gestionnaire détermine-t-il ses honoraires? Cela dépend si le contrat déclare que vous serez facturé sur le «loyer perçu» ou le «loyer dû». Il existe de grandes différences entre ces options et vous devez savoir comment cela fonctionne.

    Loyer collecté

    C'est là que le gestionnaire immobilier ne perçoit ses honoraires qu'une fois le loyer perçu auprès du locataire.

    Loyer dû

    C'est là qu'ils vous perçoivent leurs frais le même jour du mois, peu importe si le locataire a payé ou si votre propriété est vacante.

    Qu'est-ce qui affecte les frais de gestion? Certains autres facteurs qui influent sur les frais de gestion sont: le type de propriété à gérer (p. Ex. Maison unifamiliale, duplex, copropriété), l'âge du bâtiment, l'état de la propriété et l'emplacement de la propriété.

    Frais d'entretien et de réparation

    Comme toute propriété, votre logement locatif devra être entretenu et réparé de temps en temps. Certaines sociétés de gestion peuvent avoir leur propre équipe de maintenance ou embaucher des entrepreneurs pour effectuer la majorité des travaux.

    En règle générale, si la société de gestion recrute des entrepreneurs ou d'autres sociétés pour effectuer le travail, elle devra tout de même être assez impliquée dans le processus. Ils devront s'assurer que l'entrepreneur est correctement qualifié, puis ils seront chargés de planifier la maintenance et les réparations, puis ils devront s'assurer que les travaux sont terminés correctement, et enfin ils prendront soin de la facturation pour vous. Vous pouvez vous attendre à voir des frais pour ce service, il n'est pas rare que les sociétés de gestion ajoutent un pourcentage du total de la facture à vous, le propriétaire, pour sa part dans les travaux en cours. Un exemple de ceci peut être une facture de 100 $ pour un problème de plomberie qui recevrait un supplément de 15 $ de la part de la société de gestion.

    Le gestionnaire immobilier doit-il obtenir l'approbation avant d'autoriser la réalisation de travaux? En règle générale, les gestionnaires immobiliers veulent avoir une certaine autonomie lorsqu'il s'agit de faire les choses autour de chez vous, comme vous pouvez l'imaginer, il serait assez difficile de faire quoi que ce soit s'ils devaient attendre une confirmation écrite sur chaque dernier dollar dépensé. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise idée, qui veut être envoyé par e-mail ou appelé lors de ses vacances ou pendant les vacances? Si le gestionnaire est expérimenté et jouit d’une bonne réputation, il ne devrait pas autorisez-les à dépenser jusqu'à 500 $ + TVH pour une seule occurrence. Vous devez donc être prêt à autoriser la société de gestion à autoriser automatiquement jusqu'à un certain montant pour les réparations et l'entretien sans vous consulter au préalable, cependant, tout cela doit être décrit dans le contrat et vous pouvez en passer en revue les détails avec la direction. avant de signer.

    Placement d'un nouveau locataire

    En règle générale, lorsque vous achetez un bien locatif, celui-ci est vacant. Même s'il y avait des locataires, ils finiront par déménager pour une raison ou une autre. Il y a beaucoup de travail qu'une société de gestion immobilière effectue afin de trouver un locataire qualifié pour votre location et il est assez courant d'être facturé pour ce travail. Encore une fois, vous trouverez ici une large gamme de frais, allant d'un forfait (par exemple, 500 $, 850 $, etc.) ou vous pourriez être facturé un pourcentage d'un mois de loyer (par exemple, 50%, 100%). Les frais doivent refléter la quantité de travail qu'ils font. Lisez le contrat et posez des questions pour déterminer ce qui est impliqué dans le processus de sélection des locataires. La sélection de locataires bien adaptés peut être très difficile, et le les gestionnaires qui peuvent toujours trouver des locataires convenables devraient être rémunérés. Trouver le bon locataire est essentiel au succès à long terme de votre entreprise de location et vous permettra à terme d'économiser de l'argent, du temps et du stress!

    Le coût des expulsions

    En tant que propriétaire, vous voulez vous assurer que le locataire de la meilleure qualité est sélectionné pour louer vos locaux. Cependant, un effet secondaire décevant de la location aux locataires est qu'ils peuvent vivre une expérience qui change leur vie (par exemple, une perte d'emploi, une rupture de relation, un problème de santé) qui peut ne plus les rendre plus adaptés et donc, malheureusement, vous devrez peut-être commencer le processus de résiliation de leur location.

    Il peut être très stressant et douloureux de forcer les gens à quitter leur maison, alors assurez-vous toujours que votre gestionnaire immobilier traite tout locataire avec respect et compréhension de tout temps. Je parle par expérience lorsque je dis qu'il est du devoir du gestionnaire d'expulser tout locataire avec soin, humilité et équité. Bien que j'ai mes propres raisons morales et religieuses pour cette perspective, je dois dire que bien traiter vos locataires pendant le processus d'expulsion est certainement bon pour les affaires.

    Si l'expulsion est traitée avec soin, vous êtes plus susceptible de voir moins de résistance et de négativité de votre locataire. Vous constaterez peut-être également qu'il y aura moins de dommages à réparer et moins de nettoyage à faire, ce qui équivaut à un délai d'exécution plus rapide et moins cher pour obtenir un nouveau locataire dans votre location.

    Votre société de gestion vous facturera très probablement des frais pour faciliter le processus fastidieux d'expulsion d'un locataire, qui se situent généralement entre 200 $ et 500 $ par expulsion, plus les frais de justice applicables. Certaines juridictions n'autorisent que les avocats ou les parajuristes à effectuer certaines tâches, alors assurez-vous de savoir quels services vous obtenez si cela est nécessaire.

    Un conseil qui peut vous faire économiser beaucoup de temps et d'argent est de demander au gestionnaire immobilier de négocier un accord avec le locataire. Par exemple, vous pouvez accepter de offrir au locataire 500 $ en espèces pour déménager A la fin du mois. Je crois qu'il est toujours préférable de travailler avec le locataire autant que possible d'abord pour essayer d'assurer un déménagement sûr, rapide et facile. Parfois, le résultat de ces négociations peut vous coûter de l'argent.Toutefois, tout accord que vous pourriez conclure avec un locataire devrait coûter beaucoup moins d'argent et de tracas que de passer par votre Commission des propriétaires et des locataires (CLI) ou la Cour des petites créances.

    Frais divers

    Selon les détails du contrat, vous pourriez être tenu de payer certains autres frais et honoraires. Vous pourriez payer: les frais d'inspection, les frais de nettoyage ou les frais de boîte aux lettres. Il est également probable que vous deviez constituer un fonds de réserve avec le gestionnaire immobilier. Vous devez savoir quels sont ces autres frais.

    Frais d'inspection

    La société de gestion établira un calendrier régulier d'inspection des propriétés de votre propriété. Au cours de leur inspection, ils rechercheront les réparations et les besoins de maintenance, ils testez vos détecteurs de fumée et le détecteur de monoxyde de carbone, ils changeront probablement le filtre de votre fournaise et inspecteront probablement vos extincteurs. Vos lois régionales auront leurs propres attentes et exigences minimales d’inspection pour la sécurité de votre locataire, mais la plupart des entreprises effectuent des inspections 2 à 4 fois par an. Ils peuvent vous facturer des frais fixes pour cela, tels que 100 $ + taxes par inspection, ou ils peuvent facturer à l'heure. Habituellement, vous paierez des frais fixes plus toutes les dépenses engagées, comme un nouveau filtre à fournaise.

    Frais de nettoyage

    Avant qu'un nouveau locataire emménage, il est habituel de bien nettoyer votre logement locatif afin de commencer la location du bon pied et de faire savoir à votre locataire et de comprendre comment vous vous attendez à ce qu'il prenne soin de votre logement. Vous leur montrerez également que vous êtes intéressé à leur donner une expérience positive en louant chez vous et que vous vous souciez de l'état de votre immeuble de placement. Les frais de nettoyage typiques peuvent varier de 50 $ à 200 $, et cela dépend de nombreux facteurs, tels que la taille et l'état de votre location.

    Lock Box Fee

    Votre gestionnaire immobilier aura les clés de votre location. Parfois, ils mettent les clés dans une petite boîte à clés et les laissent à l'extérieur de votre propriété. Habituellement, un endroit discret ou caché pour ne pas attirer l'attention. Ces boîtes peuvent coûter environ 40 $ à 50 $. Vous devrez peut-être rembourser le gestionnaire pour cet article.

    Fonds de réserve

    Comme mentionné précédemment, la plupart des sociétés de gestion s'attendent à une certaine autonomie en ce qui concerne la planification et le paiement, en votre nom, des travaux effectués sur votre propriété. En règle générale, cela nécessite un fonds de réserve pour être accompli. En substance, ce qui se passe, c'est que vous transférez une certaine somme d'argent (exemple: 500 $) au gestionnaire immobilier, et ils détiendront ces fonds, en fiducie, jusqu'à ce qu'un travail de réparation ou d'entretien doive être payé. Il vous incombera de reconstituer ou de permettre la reconstitution de ce compte de fonds à son montant approprié une fois que vous aurez été informé de son utilisation. Vous pouvez également être invité à fournir les détails d'une carte de crédit importante à la société de gestion également, pour ces mêmes raisons.

    Comment puis-je me protéger lors de la sélection d'un gestionnaire immobilier? Le libellé de tout contrat est très important. Recherchez la transparence et la compréhension; Essayent-ils de vous faire comprendre ou essaient-ils de vous embrouiller? Assurez-vous que la société de gestion peut répondre adéquatement à vos questions et expliquer clairement ses services. Méfiez-vous de tout contrat qui ne définit pas clairement ce qu'ils sont prêts à faire, combien leurs services vous coûteront et qui est responsable des choses qui vont inévitablement mal. L'ambiguïté est votre pire ennemi en ce qui concerne ces questions et l'embauche d'un gestionnaire immobilier qui ne convient pas peut être tout aussi cher, voire pire, que d'avoir un locataire qui ne convient pas. Je vous recommande fortement de confier le contrat à un avocat spécialisé en droit des contrats et possédant une expérience dans le secteur de la gestion immobilière. Même si cela vous coûte 300 $ en honoraires d'avocat, il est infiniment moins cher et plus facile pour vous de découvrir qu'une société de gestion ne vous convient pas avant de conclure un accord avec elle.

    Comment suivre les dépenses de mon bien locatif? Chaque gestionnaire immobilier doit fournir un registre des transactions financières et tenir de bons registres. Vous devez vous attendre à ce que ce service soit inclus dans leurs frais de gestion. Il existe peu de rapports standard qui sont importants et devraient vous être fournis:

  • Relevé bancaire mensuel
  • Compte de résultat mensuel
  • Historique des paiements du locataire
  • Comptes à payer
  • Le bilan
  • Grand livre général
  • Relevé bancaire mensuel

    C'est assez explicite. Si le gestionnaire immobilier a accès à votre compte bancaire, il doit s'assurer que vous recevez une copie du relevé bancaire chaque mois. Vous devez vous assurer que les éléments de campagne se rapprochent des autres rapports que vous recevez.

    Compte de résultat mensuel

    Voici où vous découvrez si vous réalisez ou non un profit à la fin de l'année. Si vous voyez des chiffres qui ne semblent pas s'additionner correctement, vous devez pouvoir obtenir une ventilation détaillée de tous vos revenus et dépenses auprès de votre responsable.

    Historique des paiements du locataire

    Vous devez être en mesure de savoir quels locataires ont payé à temps, quels locataires ont payé en retard, qui doit encore de l'argent, etc. Si vous constatez de nombreux retards de paiement de la part des locataires, cela devrait être un signal d'alarme et vous devez savoir quels sont les plans de votre gestionnaire immobilier pour réduire ce problème.

    Comptes à payer

    Cela concerne toutes les dépenses de votre propriété. Vous trouverez ici tous les frais de gestion, les frais de réparation et d'entretien ainsi que toute autre dépense liée à votre bien locatif. Assurez-vous que votre gestionnaire conserve et peut vous fournir des copies de toutes les factures.

    Le bilan

    Le bilan contient des informations concernant vos actifs et passifs. C'est la première chose que les gens recherchent lorsqu'ils découvrent leur valeur nette. Voici où vous verrez vos fonds de réserve, dépôts de garantie et loyers du mois dernier associés à votre propriété.

    Grand livre général

    Le grand livre général donne des détails sur chaque transaction que vous découvrirez sur votre relevé bancaire mensuel. Voici où vous souhaitez voir une grande transparence et ouverture de la part de votre gestionnaire immobilier. Les détails flous ou vagues sont un drapeau rouge, alors posez des questions à votre responsable et assurez-vous qu'il est honnête.

    Conclusion

    Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier à long terme, il est judicieux d'embaucher les meilleurs gestionnaires immobiliers que vous pouvez trouver. Si cela signifie que vous finissez par payer un peu plus, alors considérez-le comme un investissement judicieux. Vous paierez une société de gestion pour prendre soin de votre propriété et ce n'est qu'un coût de gestion d'une entreprise. Si c'est bien fait, vous devriez avoir d'excellents locataires avec moins de chiffre d'affaires, moins de factures de réparation, des valeurs immobilières plus élevées et, surtout, moins de temps passé et de stress créé de votre part!

    D'autre part, il y a beaucoup de dépenses liées à l'embauche d'une société de gestion immobilière pour vos propriétés locatives. Ce n'est pas une décision à prendre à la légère et après avoir lu ceci, vous pouvez décider de gérer les propriétés vous-même. Je ne vous en voudrais pas, ma femme et moi avons nos propres propriétés locatives et nous avons décidé de les gérer également. Oui, il y avait une énorme courbe d'apprentissage, et oui, parfois, cela peut être assez stressant, mais avec toute décision, il y a des avantages et des inconvénients. Le plus important est que vous fassiez ce qui est le mieux pour vous.

    Avis de non-responsabilité: Les informations fournies sur ce site Web ne sont pas destinées à être interprétées comme des conseils juridiques et ne doivent pas être considérées comme un substitut à l'obtention d'un conseil juridique individuel ou à la consultation de vos autorités judiciaires locales, provinciales ou fédérales.

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