Devriez-vous acheter une maison à Detroit en 2020?

Selon les manchettes nationales, Détroit est au milieu d'une revitalisation sans précédent: le noyau urbain est en plein essor et la valeur des propriétés a augmenté dans toute la ville. Non seulement cela, mais les prix des maisons sont toujours incroyablement bon marché par rapport à d'autres marchés. Si Détroit est un marché sous-évalué à la hausse, comment pourrait-il ne pas être le bon moment pour acheter une maison?

La situation est cependant plus compliquée. D'une part, la revitalisation supposée de Détroit est exagérée; les gains ont été isolés dans une poignée de quartiers du centre urbain ou des quartiers historiques stables. Plus important encore, les intentions comptent sur le marché du logement. Achetez-vous une maison pour y vivre? Achetez-vous parce qu'il est moins cher de payer une hypothèque que de louer? Ou s'agit-il d'un investissement à long terme qui, je l'espère, paiera votre retraite? Il y a ensuite d'autres facteurs décisionnels cruciaux, comme les quartiers qui vous conviennent le mieux, que vous ayez ou non des enfants, vos finances personnelles et le calendrier.

Devriez-vous acheter une maison à Detroit dès maintenant? Nous avons interrogé un large groupe d'experts en logement – agents immobiliers, promoteurs, urbanistes et activistes du logement – pour résoudre cette question étonnamment complexe.

Nous avons rassemblé les réponses ci-dessous avant l'apparition du nouveau coronavirus aux États-Unis. Comment sa propagation pourrait-elle affecter le marché du logement cette année? Lis ça.

Ryan Cooley

Fondateur, O’Connor Real Estate

L'achat ou non en 2020 dépend vraiment des intentions de l'acheteur. Si vous voulez une maison dans laquelle vous prévoyez vivre pendant un certain temps, alors oui, c'est le moment idéal pour acheter – les taux d'intérêt sont toujours bas et il est souvent moins cher de posséder que de louer dans de nombreuses parties de la ville. Si vous espérez retourner une maison ou en acheter une strictement à titre d'investissement, vous voudrez peut-être attendre une rétrogradation.

Les prix de Detroit sont à leur plus haut niveau depuis 15 ans. Les investisseurs viennent quand même à la recherche d'un bloc de réduction dans un quartier en plein essor – tout le monde pense toujours qu'il existe une opportunité magique de gagner de l'argent. Mais il peut être difficile de prévoir: jusqu'à quel point les prix vont-ils augmenter? Quand la bulle éclatera-t-elle? À quoi ressemblera ce quartier dans cinq à dix ans?

Le scénario le plus facile à prévoir est celui d'un acheteur potentiel. Bien sûr, l'acheteur d'une maison ne veut pas perdre d'argent, mais il pose un ensemble de questions complètement différent: puis-je me le permettre? Vais-je être heureux ici?

"Si vous investissez dans l’espoir que vous serez en mesure de vendre votre actif avec un profit quoi qu’il arrive, vous pouvez être juste la personne qui gonfle les prix pour commencer. Detroit ne veut pas de votre bulle et vous ne voulez pas du risque. "

—Michele Oberholtzer

Michele Oberholtzer

Directeur de la prévention des saisies fiscales, United Community Housing Coalition

2020 n'est pas l'année de la maison; c'est l'année de la maison. Nous avons largement dépassé l'orgueil de supposer que l'immobilier augmentera de valeur quoi qu'il arrive. Nous savons que les boutons de l'économie s'accordent dans les deux sens. Donc, si vous investissez dans l'espoir de pouvoir vendre votre actif à profit quoi qu'il arrive, vous pouvez être juste la personne qui gonfle les prix pour commencer. Detroit ne veut pas de votre bulle et vous ne voulez pas du risque.

Si, cependant, vous envisagez de vivre dans cette maison, et si l'achat signifie une relation à long terme, nous sommes maintenant sur quelque chose. Pour ceux qui peuvent obtenir une hypothèque, vous constaterez peut-être que vos paiements mensuels sont en fait moins chers que le loyer pour le même parc de logements. Pour ceux qui ne le peuvent pas, ou pour quiconque souhaite acheter dans le bas du spectre, il existe encore des dizaines de milliers de maisons vacantes dans la Detroit Land Bank Authority, la Wayne County Tax Foreclosure Auction et, diable, même Facebook Marketplace. Rétablir une maison vacante à un état habitable est à la fois un service public et un avantage personnel, donc je dis allez-y. Et dites «bonjour» à vos voisins – vous allez être ici un moment.

Kimberly Faison

Directeur du développement communautaire et économique, Detroit Future City

L'achat d'une maison est généralement considéré comme une proposition commerciale – créer de la richesse, tirer parti des capitaux propres, amasser des actifs. Cependant, acheter une maison à Détroit est en réalité un double résultat, financier et expérientiel. De toute évidence, les acheteurs doivent comprendre leurs propres circonstances et objectifs et le marché dans lequel ils veulent entrer. Un acheteur à Detroit peut combiner des taux d'intérêt bas, une aide pour l'acompte et une pléthore de programmes d'aide aux acheteurs de maison pour acheter dans un large éventail de prix. Comparé aux marchés de la région environnante, Détroit pourrait s'en tirer modestement. Mais ne vous y trompez pas, les investissements dans les quartiers sont sans précédent et Détroit est en augmentation.

Mais acheter à Detroit n'est une bonne chose que si vous comprenez que les rendements varient considérablement. Les quartiers de Detroit sont uniques et connaissent des changements sociaux, économiques et physiques de différentes manières. Nous ne savons que trop bien que les résidents de Détroit n’apprécient pas les avantages d’une ville centrale en pleine croissance ni les douleurs de la lutte économique. Nous savons également que Détroit possède une infrastructure civique robuste, une multitude de cultures et un mode de vie urbain unique dans ce grand État. Le réseau de développement communautaire de la ville est bien organisé et vise à stabiliser la vie communautaire. La vie en ville offre une vie nocturne, des voies vertes et des systèmes de parcs et des attractions régionales pour toute la famille. Mais la diversité est la superpuissance de Détroit. Principalement de couleur, Détroit regorge d'événements culturels, petits et grands, d'entreprises créatrices et d'un réseau d'artistes émergents tous influencés par un riche patrimoine. Acheter à Detroit, c'est façonner son avenir.

Ishma Best

Courtier gérant, PREP Realty, directeur des ventes et du leasing, Century Partners

C'est maintenant un moment fantastique pour acheter une maison à Detroit. Mais le discernement est essentiel lors du choix d'une maison et d'un quartier, en particulier pour les acheteurs d'une première maison. Actuellement, plus de 84% des économistes pensent que l'économie restera forte jusqu'en 2020. Alors que les loyers moyens dans des villes comme Détroit ont augmenté de façon spectaculaire au cours des cinq dernières années – de 30 à 50% – les taux hypothécaires sont toujours les plus bas qu'ils aient depuis des décennies.

L'achat d'une maison présente le meilleur des deux scénarios. Tout d'abord, vous possédez un actif qui sert de compte bancaire qui vous appartient pour aussi peu que 3% de réduction. Deuxièmement, avec la croissance de la vie urbaine, nous savons que la forte demande locative est là pour rester. Cela signifie que vous aurez la possibilité de louer et d'activer votre bien si vos conditions de vie changent. De plus, la demande de logements augmente lorsque l'économie s'affaiblit.

Rob Linn

Directeur de l'inventaire, Detroit Land Bank Authority

Malgré des gains remarquables au cours des cinq dernières années, le marché du logement de Detroit continue d'offrir des opportunités aux résidents, faisant de 2020 le moment idéal pour acheter une maison à Detroit. Entre 2014 et 2020, la valeur moyenne des maisons dans la ville a plus que doublé, la croissance la plus robuste du pays. Dans le même temps, le rapport prix / loyer de Detroit, à la pointe du pays, de 6,8%, suggère que le marché de Detroit offre toujours une multitude de possibilités et de valeur pour les acheteurs de maison.

Cette force sous-jacente suggère que le marché du logement de Détroit a de la place pour croître et devrait continuer sur une trajectoire solide. Avec des ventes aux enchères quotidiennes et des ventes en propre sur buildingdetroit.org à partir de seulement 1 000 $, et des options immobilières plus traditionnelles disponibles via nos propriétés rénovées et prêtes et commercialisées, la Detroit Land Bank Authority offre aux acheteurs potentiels une grande variété de logements abordables et des voies d'accès à la propriété.

«En ce moment, dans notre ville noire à plus de 80%, je parle à la majorité. 2020 est le moment de devenir propriétaire foncier, propriétaire et / ou propriétaire d'immeuble à Detroit. En 2020, achetez quelque chose tout en planifiant et en préparant quelque chose de plus. C'est un impératif moral. "

—Monique Becker

Monique Becker

Associé, Mona Lisa Development, gestionnaire de la mise en œuvre du programme, Building Community Value

L'accession à la propriété est l'outil de création de richesse utilisé par les Américains depuis des générations. En fait, selon le recensement américain, la valeur nette médiane des propriétaires est 80 fois supérieure à la valeur nette médiane des locataires. Pourtant, historiquement, la plupart des Noirs n'ont pas bénéficié de ces privilèges. Redlining a prouvé que là où vous nous laissiez vivre, vous ne prêteriez pas. Sans votre argent, nos poches étaient trop minces pour participer à la prospérité du pays. Une fois que nous avons obtenu des hypothèques, c'était comme si ces hypothèques nous avaient. Les prêts prédateurs, en particulier en période de ralentissement économique, nous ont déplacés de manière disproportionnée et nous ont remplacés en tant que propriétaires avec nous en tant que locataires. Nous construisions l'équité de quelqu'un d'autre – encore une fois.

Donc, en ce moment, dans notre ville noire à plus de 80%, je parle à la majorité. 2020 est le moment de devenir propriétaire foncier, propriétaire et / ou propriétaire d'immeuble à Detroit. En 2020, achetez quelque chose tout en planifiant et en préparant quelque chose de plus. C'est un impératif moral.

Rencontrer des banquiers, mutualiser des ressources, trouver un métier, il y a une pénurie de main-d'œuvre qualifiée, après tout. Achetez ce que vous pouvez, quand vous le pouvez, et en comprenant les supports disponibles pour transformer cet achat en un investissement viable. Étant donné les nombreuses incitations pour les propriétaires, une maison a peut-être du sens, peut-être un terrain vacant, ou peut-être qu'elle prend un petit pourcentage de propriété dans une affaire plus importante que vous avez approuvée. Quoi qu'il en soit, souvenez-vous des paroles du révérend Garrison Frazier lors de la discussion sur les besoins des Noirs après la guerre civile: «La meilleure façon de prendre soin de nous est d'avoir des terres et de les transformer et de les cultiver par notre propre travail.» Seule une appropriation accrue par les Détroiters noirs peut contrer la gentrification par l'autodétermination. En 2020, nous bâtirons notre ville tout en créant de la richesse pour des générations.

Nika Jusufi

Courtier associé, Max Broock Realtors

Quand on me pose cette question – «Dois-je acheter une maison?» – par les clients, ce qui me vient immédiatement à l'esprit est une série de questions, qui mène souvent à une discussion personnelle et généralement à une histoire très intéressante! L'achat d'une maison pour vivre est souvent une décision émotionnelle, et cela peut être une expérience qui change la vie pour la plupart. Je suis toujours curieux de savoir: y a-t-il un changement de vie qui incite à la décision d’acheter? Que savent-ils de Detroit? D'où iraient-ils? Il existe toute une gamme pour les clients qui achètent à Detroit.

C'est peut-être une question d'accessibilité financière – ils peuvent être déplacés par leur ville actuelle (NYC, SF, LA, etc.) et veulent une meilleure qualité de vie. D'autres veulent quitter la banlieue et vivre un mode de vie plus urbain, en faisant l'expérience de la culture et de la diversité que Détroit a à offrir. Certains ont des capitaux propres dans leur maison, et ils aimeraient augmenter. Ensuite, il y a ceux qui ont ce lien profondément enraciné avec Détroit, qu'ils soient nés ici et veulent revenir, ou que leurs parents aient vécu dans la ville et qu'ils veulent rétablir ces racines. Que l'on doive acheter une maison à Detroit n'est pas une réponse simple oui ou non, mais je crois finalement que si l'on est excité à l'idée de vivre à Detroit et que l'on peut se permettre de prendre cette décision, alors pourquoi pas? Les loyers sont élevés et les taux hypothécaires sont les plus bas qu'ils aient été en trois ans.

Alissa Shelton

Directeur exécutif, Brick + Beam Detroit

Pour répondre à cela, vous devez soupeser vos compétences personnelles, vos finances et vos opportunités. J'essaie d'éviter la panique d'un «marché d'acheteurs» et je me concentre sur l'évaluation d'une réponse plus nuancée et personnelle. Je recommande toujours aux gens d'acheter l'une des nombreuses maisons existantes à Détroit: nous avons un parc de logements incroyable, dont 95% ont plus de 50 ans. Les fixateurs semblent souvent être une opportunité parfaite – nous sommes attirés par les avant et après l'histoire de couverture du magazine Dwell tourné par le fixateur abandonné et la mythologie de la maison à 500 $. Je ne veux pas vous décourager de voir le potentiel, mais plutôt vous encourager à faire un inventaire réaliste des réparations dont une maison a besoin, les compétences que vous avez, le temps que vous pouvez consacrer aux réparations (et apprendre sur le tas), les fonds dont vous disposez, le prix de la maison et votre capacité à vivre dans une maison inachevée.

Sarah Alvarez

Fondateur, Outlier Media

Si, comme la plupart des Detroiters, vous achetez une maison en espèces, la réponse est: achetez une maison avec prudence. Le nombre de personnes achetant des maisons à Detroit avec des hypothèques augmente, mais la ville est toujours un marché au comptant, en particulier pour les acheteurs de maisons non blancs. Il y a des avantages à acheter une maison en espèces: elle peut être moins chère que la location, plus rapide que l'achat avec une hypothèque et, en particulier pour les Afro-Américains, est parfois la seule option car la plupart des hypothèques à Detroit vont toujours à des emprunteurs blancs.

Mais acheter en espèces signifie qu'aucune banque dans le mélange ne cherche à gérer les risques qui peuvent accompagner un achat de maison. Par exemple, les banques exigent que la propriété soit inspectée et se chargent d'envoyer les taxes foncières à la ville. L'achat en espèces ou avec un contrat de location avec option de propriété transfère tous les risques liés à la propriété à l'acheteur. Quiconque envisage d'acheter en espèces peut réduire ses risques en procédant comme suit: Vérifiez les arriérés de taxes et les factures de services publics sur la propriété (envoyez un SMS à Detroit au 73224 pour le faire), assurez-vous que le contrat d'achat est écrit et juste et envisagez de payer pour une recherche de titres et une assurance titres.

Les réponses aux entretiens ont été légèrement modifiées pour plus de clarté et de longueur.

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