Comment financer un bien locatif

Q: Mon mari et moi avons tous les deux assurezvousmoinscher.com ans et travaillons à plein temps. Nous venons de faire une offre d'achat d'un chalet pour 75 000 $. Le chalet a besoin de rénovations importantes. Nous pensons que ce sera un projet de deux ans, qui nous coûtera environ 50 000 $. Une fois cela fait, nous prévoyons de le louer pour 15-20 semaines par an. Le taux en vigueur dans la région est de 1 000 $ par semaine.

Nous avons 30 000 $ en espèces et nous pourrions encaisser dans un CELI pour compenser les 75 000 $. Nous envisageons de travailler lentement sur les rénovations en utilisant la marge de crédit de notre propriétaire et lorsque cela arrivera à un certain point, nous pourrions le transférer sur une hypothèque.

Ou devrions-nous utiliser notre argent comptant de 30 000 $ comme mise de fonds, obtenir immédiatement une hypothèque de 45 000 $ et utiliser une combinaison de CELI et de marge de crédit pour les rénovations?

Nous maximisons déjà notre REER chaque année. Et nous prévoyons continuer nos cotisations au CELI.

—Debra

UNE: Le remboursement de la dette par rapport à l'investissement est une énigme séculaire de planification financière, Debra. Compte tenu du prix de l'immobilier, les investisseurs s'endettent généralement pour investir dans un bien locatif. Le montant à verser comme mise de fonds et la rapidité de remboursement de la dette peuvent alors devenir des considérations stratégiques.

L'acompte minimum requis pour un bien locatif est de 20%, ce qui signifie que dans votre cas, vous devrez verser 15 000 $ sur l'achat de 75 000 $ si vous vouliez une hypothèque sur le chalet lui-même. Les propriétés rurales comme le chalet que vous envisagez peuvent même exiger un acompte plus élevé dans certaines circonstances.

Si vous êtes allé à l'extrême, vous pourriez même envisager d'utiliser la marge de crédit de votre propriétaire sur votre maison pour l'acompte, Debra. Ou vous pouvez utiliser la marge de crédit de votre propriétaire pour financer l’achat en entier, si vous avez suffisamment de fonds propres dans votre maison. Les deux financent efficacement l'achat à 100%.

Les intérêts sur un bien locatif sont généralement déductibles sur votre déclaration de revenus. Cela comprendrait les intérêts sur la marge de crédit du propriétaire garantie par votre maison qui est utilisée pour acheter le bien locatif. L'utilisation ultime de l'argent emprunté est ce qui compte aux fins de la déductibilité fiscale, et non que la dette soit garantie par le bien locatif lui-même.

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Étant donné que vous achèterez la propriété puis effectuerez des rénovations initialement sur une période de 2 ans, les intérêts ne seront généralement pas déductibles tant que la propriété ne sera pas disponible à la location, Debra.

En ce qui concerne le montant à emprunter et le montant à utiliser de votre argent et de votre épargne CELI, cela devient en partie une question de préférence. Si vous êtes à l'aise avec la dette et avez une bonne trésorerie et une bonne tolérance au risque, vous pouvez financer entièrement la propriété. Si c'est le cas, vous décidez indirectement d'emprunter pour investir – ou de continuer à investir dans votre CELI et emprunter à la place pour les fonds nécessaires. Pour que cela en vaille la peine, vous devez ensuite générer un taux de rendement sur votre CELI supérieur à celui que vous payez sur la marge de crédit ou l'hypothèque de votre propriétaire.

Étant donné que les intérêts sont déductibles d'impôt, cela rend le «coût» de la dette un peu moins cher. Par exemple, si vous empruntez à 3,5% et que vous êtes dans une tranche d'imposition de 50%, votre coût d'emprunt n'est que de 1,75%. Si vous pouvez investir dans votre CELI à un taux de rendement supérieur à 1,75%, vous serez mieux à long terme. Sans aucun doute, les taux d'intérêt augmenteront et les marchés boursiers fluctueront de haut en bas, mais cela pourrait être un seuil bas à battre avec le temps si vous êtes à l'aise avec un peu de levier, Debra.

Si vous deviez retirer vos CELI maintenant, vous pourriez encaisser à un point bas du cycle boursier, selon la façon dont vous êtes investi, étant donné la faiblesse des marchés boursiers. Si votre horizon temporel est suffisamment long, vous pourrez peut-être rembourser la dette liée à un bien locatif avant de prendre votre retraite. Ou vous pouvez être en mesure de financer les paiements de la dette à la retraite avec les revenus de location. Ou vous pourriez éventuellement utiliser les retraits de votre CELI de façon stratégique à un moment plus élevé du cycle boursier pour rembourser ou rembourser votre dette de location.

À titre d'intérêt, votre estimation de 1 000 $ par semaine pendant 15 à 20 semaines par an représente beaucoup de revenus de location sur cette propriété. Un revenu de 15 000 $ par année sur une propriété de 75 000 $ avec 50 000 $ de rénovations est un taux de capitalisation ou un taux plafond de 12%. En d'autres termes, cela représente un dividende de 12% sur un investissement de 125 000 $. Il y aura sans aucun doute des frais de portage tels que les taxes foncières, les assurances, les services publics, la publicité, etc., mais à première vue, le potentiel de location semble très attrayant, même en ignorant toute appréciation potentielle du capital.

Comment vous le financez devient alors plus de l'art que de la science, Debra.

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Jason Heath est un planificateur financier agréé (CFP) à honoraires seulement et à conseils uniquement chez Objective Financial Partners Inc. à Toronto, en Ontario. Il ne vend aucun produit financier.

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