Comment les revenus de location sont-ils imposés et que devez-vous savoir?

Les Américains ont l'habitude de payer des impôts sur le revenu. La plupart des contribuables demandent la déduction standard, déposent un rapide 1040 et obtiennent un remboursement de l'IRS.

Mais que faire si vous avez devant vous un avenir fiscal un peu plus compliqué? Par exemple, comment gérer le revenu si vous louez une propriété?

Voici comment:

Classer la propriété

La première question est de savoir si votre propriété est officiellement une propriété locative ou une résidence personnelle que vous louez parfois. Il existe trois catégories:

Location hors taxes

Vous louez la propriété pour 14 jours ou moins en un an.

Tu es chanceux! Aucune partie du reste de cet article ne s'applique à vous. L'IRS donne même une pause spécifique pour les locations à court terme. Vous n'avez pas du tout à réclamer ce revenu sur vos impôts tant que vous avez loué la propriété au juste taux du marché. (Donc, ne pas travailler gratuitement, puis donner à votre patron une "location" de 80 000 $ pour la nuit. Cela relèverait de notre section pour fraude fiscale.) Il ne peut s'agir que d'une propriété dans laquelle vous vivez plus de 15 jours par an.

Résidence personnelle

Vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours OU 10% du nombre total de jours de location, selon le plus élevé des deux.

L'IRS considère cette propriété comme une résidence personnelle, et non comme une propriété de location complète. Par exemple, prenez un bien que vous louez pendant 180 jours. Dans ce cas, vous pouvez l'utiliser pendant 18 jours ou moins avant que le bien ne soit classé comme résidence personnelle (180/10 = 18).

Par contre, disons que vous louez une maison de plage pendant l'été. Les gens y restent trois mois par an, donc 92 jours. Dans ce cas, vous pouvez l'utiliser jusqu'à 14 jours par an. Si votre famille y séjourne pendant 15 jours, elle devient une résidence personnelle.

Comme nous le verrons plus loin, les dépenses et les pertes sur une résidence sont limitées aux revenus de location. Si vous dépensez plus d'argent que vous n'en gagnez sur cette propriété, vous ne pouvez pas déduire les pertes de votre revenu personnel.

Propriété locative

Vous louez la propriété pendant 15 jours ou plus et l'utilisez pour moins que le seuil de résidence (14 jours / 10% comme décrit ci-dessus).

Vous avez vous-même une propriété locative authentique. Vous devez déclarer tous les revenus de location et pouvez déduire toutes les dépenses connexes sur la propriété. Si vous perdez de l'argent en louant cette propriété, vous pouvez reporter ces pertes sur votre revenu personnel sous réserve des règles que nous sommes sur le point d'expliquer ci-dessous.

Remarque – Lors de la détermination des jours d'utilisation personnelle, le temps que vous passez à entretenir la propriété ne compte pas. Cela est vrai même si votre famille utilise la propriété à des fins récréatives en même temps. Donc, disons que vous louez une maison de plage, et entre chaque locataire, vous passez une journée sur la propriété à la nettoyer et à effectuer des réparations. Même si votre famille vient s'amuser à la maison pendant que vous travaillez, même si vous faites une pause pour aller nager, cette journée ne compte pas comme usage personnel.

Déterminer le statut de location

Une autre question importante est de savoir si votre location est classée comme une activité commerciale "passive" ou "non passive". Bien que vous puissiez trouver un aperçu plus complet ici, il est très probable que votre location soit considérée comme une activité passive selon l'IRS.

La location immobilière non passive signifie que vous vous engagez dans le développement immobilier, la construction, l'acquisition ou la location et l'exploitation à un niveau professionnel. Si la gestion et la location actives de cette propriété représentent la majorité de vos revenus personnels, vous pourriez être admissible à un statut non passif. Consultez un fiscaliste si vous pensez que c'est le cas.

La plupart des locations immobilières sont considérées comme des revenus passifs. Cependant, sous le revenu passif, l'IRS se distingue par sa participation active. Si vous avez un bien locatif qualifié (voir ci-dessus où nous avons classé votre bien), la question est de savoir si vous prenez des décisions de gestion active. Cela implique des activités telles que la recherche et l'approbation d'un nouveau locataire, l'entretien de la propriété, la définition des conditions d'un bail et plus encore.

Cela vous qualifiera en tant que participant actif dans la propriété locative.

Les pertes passives avec un participant inactif ne peuvent être déduites que des gains passifs. Vous ne pouvez déduire les dépenses de votre bien locatif que de l'argent que vous y gagnez. Vous ne pouvez déduire aucune perte de votre revenu personnel. Vous pouvez toutefois reporter les pertes à l'année suivante en déduction du revenu de la même propriété.

Si vous êtes un participant actif dans votre propriété, vous pouvez déduire les pertes du revenu personnel jusqu'à 25 000 $. Les pertes dépassant ce plafond doivent être reportées à l'année suivante. Notez que ce montant peut changer en fonction du revenu et de l'état matrimonial, potentiellement jusqu'à zéro, alors assurez-vous de lire les directives IRS liées.

Exemple de statut actif

Disons que Helen travaille à temps plein pour 75 000 $ par an. Elle possède également une maison de vacances qu'elle utilise une semaine par an et loue le reste de l'été. Il est donc considéré comme un bien locatif. Cette année, elle a collecté 5 000 $ en locations mais a dépensé 6 000 $ en entretien. (Nous ne tiendrons pas compte du pourcentage d'utilisation commerciale, discuté ci-dessous.) Elle a deux possibilités:

Participant non actif

Si Helen a une société de gestion qui s'occupe de la location, du nettoyage et de l'entretien, elle est probablement considérée comme une participante passive non active. Dans ce cas, elle peut déduire ses dépenses de ses revenus de location. Elle pourra ensuite reporter les 1 000 $ de pertes restantes sur l'argent qu'elle gagnera de la maison de vacances l'année prochaine.

Participant actif

Helen gère la propriété et trouve les locataires elle-même, alors elle fait tailler le participant actif de l'IRS. Elle déduit ses dépenses du revenu de location, puis déduit les 1 000 $ de pertes de son salaire, les réduisant à 74 000 $ en revenu imposable.

Perte catastrophique

Helen ne possède pas d'assurance contre les inondations. La propriété subit une perte catastrophique lors d'une tempête majeure nécessitant 40 000 $ de réparations. Si Helen participe activement à la propriété, elle peut d'abord déduire cela de son revenu de location, ce qui réduit la perte à 35 000 $. Elle peut maintenant déduire 25 000 $ de son salaire, réduisant ainsi son revenu imposable à 50 000 $. Les 10 000 $ restants, elle pourra reporter ses revenus de location l'année prochaine.

Pourcentage d'utilisation commerciale

Si vous utilisez le bien locatif pour des raisons personnelles à tout moment de l'année, vous devez réduire vos dépenses déclarées du pourcentage de temps que vous avez utilisé le bien par vous-même. La façon la plus simple de procéder consiste à diviser le nombre de jours de location du bien par le nombre de jours d'utilisation. Appliquez ensuite ce pourcentage à vos dépenses.

Notez que "en cours d'utilisation" signifie occupé. Un jour où le bien est disponible mais pas réellement loué ne compte pas comme un jour d'utilisation.

Par exemple, Helen a jeté l'éponge sur sa maison de plage et loue maintenant un appartement dans la ville. Elle l'a loué pendant 120 jours l'année dernière et l'a utilisée elle-même pendant 10, ce qui porte le nombre total de jours d'utilisation à 130. Son pourcentage d'utilisation commerciale pour les dépenses serait de: 120/130 = 92%. Elle peut donc déduire 92% de toutes les dépenses de cette propriété.

Si vous n'utilisez jamais la propriété pour un usage personnel, vous pouvez déduire toutes les dépenses.

Frais de réclamation pour un bien locatif

Pour déposer des taxes sur un bien locatif, vous utiliserez

IRS Schedule E: Revenu supplémentaire et perte

. Ce calendrier vous permet de déduire comme dépense d'entreprise pratiquement chaque centime que vous dépensez pour l'immeuble locatif. Alors que l'IRS conserve un

guide complet ici

, les dépenses communes comprennent:

• Intérêts hypothécaires (PAS le paiement hypothécaire lui-même)

• Impôts fonciers

• Assurance

• Les frais de voyage vers et depuis votre propriété si le but principal est de gérer le bien locatif

• Nettoyage, réparations et entretien

• Commissions d'agent immobilier

• Amortissement (voir ci-dessous)

• Frais juridiques et professionnels

• Décoration

• Dépenses de publicité

• Utilitaires

• Fournitures nécessaires

Ce n'est qu'une liste d'exemples. En règle générale, tout argent que vous dépensez pour posséder, exploiter et entretenir votre propriété locative peut être déduit du revenu de cette propriété. Réduisez cela de n'importe quel pourcentage du temps que vous avez utilisé la propriété pour des raisons personnelles et c'est le montant par lequel vous pouvez réduire votre revenu imposable.

Revendiquer un revenu sur un bien locatif

À l'annexe E, vous déclarerez également le revenu de votre propriété. Il existe en fait plusieurs formes de revenus que vous devez réclamer en plus du loyer payé par un locataire. Vous devez réclamer tous les paiements liés à la propriété que vous conservez pour un usage personnel ou professionnel. Les dépôts de garantie ne comptent pas comme revenu s'ils sont retournés au locataire. La retenue d'un dépôt le transforme en revenu.

Voici d'autres exemples de revenus:

• Loyer anticipé

• Frais ou charges payés par le locataire

• Paiement en nature (si le locataire exécute un service en échange du loyer, vous devez prétendre que cela équivaut au paiement de la propriété à son taux standard)

Une fois que vous aurez calculé votre revenu total, vous déduirez alors le total de vos dépenses. Ce dernier chiffre correspond à votre revenu ou perte nette imposable provenant de la propriété.

Amortissement des biens locatifs

Quand il s'agit de dépenses, c'est généralement le plus gros.

En tant que propriétaire d'un immeuble locatif, vous ne pouvez pas annuler vos paiements sur la propriété autres que les intérêts. Cependant, vous pouvez annuler sa valeur dans un processus appelé amortissement. Voici comment:

L'amortissement est basé sur la valeur de la propriété, en utilisant le moindre de la valeur marchande actuelle ou de ce que vous avez payé. Si vous n'avez rien payé pour la propriété, par exemple, si vous l'avez reçue en héritage, consultez un fiscaliste pour vos options. Vous réduirez alors cette valeur de la valeur du terrain sur lequel se trouve la propriété, car la dépréciation ne s'applique pas au terrain.

Enfin, divisez ce nombre par 27,5. Il s'agit de votre amortissement annuel, que vous pouvez appliquer à vos dépenses chaque année entière pendant laquelle vous louez le bien pendant 27,5 ans de location. Après cette période, le bien est considéré comme entièrement amorti et la déduction tombe.

Par exemple, l'appartement de la ville d'Helen brûle. Après le procès, elle utilise son argent d'assurance pour acheter une autre maison de plage. Deux ans plus tard, elle le transforme en immeuble locatif.

Helen a acheté la maison pour 150 000 $. La valeur imposable est passée à 175 000 $. Le terrain vaut 30 000 $. Sa dépréciation annuelle est donc de: 150 000 $ (la moindre valeur) – 30 000 $ (la valeur du terrain) = 120 000 $ / 27,5 = 4 363 $. Chaque année, Helen peut déduire 4 363 $ de son revenu de location à titre d'amortissement.

Revenu d'entreprise admissible sur un bien locatif

Enfin, vous pourriez être éligible à une nouvelle disposition dans la facture fiscale 2017. C'est ce qu'on appelle une déduction pour revenu d'entreprise admissible, ou QBI.

En vertu du QBI, vous pouvez déduire 20% du revenu d'une entreprise admissible de votre revenu imposable. Elle s'applique aux entreprises telles que les sociétés S et les entreprises individuelles. L'immobilier et les locations relèvent généralement de cette catégorie.

Avant d'essayer de bénéficier d'une déduction QBI, nous vous recommandons de consulter un fiscaliste. Cette disposition est nouvelle, 2018 sera la première année d'imposition au cours de laquelle elle sera appliquée, et l'IRS n'a que récemment énoncé des indications sur la manière dont elle s'appliquera. Bien que cela puisse entraîner des économies importantes, il y a une ambiguïté suffisante ici que vous devez l'aborder avec prudence.

Comment la fraude fiscale se rapporte aux biens de location

Ne demandez pas à votre ami de facturer 100 000 $ pour les services de nettoyage que vous ne payez jamais. Ne déclarez pas l'unité comme louée par un professionnel lorsque vous laissez des copains d'université y séjourner gratuitement. N'essayez pas de prétendre que vous n'avez jamais mis les pieds sur la propriété alors que votre famille y passe tout l'hiver.

De nombreux, sinon la plupart, des domaines de l'impôt sur le revenu de location dépendent d'une utilisation raisonnable et d'une déclaration honnête par le propriétaire. C'est pourquoi il est devenu un domaine avec de telles préoccupations fiscales importantes, et l'IRS accorde donc un examen particulier aux dépôts de l'annexe E.

La fausse déclaration de vos revenus, dépenses ou utilisation de la propriété est un crime. Si vous faites une erreur honnête, c'est une chose. Vous recevrez simplement une lettre de l'IRS disant que vous avez mal calculé. (Vous devriez, en fait, vous attendre à ce que cela devienne un cours normal des affaires.) Tant que vous écrivez honnêtement ce que vous avez fait, ce que vous avez collecté, ce que vous avez dépensé et ce sur quoi vous l'avez dépensé, tout va bien.

Autre chose et vous pouvez vous retrouver dans de très sérieux ennuis.

Comment les revenus de location sont-ils imposés et que devez-vous savoir?
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