Invest Atlanta aide les acheteurs d'une première maison à payer des acomptes …

Cette histoire fait partie de la nouvelle série d'achat de maisons millénaires CNBC Make It's. Si vous souhaitez être présenté, envoyez un courriel à la journaliste Alicia Adamczyk à alicia.adamczyk@nbcuni.com.

Quelques années après avoir commencé sa carrière dans les ventes médicales à Atlanta, Kelcie Evans savait qu'elle voulait s'enraciner. Originaire du New Jersey, elle vivait dans la ville depuis qu'elle déménageait vers le sud pour l'université et aimait tout ce que la région avait à offrir.

"La ville a une culture très forte", explique Evans à CNBC Make It. "Atlanta est super diversifiée, et le coût de la vie est assez bas. Il y a beaucoup de gens de mon âge; c'est un endroit amusant à vivre."

Alors qu'elle regardait le marché immobilier d'Atlanta se réchauffer, elle savait qu'elle voulait faire un investissement afin de pouvoir construire des capitaux propres plutôt que de jeter de l'argent sur une location chaque mois.

Mais ce n'est que lorsque la jeune femme de 25 ans a découvert Invest Atlanta, l'agence de développement économique de la ville, qu'elle a réalisé à quel point les achats étaient réellement réalisables. Invest Atlanta propose un programme d'aide à l'achat d'une maison aux ménages sous un certain seuil de revenu, et Evans s'est qualifié. Son courtier hypothécaire a pu réunir 20 000 $ d'Invest Atlanta et 20 000 $ d'Atlanta Housing Authority, pour un total de 40 000 $ d'aide initiale.

Atlanta a traversé beaucoup de gentrification, mais les prix sont bas par rapport à l'endroit où j'ai grandi dans le New Jersey. Je pensais que c'était vraiment abordable.

Chaque année, Evans est propriétaire de la maison, une partie des 40 000 $ est pardonnée. Si elle vend la maison avant que la subvention ne soit annulée, elle doit rembourser le solde et Invest Atlanta et la Atlanta Housing Authority reçoivent un pourcentage de sa vente.

Mais Evans pense qu'elle restera un moment. Elle étudie les études supérieures dans la ville et n'a pas l'intention de quitter dans les prochaines années.

"Atlanta a traversé beaucoup de gentrification, mais les prix sont bas par rapport à l'endroit où j'ai grandi dans le New Jersey", dit-elle. "Je pensais que c'était vraiment abordable."

En fait, les coûts de logement d'Evans, y compris son hypothèque et les frais de l'Association des propriétaires, totalisent 1 100 $ par mois, 350 $ de moins que les 1 450 $ qu'elle payait pour louer un studio.

"Bien sûr, il y a des factures supplémentaires", dit-elle. Mais elle ressent une tranquillité d'esprit en sachant que ses paiements mensuels n'augmenteront pas comme ils le feraient si elle louait toujours.

Voici ce qu'Evans a appris tout au long de son processus d'achat d'une maison.

Ça peut prendre un moment

Surtout dans un marché chaud comme Atlanta, cela peut prendre plus de temps que vous ne le pensez pour trouver la maison parfaite. La recherche d'Evans a commencé en mai 2018 et elle n'a pas fermé avant février 2019.

«Mon bail était en vigueur en août 2018, alors j'ai commencé à chercher en mai. Je pensais pouvoir trouver quelque chose d'ici là», dit-elle. "Mais le marché est vraiment chaud au printemps et en été, donc les prix étaient exorbitants. J'étais en concurrence avec des gens avec le double de mes revenus, [offering] tout en liquide. Je n'arrêtais pas de me faire battre. "

Skylar Olsen, directeur de la recherche économique de Zillow, a déclaré à CNBC Make It que le timing est l'un des aspects les plus délicats de l'achat d'une maison, en particulier maintenant avec un stock de logements abordables bas à travers le pays. Si vous commencez le processus pendant la location et que vous n'avez pas clôturé au moment de la fin de votre bail, elle suggère d'expliquer votre situation à votre propriétaire et de demander un bail mensuel.

Préparez-vous à faire des compromis

Deux propriétés ont échoué au début de la recherche d'Evans, dont une qui était de 230 000 $, dans son budget d'origine. Finalement, elle a fermé pour 190 000 $ et elle est reconnaissante d'avoir fini par acheter une maison moins chère.

"Une fois que vous avez tout pris en compte – l'assurance hypothécaire privée, les frais HOA – c'est beaucoup plus élevé que vous ne le pensiez", dit-elle. "Les maisons au prix de 230 000 $ ont tout ce que je veux, mais ce n'est que lorsque j'essayais de conclure l'affaire à ma première place, et que le courtier hypothécaire me montrait le calcul que j'étais, d'accord, wow."

Evans dit qu'il est important de faire des compromis. Son quartier n'est pas aussi accessible à pied qu'elle le souhaiterait, mais elle dit que cela viendra avec le temps. Elle vit sur la BeltLine, qui est un projet de réaménagement durable qui «transforme la ville». À mesure que son quartier se développe, elle s'attend à ce que la valeur de sa propriété augmente.

Une fois que vous avez décidé de vos ruptures, Zillow's Olsen ajoute qu'il est particulièrement important de se rappeler que vous recherchez non seulement vos besoins immédiats, comme un court trajet, mais aussi vos besoins à long terme, comme de bonnes écoles. «Pensez à vos besoins dans trois, cinq ou six ans», conseille-t-elle.

Choisissez le bon agent

Quand Evans a commencé le processus de recherche d'une maison en mai 2018, elle a utilisé un agent immobilier recommandé par son père, qui vit dans le New Jersey. Mais finalement, son courtier hypothécaire, Russell Elam de Castle & Cooke Mortgage, a recommandé Derrick Duckworth, propriétaire de l'immobilier The Beltline Team.

Kelcie Evans (centre) avec Russell Elam (gauche), son courtier hypothécaire et Derrick Duckworth (droite), son agent immobilier.

Source: Kelcie Evans

Evans dit que travailler avec Duckworth a fait toute la différence dans sa recherche: il a trouvé des listes dans son quartier préféré qui n'étaient pas sur son radar, et, plus important encore, il connaissait le fonctionnement du programme d'aide au versement initial Invest Atlanta. Quand le moment est venu de faire une offre et de régler toutes les formalités administratives, dit-elle, le savoir-faire de Duckworth a rendu le processus presque transparent.

Olsen de Zillow dit que trouver le bon agent est l'une des étapes les plus importantes du processus. Vous voulez que quelqu'un expérimenté dans votre domaine particulier, et vous ne voulez souvent pas aller avec la première personne que vous rencontrez, dit-elle. Elle recommande de lire les critiques en ligne.

"Nous n'achetons pas assez souvent des maisons pour être bons dans ce domaine", dit-elle. "C'est la véritable proposition de valeur des agents. Votre agent est votre liaison avec le vendeur et l'agent du vendeur. Si vous avez un programme d'aide à l'acompte et que vous avez un agent qui s'y connaît bien, vous êtes [more attractive] au vendeur. "

Venez préparé

Comme elle commençait tout juste sa carrière et voulait acheter dans un marché chaud, Evans savait qu'elle devait faire ses devoirs avant de commencer à chercher pour ne pas manquer sa maison de rêve. Cela comprenait une réunion avec le programme Invest Atlanta pour s'assurer qu'elle comprenait tous les détails, ainsi que la préparation de tous ses documents.

«Lorsqu'il était temps de démarrer le processus, j'avais toutes les informations dont j'avais besoin», dit-elle. "Il y a beaucoup de compétition – surtout quand vous êtes jeune, il y aura toujours des gens avec beaucoup plus d'argent que vous."

Cela signifiait également avoir des économies prêtes à être utilisées pour couvrir toutes les dépenses supplémentaires qui surviennent tout au long du processus. Bien que l'acompte d'Evans ait été couvert par Invest Atlanta, elle avait toujours besoin d'argent pour couvrir les dépenses d'entiercement, l'inspection et l'évaluation, et elle a choisi de donner à la maison une nouvelle couche de peinture avant d'emménager. Tout cela s'est élevé à environ 7 000 $, dit-elle, sans compter les frais de déménagement et d'ameublement pour son nouvel endroit. Vous pouvez également vous attendre à des coûts récurrents comme les taxes foncières, l'assurance habitation et l'assurance titres.

Comment trouver une première subvention à l'achat d'une maison

L'achat d'une maison peut sembler hors de portée pour les jeunes et ceux sans revenus à six chiffres – en fait, plus des deux tiers des locataires affirment que l'épargne pour un acompte est un obstacle majeur à l'accession à la propriété, selon l'Urban Institute's Housing Centre des politiques financières. Zillow a constaté que, toutes choses étant égales par ailleurs, il faut en moyenne un an et demi de plus à un millénaire pour économiser jusqu'à 20% d'acompte que pour les baby-boomers des années 80, grâce à la stagnation des salaires et à la flambée des logements. frais.

Mais les programmes d'aide à l'acompte – utilisés par un peu plus de 10% des acheteurs de maison en 2018, selon CNBC – offrent un moyen de constituer l'acompte standard de 20%. Vous pouvez rechercher des subventions individuelles dans votre ville ou communauté, ou combiner plusieurs subventions, comme l'a fait Evans.

Un agent immobilier connaissant bien les programmes est crucial, comme Duckworth l'était lors de la recherche d'Evans. De nombreux programmes sont plafonnés par le revenu, mais les seuils varient considérablement selon l'État, le comté et même la ville. Selon l'Urban Institute, il existe des milliers de programmes actifs à travers le pays, que vous pouvez explorer à l'aide de cette carte interactive et trouver détaillés dans ce rapport. Cette liste décompose les programmes par état, et vous pouvez également rechercher "[your state] + programmes d'aide à l'acompte "pour en savoir plus dans votre région.

Il est également possible de mettre beaucoup moins de 20%, en supposant que vous avez un bon revenu et une bonne cote de crédit.

De nombreux amis d'Evans sont intéressés, dit-elle, lorsqu'ils viennent voir sa place. Elle est devenue une avocate du programme Invest Atlanta.

«J'invite définitivement les gens qui obtiennent leur diplôme, ceux qui sont diplômés, à le faire», dit-elle. "L'argent est là-bas, mais qui sait combien de temps il faudra."

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