Comment commencer à investir dans un bien locatif

Dernière mise à jour le 1er août 2017 par Nate Zhang

Notre début dans l'immobilier a commencé avec des débuts très modestes. Mon mari et moi avons acheté notre première propriété à l'âge de 23 et 25 ans, le 25 octobre 2011 après notre troisième déménagement en 18 mois. Je venais tout juste de terminer mes études et j'étais sans emploi et sans emploi.

Nous avons acheté une maison avec un seul revenu et utilisé le prêt VA de mon mari. Avance rapide de quatre ans à aujourd'hui; nous possédons 7 maisons, et 2 autres devraient fermer d'ici Noël. Nous avons une valeur nette de plus de 400 000 $ et gagnons près de 2 000 $ / mois sur nos locations REI.

Tout cela a été la courtoisie d'investir dans un bien locatif et de sortir des sentiers battus en utilisant les petites ressources dont nous disposions. Sur ces 4 années, je n’ai travaillé à titre professionnel que moins de 3 de ces années, en raison de la réinstallation pour le travail de mon mari (pilote militaire).

Je partage cela comme inspiration; pas comme un vantard. Vous pouvez faire tout ce que vous pensez dans l'immobilier. En immobilier, aucun début n'est trop petit, aucun investissement n'est trop grand.

L'immobilier est un investissement formidable. Il est adaptable à vos objectifs et à votre pool de ressources. Les avantages de posséder des propriétés locatives sont aussi vastes que vos objectifs et vos désirs. Ne laissez pas la paralysie de l'analyse ou la peur de l'échec vous empêcher de commencer!

Vous ferez des tonnes d'erreurs, croyez-moi, je l'ai fait !! Pourtant, je suis tellement reconnaissant pour nos investissements immobiliers. Plus important encore, je suis content d'avoir commencé.

Comment commencer à investir dans des maisons unifamiliales

L'immobilier se présente sous plusieurs formes – multifamilial, centres commerciaux, unités de stockage, immeubles de bureaux industriels, logements résidentiels – qui sont tous de tailles et d'étiquettes de prix différentes.

Il existe de nombreuses stratégies de financement et de gestion. Ce creuset unique d'options signifie que n'importe qui peut commencer avec un peu de sagesse et beaucoup de réflexion, quelle que soit sa planification financière.

Pour ce guide, nous allons nous concentrer sur les maisons unifamiliales résidentielles et comment acheter un bien locatif dans cette catégorie.

Bien que nous nous concentrions sur les maisons unifamiliales, avec quelques ajustements mineurs, ce plan pourrait fonctionner pour de nombreux autres types de biens locatifs.

La clé est d'avoir un modèle qui fonctionne et d'utiliser ce modèle pour guider votre plan. Un bon plan vous permet d'atteindre votre objectif avec un minimum d'erreurs.

Voici 10 éléments à évaluer avant d'acheter votre premier immeuble à revenus:

1. Type de bien

Question: Quel type de propriété souhaitez-vous démarrer?

Bien qu'il existe des tonnes de types de propriétés; nous allons nous concentrer sur la famille unique. Même dans ce créneau, vous pouvez commencer avec un bien personnel, ce qui signifie que vous y habitez d'abord et le louez lorsque vous déménagez OU vous pouvez acheter un bien locatif. Cela signifie qu'il s'agit d'un bien locatif dès le premier jour.

De nos jours, il est également plus facile que jamais d'investir dans d'autres types de classes d'actifs immobiliers en tant qu'investisseur passif via le crowdfunding immobilier.

Bien que l'investissement dans l'immobilier commercial via des FPI (fiducies de placement immobilier) ait toujours été une option disponible pour les investisseurs, les plateformes en ligne comme Fundrise ont supprimé les intermédiaires inutiles et réduit considérablement les frais (jusqu'à 90%), ce qui a entraîné des rendements plus élevés pour petits investisseurs de temps.

Avec aussi peu que 1 000 $, vous pouvez investir dans des projets immobiliers commerciaux via Fundrise. Si vous êtes intéressé, vous pouvez en savoir plus ici.

2. Local ou longue distance

Question: Voulez-vous être un investisseur local ou êtes-vous prêt à acheter à longue distance sur les meilleurs marchés immobiliers?

Être un investisseur local vous permet de vérifier facilement vos propriétés en cas d'urgence. Il facilite également l'autogestion ou la supervision d'un gestionnaire immobilier.

L'interurbain vous permet d'investir là où le marché a le plus de sens pour les flux de trésorerie; pas seulement votre marché local (c.-à-d. Kentucky contre New York). Vous pouvez vivre et travailler en Californie et investir dans le Midwest où votre argent va beaucoup plus loin avec des rendements plus élevés.

Il existe également une 3ème option si vous souhaitez investir dans l'immobilier en dehors de votre marché et que vous souhaitez une option vraiment passive, qui consiste à investir via un eREIT.

Cette méthode offre moins de contrôle et ne vous permet pas d'ajouter de la valeur grâce à l'équité en sueur, mais elle est vraiment passive et vous permet de démarrer avec aussi peu que 1000 $. Vous pouvez choisir d'investir sur la côte Ouest, le Heartland, la côte Est, ou choisissez un eREIT avec un mélange de propriétés à travers le pays – et il est 100% passif.

À l'heure actuelle, le Fundrise Income eREIT rapporte 10,5% de dividendes (bien que, bien sûr, les performances passées ne soient pas un indicateur des rendements futurs). Vous pouvez en savoir plus sur l'investissement avec Fundrise ici, ou vous pouvez en savoir plus sur la plateforme dans notre Fundrise Review.

3. Appréciation du marché ou des flux de trésorerie uniquement

Question: Voulez-vous des flux de trésorerie ou des flux de trésorerie et une appréciation?

Certains marchés tels que la Californie, DC ou New York, voient une grande appréciation qu'un propriétaire peut anticiper.

D'autres régions comme la petite ville du Texas, le Wisconsin ou le nord de l'État de New York sont moins chères et renvoient de gros revenus, mais la maison ne montera jamais en valeur. Lorsque vous vendez la maison, elle vaudra le même montant que vous l'avez payé.

4. Autogestion ou gestion immobilière

Question: Voulez-vous gérer les toilettes inondées à 3h du matin ou voulez-vous embaucher quelqu'un pour tout gérer pour vous?

En tant que propriétaire autogéré qui possède 3 maisons à travers le pays depuis son emplacement, je suis la preuve qu'il est possible de s'autogérer de loin.

Bien qu'il ait eu beaucoup de maux de tête et de moments, les économies d'un mois de loyer, les frais mensuels de 10% et aucun gestionnaire intermédiaire, c'est-à-dire la gestion des biens locatifs, en ont valu la peine.

Par contre, je fais le suivi avant et après une grosse tempête. J'essaie de m'envoler pour faire la transition vers de nouveaux locataires.

Si vous ne voulez pas faire la gestion quotidienne, vous devrez embaucher un gestionnaire immobilier. Dans ce cas, votre clé du succès est de trouver un membre d'équipe de confiance.

Vous devez pouvoir faire confiance à leur jugement sur le choix des entrepreneurs et faire confiance à la façon dont ils traitent les questions des locataires. Ils vont être votre personne au quotidien qui représente non seulement vous mais aussi votre argent.

Cet article de Biggerpockets a 80 questions à se poser avant d'embaucher un gestionnaire immobilier.

Et comme nous l'avons mentionné plus tôt dans cet article, si vous souhaitez investir dans l'immobilier mais ne voulez pas être un propriétaire autogéré et que vous ne souhaitez pas sous-traiter à un gestionnaire immobilier, vous pouvez également envisager d'investir dans l'immobilier via le financement participatif. ou eREIT.

Le contributeur d'InvestmentZen, M. 1500, a écrit un excellent article sur les moyens d'investir dans l'immobilier, sans réellement posséder de biens immobiliers ici.

5. Propriété démographique

Question: Voulez-vous investir dans des zones où vous pouvez vous promener la nuit ou êtes-vous d'accord avec une foule plus rude? Vous êtes à la recherche de jeunes couples sans enfants ou de jeunes familles? Existe-t-il en permanence une grande quantité de ces types de candidats?

La clé lors de l'achat d'un bien locatif est de vous assurer que vos données démographiques correspondent. Vous voulez que votre loyer proposé corresponde à votre démographie et à votre région.

Par exemple, un horrible district scolaire ne fera pas appel au groupe des «jeunes familles avec enfants». Tout comme un grand quartier scolaire ne fera pas appel à 4 mecs célibataires qui recherchent un crash pad de fête. Il est donc important que votre maison, vos données démographiques et votre prix correspondent.

6. Argent ou financement

Question: Voulez-vous payer en espèces ou en finance?

Avec le financement d'aujourd'hui, vous pouvez réduire de 20% les locations lorsque vous en possédez moins de 4 et de 25% lorsque vous en possédez plus de 4.

Tout en payant en espèces, c'est bien parce que vous n'avez pas de dettes; Si vous financez les locations, vous pouvez soit acheter une propriété plus grande, soit plusieurs d'entre elles à mesure que votre financement se poursuit. Vous pouvez également profiter des faibles taux d'intérêt d'aujourd'hui.

L'effet de levier peut être un actif ou un passif. Tirer parti de votre propriété signifie que vous pouvez acheter plus de biens avec moins de capital, cela peut également signifier que vous avez des risques.

Aux fins d'illustration, faisons comme si vous aviez 100 000 $ à investir dans l'immobilier. Pour faciliter les chiffres, supposons que vous n'avez aucune autre variable, à l'exception de celles répertoriées, toutes les maisons sont exactement les mêmes en fonction de l'état, de l'emplacement, etc.

La première maison que vous avez achetée en espèces, il vous a donc fallu tout votre investissement. Vous n'avez donc pu acheter qu'une seule maison.

Maison 1 – Achat en espècesPrix ​​d'achat – 100 000 $ Loyer – 1 000 $ / mois Engagement, taxes (1%) et assurance (0,5%) – 1 500 $ par année (125 $ par mois) Flux de trésorerie mensuel – 875 $

Maison 2 – Investissement de 20% (Ces chiffres proviennent de mlcalc.com)Prix ​​d'achat – 100 000 $ Acompte – 20 000 $ Loyer – 1 000 $ / mois Entiercement, taxes (1%) et assurance (0,5%) – 1 500 $ par année (125 $ par mois) Taux d'intérêt – 4,5% Hypothèque (y compris l'engagement) – 506 $ Principe – 131 $ Flux de trésorerie – 506 $. 69

Avec un effet de levier, vous êtes maintenant en mesure d'acheter cinq maisons pour le même 100k, ce qui vous rapporterait 2 533,45 $ de liquidités et 655 $ pour votre principe de remboursement. Votre remboursement principal augmenterait avec le temps pour finalement rembourser les prêts à la 30e année.

Comme toujours avec les récompenses, il y a beaucoup de risques. Plus de maisons signifie plus de locataires, plus de dépenses, plus de changement de vacance, etc.

Voici un excellent article de Biggerpockets qui parle en profondeur de la mise à profit en profondeur.

7. Emplacement (écoles, quartiers, taille de la maison)

Question: Où et dans quel type de maison souhaitez-vous investir?

La clé d'une grande location réussie est celle qui loue rapidement dans une grande région et attire les locataires qui paient leur loyer à temps. Au fil des ans, nous avons constaté qu'il existe quelques caractéristiques qui nous aident à affiner ces types de propriétés:

7.1. Grandes écoles – Les écoles ont été la clé. Nous avons tendance à acheter dans le deuxième meilleur district scolaire primaire. Les écoles secondaires sont trop vastes et les gens ont tendance à avoir des enfants plus jeunes. Le collège à 3 ans est trop court. Les écoles élémentaires, pour nous, sont en or.

Les écoles élémentaires vont de la maternelle à la cinquième ou sixième année. Cela fait au moins 6 ans dans un seul endroit. Nous achetons donc dans une super école élémentaire même si les autres écoles supérieures ne sont pas aussi bonnes.

Beaucoup de gens auront déménagé au moment où l'enfant ne sera pas scolarisé, mais ils aiment ne pas avoir à bouger au moment où l'enfant doit entrer à l'école. Voici quatre excellents endroits où chercher les notes des écoles:

7.1.1. Grandes écoles

7.1.2. Digger d'école

7.1.3. Niche K – 12 et

7.1.4. Journaux locaux qui répertorient les scores locaux.

7.2. Grand quartier – Je recherche généralement la pire maison du meilleur quartier. J'ai beaucoup de gens qui vont parfaitement avec ma maison de départ parce que l'emplacement est ce qui est important pour eux. Ils veulent ce quartier.

7.3. Maisons plus petites / moins chères – Valeurs locatives en raison de ne pas augmenter en corrélation avec la taille ou le prix de la maison. D'après mon expérience, une maison plus petite louera au pied carré plus qu'une maison plus grande. Nos petites maisons se louent plus facilement et plus rapidement que les plus grandes. Par conséquent, plus grand ne signifie pas nécessairement de meilleurs rendements. Pour nos marchés et nous sommes de plus petites maisons ont les meilleurs rendements.

7.4. Pas trop mis à jour – Vous voulez que la maison soit agréable mais vous n'obtiendrez pas de loyer supplémentaire parce que votre maison a un dosseret dans la cuisine ou des armoires / moquettes améliorées, des placards personnalisés, etc. Vous voulez propre et agréable mais économisez votre argent. Les choses vont tout simplement casser et vous ne récupérerez pas votre argent.

7.5. Culdersac / Rue calme / Clôturé dans la cour arrière – Si vous faites appel à ceux qui ont des animaux ou des enfants, c'est très important. Toutes nos maisons qui ne sont pas dans un HOA ont clôturé dans des arrière-cours. Cela a été un grand atout pour attirer ces locataires.

8. Budgétisation de la maintenance

Question: La maison est-elle plus récente ou plus ancienne? Quelles réparations estimez-vous pour la durée de vie de la propriété (climatisation, chauffe-eau)? Vos chiffres ont-ils un sens pour vos retours?

Vous devez toujours vérifier vos numéros. D'après mon expérience, les dépenses sont toujours largement sous-estimées et les revenus surestimés. Vérifiez toujours chaque numéro et basez votre décision sur des chiffres conservateurs et non libéraux.

Comme pour toute autre entreprise ou entreprise quand il pleut. Il faut donc toujours être préparé à l'inattendu. Sur l'une de nos locations, nous n'avons eu aucun frais de réparation pendant près de 2 ans. Que sur une période de 3 mois, nous avons dépensé 4 000 $ pour une nouvelle salle de bain et 3 500 $ pour un nouveau système de climatisation.

Soyez donc toujours prêt, surtout quand les choses vont bien. Cela rendra les moments difficiles plus tolérables et moins stressants.

Nous achetons des maisons plus récentes ou des maisons que nous avons déjà entièrement rénovées afin de réduire le budget de rénovation. Quoi qu'il en soit, quelle que soit la maison que nous achetons, nous effectuons une inspection approfondie et avons une idée de ce dont elle a besoin.

Par exemple, même nos maisons plus récentes après 7 ans ont besoin d'une nouvelle unité de climatisation. Les unités de catégorie constructeur ne sont tout simplement pas conçues pour plus de 7 ans.

9. Achetez une maison dont le flux de location est positif dès le premier jour

Question: Achèteriez-vous un investissement qui vous coûte de l'argent chaque mois?

La clé d'une location réussie est celle qui découle du jour de son entrée en service. Pour ce faire, il faut acheter une maison où les frais hypothécaires et HOA sont inférieurs à leurs revenus locatifs.

Pour en savoir plus sur les chiffres que vous devez comprendre lors de l'achat d'un bien locatif, voici 5 chiffres cruciaux qui peuvent faire ou défaire votre investissement immobilier.

10. Plan de sortie

Question: Combien de temps prévoyez-vous de garder la maison?

Vous devez toujours connaître votre plan de sortie. Envisagez-vous de garder la maison pendant 20 ans jusqu'à ce que vous soyez admissible à la retraite? Voulez-vous simplement garder la maison jusqu'au prochain boom, vendre des gains en capital payés et de la dépréciation, puis acheter en éclat? Quels sont votre plan et votre objectif pour vos maisons?

6 conseils supplémentaires pour votre investissement immobilier

1. L'immobilier est toujours un voyage tordu

Rien ne se passe comme prévu. Pensez à la récession de 2008. La clé est d'être flexible et de continuer à regarder les opportunités autour de vous.

2. Vous ne perdez pas d'argent avant de vendre

Tant que vous ne vendez pas, vous n'avez pas perdu d'argent si votre loyer couvre votre hypothèque.

C'est un gros avantage des propriétés à revenu – les acheteurs de maison qui achètent des propriétés négatives avec un effet de trésorerie et s'appuient sur l'appréciation pour générer des rendements (c'est pourquoi de nombreux investisseurs considèrent cette spéculation) peuvent être dévastés si le marché ralentit, mais les propriétés qui générer un joli flux de trésorerie chaque mois ne sont pas affectés.

3. Affaires; Pas un organisme de bienfaisance

C'est une affaire. Vous DEVEZ gagner de l'argent pour réussir. Ne laissez personne vous faire sentir mal de réussir et de réaliser un profit. Toyota, Safeway, Target et McDonald’s font tous des bénéfices et vous devriez en faire autant. Ne laissez pas vos locataires ou quiconque vous faire sentir mal de réussir.

4. Il y aura des moments induisant des ulcères

Le propriétaire aura ses moments. Un locataire quittera la maison en désordre lors du déménagement. Ils essaieront de rompre leur bail. Vous devrez défendre votre maison. Personne ne se soucie plus de votre maison que vous! Ne sautez pas du bateau pendant les moments bas. Tenez-le et attendez, car cela s'améliore. Ah, mais il y aura des moments.

5. Avoir un bail incroyablement explicite

S'il n'est pas écrit, cela ne compte pas. Plus le bail est explicite, meilleure est la protection et la référence. J'ai un bail de 15 pages.

6. Avantages fiscaux

Il y a de nombreux avantages fiscaux à posséder des locations. De la déduction de toutes les dépenses, de la réclamation de l'amortissement, des gains en capital, à la possibilité de 1031 louer les loyers en un échange de même nature, les avantages sont nombreux (c'est-à-dire les déductions pour les biens locatifs).

Dernières pensées

Posséder un bien locatif ou tout type de bien immobilier est imprévisible et peut avoir d'énormes fluctuations volatiles comme tout marché d'investissement. La clé est d'avoir un plan et de s'y tenir.

N'oubliez pas que vous ne perdez pas d'argent avant de vendre. En tant qu'investisseur avec 7 et comptant des maisons, notre clé a été d'être flexible et adaptable. Bien que nous ayons eu plus de succès que je ne l'avais imaginé (7 maisons sur 27), je n'aurais jamais imaginé le chemin que nous avons parcouru.

La clé du succès est d'évaluer et d'adapter en permanence, sans jamais oublier votre mission ou votre objectif d'être dans cette entreprise.

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A propos de l'auteur

Elizabeth Colegrove est une investisseuse passionnée de «buy and hold» qui se spécialise dans la transformation de son mode de vie transitoire autrefois négatif (militaire) en un style de vie positif. Elle gère elle-même l'ensemble de son portefeuille immobilier à distance tout en conservant un emploi à temps plein.

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