Conseils sur les revenus, les déductions et la tenue de registres de biens immobiliers locatifs …

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif, vous devez connaître vos responsabilités fiscales fédérales. Tous les revenus de location doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus et, en général, les dépenses associées peuvent être déduites de vos revenus de location.

Si vous êtes un contribuable au comptant, vous déclarez un revenu de location dans votre déclaration pour l'année où vous le recevez, peu importe quand il a été gagné. En tant que contribuable au comptant, vous déduisez généralement vos frais de location dans l'année où vous les payez. Si vous utilisez la méthode de la comptabilité d'exercice, vous déclarez généralement un revenu lorsque vous le gagnez plutôt que lorsque vous le recevez et vous déduisez vos dépenses lorsque vous les engagez plutôt que lorsque vous les payez. La plupart des individus utilisent la méthode de comptabilité de caisse.

Vous trouverez ci-dessous quelques conseils sur la déclaration fiscale, les exigences de tenue de registres et des informations sur les déductions pour les biens locatifs pour vous aider à éviter les erreurs.

Qu'est-ce qu'un revenu de location considéré?

Vous devez généralement inclure dans votre revenu brut tous les montants que vous recevez en tant que loyer. Le revenu de location est tout paiement que vous recevez pour l'utilisation ou l'occupation d'un bien. Vous devez déclarer les revenus de location pour toutes vos propriétés.

En plus des montants que vous recevez en tant que paiements de loyer normaux, il existe d'autres montants qui peuvent être des revenus de location et doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus.

Le loyer anticipé est tout montant que vous recevez avant la période qu'il couvre. Incluez le loyer anticipé dans votre revenu de location dans l'année où vous le recevez, quelle que soit la période couverte ou la méthode de comptabilité que vous utilisez. Par exemple, vous signez un bail de 10 ans pour louer votre propriété. La première année, vous recevez 5 000 $ pour le loyer de la première année et 5 000 $ pour la dernière année du bail. Vous devez inclure 10 000 $ dans votre revenu la première année.

Les dépôts de garantie utilisés comme paiement final du loyer sont considérés comme un loyer anticipé. Incluez-le dans votre revenu lorsque vous le recevez. N'incluez pas de dépôt de garantie dans votre revenu lorsque vous le recevez si vous prévoyez de le restituer à votre locataire à la fin du bail. Mais si vous gardez une partie ou la totalité du dépôt de garantie au cours d'une année parce que votre locataire ne respecte pas les conditions du bail, incluez le montant que vous gardez dans vos revenus cette année-là.

Le paiement pour l'annulation d'un bail a lieu si votre locataire vous paie pour annuler un bail. Le montant que vous recevez est un loyer. Incluez le paiement dans votre revenu l'année où vous le recevez, peu importe votre méthode de comptabilité.

Les dépenses payées par le locataire surviennent si votre locataire paie l'une de vos dépenses. Vous devez les inclure dans votre revenu de location. Vous pouvez déduire les dépenses s'il s'agit de frais de location déductibles. Par exemple, votre locataire paie la facture d'eau et d'égouts pour votre bien locatif et la déduit du paiement de loyer normal. Aux termes du bail, votre locataire n'a pas à payer cette facture. Incluez la facture de services publics payée par le locataire et tout montant reçu à titre de paiement de loyer dans votre revenu de location.

Les biens ou services reçus, au lieu de l'argent, à titre de loyer, doivent être inclus à la juste valeur marchande des biens ou services dans vos revenus de location. Par exemple, votre locataire est peintre et vous propose de peindre votre bien locatif au lieu de payer un loyer pour deux mois. Si vous acceptez l'offre, incluez dans vos revenus de location le montant que le locataire aurait payé pour deux mois de loyer.

Le bail avec option d'achat a lieu si le contrat de location donne à votre locataire le droit d'acheter votre bien locatif. Les paiements que vous recevez en vertu de l'accord sont généralement des revenus de location.

Si vous possédez une part d'intérêt dans un bien locatif, vous devez déclarer votre part des revenus de location de la propriété.

Quelles déductions puis-je prendre en tant que propriétaire d'un bien locatif?

Si vous recevez un revenu de location provenant de la location d'un logement, vous pouvez déduire certains frais de location dans votre déclaration de revenus. Ces dépenses peuvent comprendre les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier, les frais d'exploitation, l'amortissement et les réparations.

Vous pouvez déduire les dépenses ordinaires et nécessaires pour la gestion, la conservation et l'entretien de votre bien locatif. Les dépenses ordinaires sont celles qui sont courantes et généralement acceptées dans l'entreprise. Les dépenses nécessaires sont celles qui sont jugées appropriées, telles que les intérêts, les taxes, la publicité, l'entretien, les services publics et les assurances.

Vous pouvez déduire les coûts de certains matériaux, fournitures, réparations et entretien que vous effectuez sur votre propriété locative pour maintenir votre propriété en bon état de fonctionnement.

Vous pouvez déduire les frais payés par le locataire s'il s'agit de frais de location déductibles. Lorsque vous incluez la juste valeur marchande du bien ou des services dans votre revenu de location, vous pouvez déduire ce même montant comme frais de location.

Vous ne pouvez pas déduire le coût des améliorations. Un bien locatif n'est amélioré que si les sommes versées sont destinées à une amélioration, une restauration ou une adaptation à un usage nouveau ou différent. Voir le Règlement sur les biens corporels – Foire aux questions pour plus d'informations sur les améliorations. Le coût des améliorations est récupéré par amortissement.

Vous pouvez récupérer une partie ou la totalité de vos améliorations en utilisant le formulaire 4562 pour déclarer l'amortissement à partir de l'année de la première mise en service de votre immeuble locatif, et à partir de chaque année, vous effectuez une amélioration ou ajoutez du mobilier. Seul un pourcentage de ces dépenses est déductible l'année où elles sont engagées.

Veuillez également consulter Déduire les dépenses d'entreprise pour plus d'informations.

Comment déclarer les revenus et les dépenses de location?

Si vous louez des biens immobiliers tels que des bâtiments, des chambres ou des appartements, vous déclarez normalement vos revenus et dépenses de location sur le formulaire 1040, annexe E, partie I. Inscrivez votre revenu total, vos dépenses et votre amortissement pour chaque bien locatif sur la ligne appropriée de l'annexe. E. Consultez les instructions du formulaire 4562 pour connaître le montant de l'amortissement à inscrire à la ligne 18.

Si vous avez plus de trois propriétés locatives, remplissez et joignez autant d'annexes E que nécessaire pour répertorier les propriétés. Remplissez les lignes 1 et 2 pour chaque propriété, y compris l'adresse municipale de chaque propriété. Cependant, remplissez la colonne «Totaux» d'une seule annexe E. Les chiffres de la colonne «Totaux» de cette annexe E doivent être les totaux combinés de toutes les annexes E.

Si vos dépenses de location dépassent les revenus de location, votre perte peut être limitée. Le montant de la perte que vous pouvez déduire peut être limité par les règles de perte d'activité passive et les règles à risque. Consultez le formulaire 8582, Limitations des pertes d'activités passives, et le formulaire 6198, Limitations à risque, pour déterminer si votre perte est limitée.

Si vous avez un usage personnel d'un logement que vous louez (y compris une maison de vacances ou une résidence dans laquelle vous louez une chambre), vos frais de location et votre perte peuvent être limités. Voir la publication 527, Immeubles locatifs résidentiels, pour plus d'informations.

Quels dossiers dois-je conserver?

De bons dossiers vous aideront à surveiller l'avancement de votre bien locatif, à préparer vos états financiers, à identifier la source des reçus, à suivre les dépenses déductibles, à préparer vos déclarations de revenus et à soutenir les éléments déclarés dans les déclarations de revenus.

Tenez de bons registres concernant vos activités de location, y compris les revenus de location et les dépenses de location. Vous devez être en mesure de documenter ces informations si votre déclaration est sélectionnée pour vérification. Si vous êtes audité et ne pouvez pas fournir de preuves à l'appui des éléments déclarés dans vos déclarations de revenus, vous pourriez être soumis à des taxes et pénalités supplémentaires.

Vous devez être en mesure de justifier certains éléments de dépenses pour les déduire. Vous devez généralement avoir des preuves documentaires, telles que des reçus, des chèques ou des factures annulés, pour soutenir vos dépenses. Gardez une trace de tous les frais de voyage que vous engagez pour les réparations de biens locatifs. Pour déduire les frais de voyage, vous devez tenir des registres qui suivent les règles du chapitre 5 de la publication 463, Frais de voyage, de divertissement, de cadeau et de voiture.

Vous avez besoin de bons dossiers pour préparer vos déclarations de revenus. Ces documents doivent appuyer les revenus et les dépenses que vous déclarez. Généralement, ce sont les mêmes documents que vous utilisez pour surveiller votre activité immobilière et préparer vos états financiers.

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