Piedmont Office Realty Trust Inc (PDM) Appel de résultats du 4e trimestre 2019 …

Source de l'image: The Motley Fool.

Piedmont Office Realty Trust Inc (NYSE: PDM) Call of Earnings Q4 2019 5 février 2020, 11 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Mesdames et messieurs, bonjour et merci de vous être joint à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2019 de Piedmont Office Realty Trust, Inc. [Operator Instructions]

    Sur ce, je suis heureux de céder la parole à votre hôte.

    Robert E. Bowers – Directeur financier et administratif, Vice-président exécutif

    Merci, opérateur. Bonjour et merci de vous joindre à nous pour l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 du Piémont. Hier soir, nous avons déposé un 8-K contenant notre publication des résultats trimestriels et des informations supplémentaires. Ces éléments sont disponibles sur notre site Web dans la section Relations avec les investisseurs pour votre examen.

    Lors de l'appel d'aujourd'hui, les remarques et les réponses préparées par la Société à vos questions contiendront des déclarations prospectives telles que définies dans la Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Les déclarations prospectives portent sur des questions, qui sont soumises à des risques et à des incertitudes pouvant entraîner des résultats réels. différer de ceux que nous anticipons et discutons aujourd'hui. Des exemples de déclarations prospectives comprennent celles relatives aux revenus futurs, au bénéfice d'exploitation, aux dividendes et aux conseils financiers de Piedmont Office Realty Trust, ainsi qu'aux activités futures de location et d'investissement. Vous ne devez pas vous fier indûment à ces déclarations prospectives et ces déclarations ne sont valables qu'à la date à laquelle elles sont faites.

    Nous encourageons tous nos auditeurs à examiner la discussion plus détaillée relative au risque associé aux déclarations prospectives contenue dans les documents déposés par la Société auprès de la SEC. De plus, au cours de cet appel, nous ferons référence à certaines mesures financières non conformes aux PCGR, telles que les FFO, les FFO de base, les AFFO et le NOI du même magasin. Les définitions et rapprochements de ces mesures non conformes aux PCGR figurent dans les informations financières supplémentaires disponibles sur le site Web de la Société. Une fois nos commentaires préparés, notre équipe de direction sera disponible pour répondre à toutes vos questions.

    À l'heure actuelle, notre chef de la direction, Brent Smith, fera des commentaires d'ouverture et discutera des résultats et des réalisations de notre quatrième trimestre. Brent?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Merci, Bobby. Bonjour à tous. Nous apprécions beaucoup que vous vous joigniez à nous aujourd'hui. Lors de nos deux derniers appels sur les résultats, j'ai signalé que le Piémont connaissait une solide dynamique dans tous les aspects de nos activités. Et plus précisément, avec la forte activité de crédit-bail, d'exploitation et de marchés des capitaux que la société générait se poursuivrait tout au long de 2019, tout en positionnant le Piémont pour une croissance significative des bénéfices en 2020. Je pense que les résultats du quatrième trimestre de 2019 et maintenant nos perspectives pour 2020 confirme cette orientation précédente.

    Notre optimisme est centré sur les éléments suivants. Poursuite d'une forte activité de location dans la plupart de nos sous-marchés ciblés, ainsi que la réalisation des avantages d'une concentration accrue de notre portefeuille dans une utilisation unique et mixte de nombreux sous-marchés riches qui sont à proximité des principaux centres d'éducation et des notes de transport. Et capitaliser sur la stratégie de croissance des bénéfices provenant de la cession d'actifs non essentiels et du redéploiement relutif subséquent des produits dans certains actifs au sein de nos sous-marchés ciblés qui génèrent des liquidités et des rendements accrus plus élevés avec une croissance plus importante des flux de trésorerie projetée au fil du temps à partir d'un portefeuille beaucoup plus cohérent.

    Nous avons été satisfaits de nos résultats du quatrième trimestre. Plus précisément, la dynamique positive du crédit-bail et des transactions que nous avons continué de ressentir dans l'ensemble du portefeuille a été la majeure partie de nos principaux sous-marchés de bureaux, en particulier ceux de Boston, Dallas, Atlanta et Orlando, où la croissance de l'emploi est forte, et à Minneapolis dans la RB. corridor, où les perspectives continuent de s'améliorer.

    Comme nous l'avons annoncé précédemment, au cours du quatrième trimestre, nous avons vendu 500 West Monroe Street, un immeuble de bureaux de trophée de 46 étages, d'environ 967 000 pieds carrés, loué à 100%, situé dans le sous-marché West Loop du centre-ville de Chicago, pour un chiffre d'affaires brut. prix de 412 millions de dollars, ou 426 $ par pied carré. Le 500 West Monroe était un investissement aller-retour phénoménal pour le Piémont. Acquis en 2011 pour environ 235 $ le pied carré et avec une position d'occupation en dessous de 20%. La vente de 500 West Monroe a entraîné la constatation d'un gain d'environ 158 millions de dollars sur la vente de biens immobiliers, qui est inclus dans le résultat d'exploitation du quatrième trimestre. Nous avons été en mesure de faire correspondre cette transaction avec nos acquisitions d'Atlanta Galleria plus tôt en 2019 et un échange 1031 inversé. Et donc, aucune distribution spéciale ne résultera du gain significatif.

    Les termes de l'accord de disposition prévoyaient que Piedmont gérera également l'immeuble pour un acheteur pour une durée initiale de trois ans, ce qui portera nos services de gestion tiers à plus de 2 millions de pieds carrés à Chicago. Après la fin de l'exercice, nous avons conclu un contrat exécutoire pour acheter un projet de 1,4 million de pieds carrés à Dallas, au Texas, pour environ 400 millions de dollars. Cela représente une remise importante sur le coût de remplacement. Étant donné que la transaction n'est pas encore terminée, nous ne fournirons pas de description complète du projet pour le moment. Cependant, si l'acquisition nous permet de capturer des synergies marketing et opérationnelles supplémentaires au sein de notre portefeuille existant de 2,1 millions de pieds carrés à Dallas, notre équipe de prévision et de planification sera heureuse de travailler avec des analystes individuels pour modéliser l'acquisition. Mais selon les termes de l'accord d'achat, nous ne divulguerons pas d'informations plus spécifiques sur cette transaction jusqu'à sa clôture.

    Cela dit, le marché de Dallas continue d'être l'un des environnements de bureau les plus dynamiques de l'État du Texas et, en fait, du pays. De 2019 à 2023, selon Oxford Economics, Dallas-Fort Worth devrait se classer respectivement numéro 1 et numéro 2 au pays en termes de croissance démographique et d'emploi. L'atmosphère à haute énergie qui grandit rapidement est attirée par de grandes sociétés dans des entreprises de premier ordre, notamment JPMorgan Chase, Toyota, Liberty Mutual, Amazon, Gartner et Boeing, entre autres, tous les appellent chez eux[Phonetic]. En conséquence, la région est un aimant pour les meilleurs talents aux États-Unis et une cible fréquente de délocalisations d'entreprises. En raison de cette croissance de l'emploi à l'échelle nationale au cours des cinq dernières années, CoStar indique que le marché des bureaux de Dallas-Fort Worth a absorbé plus de pieds carrés totaux que tout autre métro du pays, avec plus de 26 millions de pieds carrés d'absorption nette.

    Le sous-marché dans lequel notre acquisition est située correspond à notre description du brouhaha basé sur la concentration de l'activité commerciale, les communautés résidentielles à proximité, les équipements denses à usage mixte et la haute accessibilité directe à l'aéroport DFW. À la fin de cette transaction, près de 50% du portefeuille de Piedmont sera situé sur les marchés Sunbelt d'Atlanta, d'Orlando et de Dallas, Dallas devenant bientôt notre deuxième marché en termes de revenus de location annualisés. La transaction devrait être conclue plus tard ce trimestre, et nous fournirons à nouveau plus de détails à ce moment-là.

    Semblable à la façon dont nous avons initialement ciblé nos achats à Atlanta Galleria en 2019, nous prévoyons de financer l'acquisition de Dallas initialement au moyen de notre ligne de crédit de 500 millions de dollars, qui est actuellement presque entièrement disponible, et nous avons l'intention d'ajouter 150 millions de dollars de capacité à taux variable disponible. Cependant, à long terme, nous avons l'intention de financer l'actif en grande partie au moyen d'un échange inversé 1031 provenant de la disposition de notre propriété 1901 Market Street à Philadelphie. La structure d'échange 1031 supprimera la nécessité d'un dividende spécial en 2020, lié au gain anticipé de la vente de 1901 Market Street.

    Conformément à nos activités de recyclage des capitaux au cours des dernières années, l'achat potentiel à Dallas couplé à la vente prévue de Market Street poursuivra notre stratégie de croissance consistant à céder les actifs arrivés à maturité sur nos marchés non stratégiques et à réinvestir le produit de manière relutive dans les projets à valeur ajoutée. dans nos sous-marchés ciblés et riches en commodités. Depuis 2014, cette stratégie a entraîné une augmentation historique de 180 points de base entre les achats et les ventes sur la base de 2,8 milliards de dollars de cessions, tout en améliorant la qualité et le profil de croissance de notre portefeuille. Conformément à cette tendance, nous estimons que cette transaction à Dallas se traduira par un rendement cumulé 2020 supérieur à 8%.

    En regardant plus loin, en plus de notre propriété de Philadelphie, le bâtiment Two Pierce Place, qui est notre seul actif restant à Chicago, ainsi que nos deux propriétés de Houston dans le couloir énergétique sont quelques-uns de nos plus grands actifs non essentiels qui seront probablement recyclés sur les 12 à 24 prochains mois. Je tiens à souligner que l'accroissement des bénéfices coïncide initialement avec l'achèvement des transactions en capital, mais il s'agit également de la croissance par le biais de l'augmentation de l'occupation, ainsi que des synergies et des gains d'efficacité générés par une domination croissante au sein de nos sous-marchés cibles. De plus, nous cherchons à générer une croissance des tarifs de location à l'extérieur grâce à la création de commodités améliorées et de meilleures expériences des locataires.

    En termes d'activité de développement, Galleria à Atlanta et Lake Mary à Orlando continuent de retenir le plus d'attention pour un développement en profondeur, bien que nous n'ayons rien de particulier à annoncer pour le moment. Nous avons deux projets de réaménagement majeurs en cours pour environ 10 millions de dollars et 18 millions de dollars à la Galleria et au 200 South Orange à Orlando, respectivement, créant un environnement unique et dynamique avec de nouveaux halls et un espace de collaboration intérieur-extérieur, des installations de conférence et de remise en forme mises à jour, ainsi que des aires de restauration et des offres de vente au détail supplémentaires qui stimuleront l'expérience et la demande des locataires, avec une croissance correspondante prévue du taux de location.

    En ce qui concerne notre activité de location pour 2019, qui totalisait près de 2,3 millions de pieds carrés, près de 40% de cette location, soit 867000 pieds carrés, a eu lieu au cours du quatrième trimestre. Le bail le plus important signé au cours du quatrième trimestre a été le renouvellement et l'agrandissement de 20 ans annoncés précédemment avec l'un de nos principaux locataires, l'État de New York, au assurezvousmoinscher.com Broad Street à New York. Le bail de 550 millions de dollars totalise 520 000 pieds carrés et a commencé le 1er novembre.

    Les loyers au début ont légèrement diminué. Cependant, nous avons constaté une augmentation substantielle des loyers selon la comptabilité d'exercice, comme en témoignent les 22%[Phonetic] augmentation des loyers GAAP pour les baux exécutés au cours du quatrième trimestre 2019. Le bail de l'État de New York prévoit la location de huit agences distinctes et comprendra une phase de construction, au cours de laquelle plusieurs agences se déplaceront au sein de leur espace dédié dans le bâtiment, qui comprend environ 80 000 pieds carrés d'espace sur lequel le locataire ne paiera pas de loyer pendant une courte période pendant la reconstruction. Les dépenses en capital totales pour le bail sont d'environ 7 $ par pied carré de durée du bail. Malgré le long processus de renouvellement, qui n'est pas trop inhabituel pour traiter avec les grands locataires du gouvernement, ce fut un résultat phénoménal pour les investisseurs.

    Certains des autres baux notables signés au cours du quatrième trimestre comprenaient; à Orlando, le comté d'Orange en Floride a été renouvelé pour cinq ans pour environ 49 000 pieds carrés au 200 South Orange Avenue et Foundry Commercial a prolongé son bail d'environ 24 000 pieds carrés jusqu'en 2025 au CNL Center II; à Minneapolis, Cherne Contracting Corporation a signé un nouveau bail de huit ans pour environ 32 000 pieds carrés à Norman Pointe I; à Washington, Leidos, Inc. a renouvelé environ 27 000 pieds carrés pendant 11 ans au 400 Virginia Avenue; à Dallas, Drees Custom Homes a renouvelé pour plus de cinq ans sur environ 18 000 pieds carrés au 161 Corporate Center; et à Atlanta, Crawford Investment Council Incorporated a signé un renouvellement et une expansion jusqu'en 2026 totalisant environ 17 000 pieds carrés à Galleria 600, et Southern Communications Services renouvelé jusqu'à la fin de 2025, environ 16 000 pieds carrés à Glenridge Highlands One; et enfin à Chicago, Konica Minolta Business Solutions a renouvelé 16 000 pieds carrés pour six ans au Two Pierce Place.

    À la fin de l'exercice, le pourcentage global de location de portefeuille en service était de 91,2%, notre seule exploration majeure au cours des 18 prochains mois étant avec la ville de New York au assurezvousmoinscher.com Broad Street, où nous continuons de négocier activement le renouvellement de la quasi-totalité de leurs 313 000 pieds carrés existants qui doivent expirer en avril de cette année. Comme le bail de l'État de New York, les locaux de la ville comprennent de nombreuses agences, et nous travaillons avec diligence avec chacune sur la conception détaillée et la planification de l'espace.

    En fin de compte, nous prévoyons que le bail pluriannuel englobera un rôle important dans les loyers au comptant et à payer. Cependant, comme Bobby en discutera plus en détail dans un instant, aux fins de nos orientations pour 2020, nous avons prudemment supposé que la ville passera au statut de conservation à partir d'avril 2020, comme cela s'est produit avec le bail de l'État de New York, car le plus long – le renouvellement à long terme devrait se terminer vers la fin de l'année.

    Enfin, je veux aborder le développement du secteur de l'industrie du coworking au cours des dernières années et l'exposition limitée du Piémont à ce modèle d'entreprise. Nous pensons que le co-working est une offre de services qui restera sous une forme ou une autre dans l'industrie des espaces de bureaux. Et pour certains de nos emplacements, c'est un moyen idéal pour attirer et servir des locataires de plus petite taille. Comme nous l'avons mentionné lors de l'appel du dernier trimestre, notre exposition globale aux colocataires en général est minime, représentant environ 2,5% de nos revenus de location annualisés. Et tous nos baux de co-working sont des accords de location de rue avec des conditions de crédit-bail standard, contrairement aux nombreux accords de gestion que nous voyons d'autres s'engager aujourd'hui.

    Environ 1,2% de nos revenus de location annualisés attribués à notre plus grand fournisseur de services de collaboration, WeWork. Ils occuperont de l'espace à trois endroits de notre portefeuille. À ce jour, deux de ces baux ont débuté avec des locataires occupant les emplacements de Washington DC et d'Atlanta, et des permis de construction et des plans de construction sont en cours à Orlando, ce bail devant commencer actuellement au cours du quatrième trimestre de 2020. Pour Pour en savoir plus sur la diversification de l'industrie de la société, veuillez consulter nos informations supplémentaires trimestrielles, qui détaillent le nombre de locataires, la superficie en pieds carrés loués et les revenus de location annualisés liés à nos secteurs industriels plus importants.

    À ce stade, je cède la parole à Bobby pour vous expliquer les faits saillants financiers du trimestre et les orientations pour 2020. Bobby?

    Robert E. Bowers – Directeur financier et administratif, Vice-président exécutif

    Merci, Brent. Comme toujours, pendant que je discute de certains de nos faits saillants financiers pour le trimestre, je vous encourage à consulter le communiqué de presse et les informations financières supplémentaires, qui ont été déposés hier soir pour plus de détails.

    Pour le quatrième trimestre de 2019, nous avons déclaré 0,46 $ par action diluée de FFO de base, 0,01 $ avant le consensus de SNL et 0,01 $ par rapport au quatrième trimestre de 2018, malgré la cession de deux actifs presque entièrement loués en 2019 et l'expiration des baux à 200 South Orange et 1155 Perimeter Center West. Ces pertes de revenus ont été plus que compensées par des acquisitions relutives à Atlanta, ainsi que par le début et la reconduction de plusieurs baux, y compris le début du bail de 301 000 pieds carrés avec Transocean à Enclave Place à Houston et le contrat de location de 520 000 pieds carrés avec L'État de New York au assurezvousmoinscher.com Broad, tous deux survenus à la fin de 2019, et par la croissance des loyers qui s'est produite dans l'ensemble du portefeuille au cours de l'année.

    Je noterai que bien que les frais G&A trimestriels déclarés soient stables par rapport au quatrième trimestre de 2018, les frais G&A totaux ont été plus élevés pour l'année que prévu, en raison de plus de 8 millions de dollars de charges à payer plus élevées prévues presque également à deux postes; les provisions non monétaires résultant de la performance des actions du premier quartile de la société sur une base de 1, 2 et 3 ans et en raison de certains frais de retraite et de cessation d'emploi associés à la transition de la haute direction qui a eu lieu le 30 juin 2019.

    L'AFFO était d'environ 36 millions de dollars pour le quatrième trimestre, ce qui est bien supérieur à notre niveau actuel de 26 millions de dollars de dividendes trimestriels. Comme indiqué dans nos informations supplémentaires trimestrielles, le PNI à magasins comparables a augmenté de plus de 8% en fonction de la trésorerie au quatrième trimestre de 2019 et de près de 6% pour l'année. Sur une base PCGR, le PNI des magasins comparables a augmenté de plus de 5% pour le quatrième trimestre et de 2,5% pour l'année. Je soulignerai que les trimestres individuels varieront considérablement en fonction du nombre de baux signés et de la taille moyenne de ces baux.

    Si l'on considère l'ensemble de l'année, les loyers au comptant sur les baux exécutés ont augmenté de près de 10% en 2019 et les loyers de base conformes aux PCGR ont augmenté de plus de 21%, la durée moyenne des baux restant au 31 décembre, passant à sept ans. Toujours au 31 décembre, nous avons déclaré une occupation de 91,2%. Bien que nous soyons heureux que près de 800 000 pieds carrés de location aient été achevés au cours de l'année pour des espaces actuellement vacants, la cession de deux grands actifs entièrement loués totalisant plus de 1,3 million de pieds carrés combinés, soit 500 West Monroe à Chicago et One Independence Square à Washington, DC, a plus que compensé la forte location d'espaces vacants au cours de l'année. La bonne nouvelle est que même en incluant l'impact du grand bail de 320 000 pieds carrés de la ville de New York, qui est actuellement en renouvellement actif, le calendrier d'expiration du Piémont pour les quatre prochaines années est toujours en moyenne d'environ 7% par an.

    Passons au bilan. Notre ratio d'endettement net moyen sur le BAIIA de base pour le quatrième trimestre de 2019 s'est amélioré à 5,4 fois. Et notre ratio dette / actif brut était d'environ 32,5% à la fin du trimestre. Nous avons actuellement une disponibilité presque complète sur notre ligne de crédit de 500 millions de dollars et aucune échéance de la dette nette avant la fin de 2021.

    Pour le moment, nous aimerions introduire des prévisions pour 2020 de l'ordre de 1,90 $ à 2 $ par action diluée pour les FFO de base. Ces conseils incluent les éléments suivants. En ce qui concerne uniquement 2020, la croissance du NOI en espèces dans les magasins comparables devrait être à peu près stable, mais la croissance de la comptabilité d'exercice devrait se situer entre 4% et 7%. Comme le montre la fourchette indicative par rapport à notre performance en 2019, l'année 2020 devrait connaître une croissance des loyers basée sur la comptabilité d'exercice attrayante. Ceci est lié aux engagements de location, comme le bail Transocean de 301 000 pieds carrés à Houston et le bail de 520 000 pieds carrés avec l'État de New York, et lié à l'impact annuel du recyclage relutif des actifs de Chicago dans les actifs Sunbelt en Atlanta et le recyclage prévu de Philadelphie dans les actifs de Dallas. Cette croissance du NOI accumulé sera suivie en 2021 avec une croissance importante de la trésorerie après la fin des abattements actuels sur les baux Transocean et VMware et avec la fin prévue des temps d'arrêt entre les baux 200 South Orange à Orlando et 1155 Perimeter Center West à Atlanta, et avec une augmentation prévue des loyers inférieurs à ceux du marché avec la ville de New York au assurezvousmoinscher.com Broad et dans l'ensemble de notre portefeuille.

    La finalisation de l'acquisition de Dallas devrait avoir lieu au cours du premier trimestre de 2020, et la cession du marché de 1901 devrait se terminer vers la fin du deuxième trimestre. Aucune autre activité spéculative sur les marchés des capitaux intégrée dans cette orientation. Nous vous tiendrons informés de toute nouvelle transaction sur les marchés financiers au fur et à mesure de leur réalisation, et de ce que nous prévoyons l'impact d'une telle activité sur nos projections annuelles.

    Nous pensons que le renouvellement du bail de la ville de New York ne sera pas achevé avant son entrée en vigueur au cours du deuxième trimestre avec une augmentation des droits de réserve. Cependant, le renouvellement du bail est prévu d'ici la fin de l'année, ce qui devrait générer des cumuls de cumul et des cumuls de trésorerie importants lors de l'exécution. Notre propriété hors service, Two Pierce Place, qui a été récemment réaménagée et est actuellement louée à 42%, sera reclassée en service et réduira ainsi nos statistiques de location en service 2020 à environ 90% au cours du premier trimestre de cette année. Même avec l'ajout de Two Pierce Place et la vente prévue de l'immeuble Market Street loué à 100%, 801 000 pieds carrés, nous estimons l'occupation globale d'environ 91% à 92% d'ici la fin de 2020.

    Les frais généraux et administratifs, y compris les niveaux de rémunération cibles sont estimés à environ 28 millions de dollars pour l'année. Les projections actuelles prévoient que le premier trimestre de 2020 sera notre trimestre de bénéfices le plus bas de l'année, mais il sera comparable aux résultats de base des FFO de notre quatrième trimestre 2019. Il est également important de noter, lors de la préparation de vos modèles financiers, que nos bénéfices trimestriels peuvent varier de 0,01 $ ou 0,02 $ en fonction du calendrier des dépenses saisonnières et des charges à payer liées à une éventuelle rémunération à base d'actions. Nous serons heureux de travailler avec chacun de vous plus tard individuellement sur vos modèles financiers. Nous essaierons de répondre à toutes vos questions de modélisation plus précises à ce moment-là. Ou si nécessaire, nous ferons une divulgation publique appropriée ultérieurement.

    Sur ce, je vais maintenant demander à l'opérateur de fournir à nos auditeurs des instructions sur la façon dont ils peuvent soumettre des questions générales et générales sur l'entreprise en ce moment. Opérateur?

    Questions et réponses:

    Opérateur

    Très bien. Je vous remercie. [Operator Instructions] Nous allons répondre à notre première question de Nick Thillman avec Baird.

    Nick Thillman – Baird – Analyste

    Salut les gars. Nick Thillman ici avec Dave Rodgers. Je me demandais si nous pouvions passer en revue l'actif One Pierce, en particulier. Vous vous demandez ce que vous avez comme activité de location là-bas?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Salut, Nick, Dave. Voici Brent. Je vous remercie de vous joindre à nous ce matin. Je pense que vous faites référence à notre actif Two Pierce, qui est notre actif de prêt à Chicago – dans la banlieue de Chicago. Certes, cela a été un marché difficile. Nous venons de terminer la rénovation du projet. Il entrera en service ce trimestre, comme Bobby l'a mentionné dans ses remarques préparées. Et comme je l'ai également mentionné dans nos remarques préparées, nous avons conclu un bail de 13 000 pieds carrés avec Konica Minolta. Nous obtenons donc plus que notre juste part. Mais je dois admettre que c'est probablement le sous-marché le plus difficile de notre portefeuille avec des taux de vacance élevés.

    La bonne nouvelle est que nous l'avons – comme je l'ai dit, le bâtiment a été repositionné et est le meilleur sur le marché pour engranger plus que sa juste part de location. Nous pensons, comme je l'ai également noté dans mes remarques préparées, que ce sera probablement un candidat à l'aliénation au cours des 12 à 24 prochains mois, et cela retirera le capital de Chicago entièrement pour la société à l'heure actuelle.

    Nick Thillman – Baird – Analyste

    D'accord. Et puis, comme pour regarder votre positionnement sur le marché, je sais que vous avez mentionné certaines parcelles de développement que vous avez vues. Pensez-vous que certains de ces développements pourraient se produire plus tard cette année et probablement à Lake Mary ou à Atlanta?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Nous voyons beaucoup d'intérêt pour ces actifs et ces parcelles plutôt. Mais je pense que c'est un peu d'espoir de pouvoir mettre quelque chose dans le sol et de démarrer cette année. Cela prend du temps pour ces types de transactions, même si nous pouvons faire venir un locataire, il y a beaucoup de travail à faire en arrière-plan et en préparation. Alors malheureusement, non – rien cette année qui pourra mettre une pelle sous terre. Mais nous avons bon espoir pour 2021, et nous continuons à profiter d'un certain nombre d'occasions, en particulier, comme je l'ai mentionné Galleria et Lake Mary.

    Nick Thillman – Baird – Analyste

    Et enfin, sur vos chiffres d'orientation. Combien attribueriez-vous à l'achat à Dallas puis à la vente de l'actif Philly?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Ouais, Nick. C'est toujours compliqué quand on pense aux impacts sur les achats, les ventes et la structure du capital, et en particulier, étant donné que l'accord de Dallas n'est pas encore conclu. Nous voulons donc être très conscients de ce que nous pouvons et ne pouvons pas dire à ce sujet à ce stade. Nous sommes très heureux de partager ce que nous pouvons, quand nous le pouvons à la clôture. Mais je pense que pour vous donner une idée approximative, nous pensons que, probablement, net entre les deux transactions, environ 0,06 $ à 0,07 $ sur une base annualisée.

    Nick Thillman – Baird – Analyste

    Bien. Je vous remercie.

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Et nous sommes impatients de vous donner plus de détails plus tard ce trimestre sur ce potentiel aller-retour.

    Nick Thillman – Baird – Analyste

    Bien. Parfait.

    Opérateur

    Ensuite, nous entendrons les conseillers de Green Street dans la lignée de Daniel Ismail. Allez-y, votre ligne est ouverte.

    Daniel Ismail – Green Street Advisors – Analyste

    Génial. Je vous remercie. Bonjour à tous. Juste une question sur les rachats d'actions et leur place dans l'équation de nos jours. Est-il juste de dire qu'étant donné que la décote par rapport à la VNI a récemment diminué, vous trouvez ailleurs de meilleures opportunités pour votre capital que vos actions actuelles de rachat?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Salut, Danny. Je vous remercie de vous être joint ce matin. Je pense que nous avons toujours dit que nous examinions la possibilité de racheter des actions qui ne s'excluent pas mutuellement des actifs. En d'autres termes, vous pouvez faire les deux en même temps, et nous avons montré que la propension à racheter près de 800 millions de dollars de nos actions sur une décennie depuis notre introduction en bourse. Cela dit, comme vous le faites remarquer, à l'heure actuelle où nous négocions, nous voyons un certain nombre d'occasions de continuer à renforcer nos positions au sein de nos marchés principaux, de nature relutive, relutive de nos dispositions, mais aussi à ce stade, comme vous le faites remarquer, relutive pour notre stock, bien qu'il n'y ait aucune anticipation à émettre des capitaux propres pour le moment. Nous trouvons encore beaucoup d'occasions de recycler les actifs, de continuer à augmenter nos bénéfices de cette manière, et nous voyons un bon pipeline pour poursuivre ce processus jusqu'en 2020.

    Daniel Ismail – Green Street Advisors – Analyste

    Et puis, juste la dernière pour moi. Le rythme de croissance des concessions sur vos marchés, pouvez-vous simplement définir la tendance des TI au cours des 12 derniers mois sur nos principaux marchés?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Du point de vue des concessions, se concentrer uniquement sur TI, je pense, est une image quelque peu incomplète. Eh bien, je pense que le phénomène, nous avons continué à voir que le loyer gratuit a continué à arriver, et par conséquent les TI augmentent également. Je pense que nous avons avantage à nous concentrer sur la location qui fait des baux à plus long terme. Donc, en mettant ce capital TI plus élevé, il y a un peu plus agréable au goût. Je pense que si vous regardez dans notre supplément, nous avons continué à faire une moyenne autour d'un total de, appelez-le, capital par pied carré par an du côté TI ou appelez-le au milieu de 4 $ par pied carré par an. Et nous pensons que c'est une bonne base pour le portefeuille. Cela dit, nous avons continué de voir les coûts de construction augmenter vraiment aux États-Unis, probablement davantage sur nos marchés de New York et DC, mais moins à Boston, Atlanta, Orlando, Dallas et Minneapolis, où ils sont juste un peu plus acceptable actuellement pour les propriétaires en termes de capital TI requis.

    Daniel Ismail – Green Street Advisors – Analyste

    Et vous attendez-vous à un état relativement stable pour ce type d'économie de location sur vos marchés?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Je pense qu'à ce stade, oui. Cela varie selon le marché, mais cette tendance, je pense, nous allons continuer de la voir élevée. Je pense que c'est l'une des raisons pour lesquelles vous avez continué à voir le commerce du secteur des bureaux à un escompte difficile par rapport à la VNI parce que les coûts de construction sont devenus élevés, et en tant qu'industrie, nous devons comprendre comment commencer à pleuvoir. Je pense qu'il nous incombe de continuer à être créatifs en matière de construction. Nous continuons à chercher également des moyens créatifs de réduire les coûts. Et l'un des avantages de l'échelle, et certains de ces projets plus importants dont nous avons parlé à titre d'exemple de la Galleria d'Atlanta est de pouvoir répartir les coûts d'investissement élevés au niveau du bâtiment de base sur un large portefeuille d'actifs.

    Daniel Ismail – Green Street Advisors – Analyste

    D'accord. Génial. Merci les gars.

    Opérateur

    Merci pour votre question, Daniel. Ensuite, nous passerons à John Guinee avec Stifel – ou plutôt Stifel. Je m'excuse, j'ai mal parlé. Monsieur Guinee, votre ligne est ouverte.

    John Guinee – Stifel – Analyste

    Génial. Je vous remercie. Avez-vous annoncé – je pense que vous achetez des tours Galleria à Dallas. Pouvez-vous en parler un peu?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Je ne connais pas cette description, John. Pour le moment, je ne peux pas entrer dans les détails de ce que nous pourrions acquérir à Dallas. Comme nous l'avons fait remarquer, nous avons un achat sous contrat de 400 millions de dollars. C'est dans la ville de Dallas. Nous en sommes ravis. Il deviendra notre deuxième marché en importance si nous concluons cette transaction. Et nous pensons qu'étant donné la croissance de l'emploi, la croissance démographique, le centre d'éducation, la base d'agrément de ces actifs, nous sommes très enthousiastes à l'idée de ce que nous pouvons accomplir. Mais à ce stade, je ne peux pas entrer dans les détails.

    John Guinee – Stifel – Analyste

    D'accord. Génial. Merci. Quelques questions en quelque sorte détaillées. Premièrement, il me semble que votre ville a loué 313 000 pieds carrés au assurezvousmoinscher.com Broad, soit 36 ​​$ ou 37 $ en service complet. Est-il sûr de dire que l'accord que vous feriez là-bas serait similaire à l'État, peut-être dans le service complet de 50 plus ou moins, je pense que 140 $ au total par pied carré dépensent un bail à long terme?

    Et puis la deuxième question concernant l'État et la ville, quel type de réinitialisation fiscale – ou je suis désolé les frais d'exploitation et la réinitialisation fiscale, obtenez-vous et quelle est l'augmentation ou la diminution des loyers nets qui en résulte?

    C. Brent Smith – Président, chef de la direction et administrateur

    Ouais. Un certain nombre de parties à cela. Encore une fois, vous parlez d'un bail potentiel que nous n'avons pas conclu. Je veux donc être très clair sur le fait que je ne peux pas vous donner de détails sur ce dialogue. Ce que je peux partager avec vous, comme vous le faites remarquer, est un indicateur de loyer de 50 $. Cet espace d'état est en dessous de l'espace de New York dans le bâtiment. Je dirais donc que l'espace de New York est un peu mieux situé. Mais en termes d'exigence de capital, je pense que c'est peut-être un peu plus favorable, mais, en général, conformément à ce que vous décrivez, cela s'est produit dans l'État de New York. En termes de réinitialisations opex, chaque fois que vous avez un bail à long terme, vous allez réinitialiser l'année de base. Cela se produit donc avec l'État de New York. Je ne peux pas commenter la ville à ce stade, mais cela se produira. Et les loyers effectifs nets vont encore être très, très forts à l'actif, bien qu'ils diminuent un peu au départ. They will be climbing considerably given the rent bumps and the term of that lease.

    John Guinee — Stifel — Analyst

    So just think on a either cash or a GAAP basis and just focusing on the State lease, does your net and does your cap — I'm sorry, does your cash and GAAP net rent after opex reset — tax reset, does it go up or down? What happens there?

    Robert E. Bowers — Chief Financial and Administrative Officer, Executive Vice President

    Well, you're getting into a lot of details on our GAAP. Obviously, you're getting the benefit of the significant GAAP roll up that we've shared with the Street in the high 20% level. As we've noted on a cash basis, there is a slight roll down from the holdover rate, but meaningful cash flow over time because of the bumps inherent in the lease. The net effective rents on those — on a GAAP basis, therefore, are up considerably. And on a cash basis, initially, slightly down from the holdover rate.

    John Guinee — Stifel — Analyst

    Net rents? Ouais. D'accord. Génial. Merci beaucoup.

    Opérateur

    [Operator Instructions] We'll move next to Tony [Phonetic] Paolone with JPMorgan.

    Anthony Paolone — JPMorgan — Analyst

    Bien. Merci. I apologize for jumping on late, and so I may have missed this. But can you spend a minute on just how to think through cash flow through the course of this year and source of uses, just given the free rent, some outsized checks that will be written over time relating to the State lease and just other factors that will probably make AFFO bit less smooth compared to FFO this year?

    Robert E. Bowers — Chief Financial and Administrative Officer, Executive Vice President

    Hey, Tony. It's Bobby. Hope you're doing OK. Thanks for the questions. There certainly are a number of moving parts that impact the cash NOI this year. As you know, the start of the Transocean lease and New York State lease really have a dramatic impact on the GAAP side, where you've got a nice roll up. But we are really projecting a flat cash NOI this year. If you look specifically, for example, the benefits from that Transocean lease, remember it's an abatement, and not only is it an abatement, the operating expenses associated with that will be an abatement. So we'll get a negative impact on cash, simply because we're covering those opex costs throughout this year.

    There are number of downtimes that are outstanding our abatements as well throughout our portfolio. I'll point out a couple of assets, and then we can go through this in more detail with you individually, but for the benefit of most of the people on the phone. At 1155 Perimeter Center West, remember we had a vacate of 125,000 square feet that's been leased back up. As those leases commence, you'll pick up the cash or will go into abatement at that time with VMware and with WeWork.

    We've got downtimes associated at 1430 Enclave, where there's 50,000 square feet between the Technip lease and the starting of the Schlumberger lease, you've got a 200 South Orange with a vacate of 125,000 square feet from SunTrust, but starting later this year with the lease, I think, in the fourth quarter with WeWork. Also at 6031, we got 55,000 square feet that's an abatement there. All those things combined put a dampener this year on our cash projection, but you get a significant roll up in cash taking place next year, probably, on the same scale that you're seeing the GAAP roll ups this year.

    Eddie, did you have anything you wanted to add?

    Edward H. Guilbert, III — Executive Vice President Finance and Treasurer

    I think that you better [Phonetic] covered it.

    Robert E. Bowers — Chief Financial and Administrative Officer, Executive Vice President

    D'accord. With due respect, by the way, to cover from the AFFO standpoint.

    Edward H. Guilbert, III — Executive Vice President Finance and Treasurer

    That we — I think, Bobby was saying — a final point, we will be covering AFFO with the — covering the dividend with AFFO.

    Anthony Paolone — JPMorgan — Analyst

    D'accord. And remind me the $100 foot per state, and then perhaps depending on how the city lease works out. Will all of that capital be deducted when you think of your AFFO? Will some of that just be considered a bit of more redevelopment cost that won't be an AFFO and then also likely timing of that spend?

    C. Brent Smith — President, Chief Executive Officer & Director

    Hi, Tony, yes. We will include what would be deemed the incremental component, as we have always. There'll be a small component, there always is that's deemed incremental, but it would be kind of regular way business de minimis for the most part.

    Anthony Paolone — JPMorgan — Analyst

    D'accord. Do you think that spending will happen mostly this year? Do you think that drags out for a few years? Do we see that hitting in?

    C. Brent Smith — President, Chief Executive Officer & Director

    Well, it is eight agencies at the state, 520,000 square feet. It's a construction project that will span multiple years, likely 2 years, 2.5 years.

    Anthony Paolone — JPMorgan — Analyst

    D'accord. Génial. Thank you.

    C. Brent Smith — President, Chief Executive Officer & Director

    So it will be spread out, not all this year.

    Anthony Paolone — JPMorgan — Analyst

    D'accord.

    Opérateur

    And ladies and gentlemen, thank you all for your questions, as well as your participation today. With no questions remaining in the queue, I will turn it back to Mr. Brent Smith for any additional or closing remarks.

    C. Brent Smith — President, Chief Executive Officer & Director

    Thank you. I appreciate everyone taking the time to join us today. Appreciate — also just want to give a special thank you to our investors and analysts for giving us your time and support. We had a great year in 2019 providing investors with over 35% total return. I'm very proud of what the team at Piedmont has accomplished, and we look forward to an exciting 2020. Thank you everyone for joining. Prends soin de toi.

    Opérateur

    [Operator Closing Remarks]

    Duration: 40 minutes

    Appeler les participants:

    Robert E. Bowers — Chief Financial and Administrative Officer, Executive Vice President

    C. Brent Smith — President, Chief Executive Officer & Director

    Edward H. Guilbert, III — Executive Vice President Finance and Treasurer

    Nick Thillman — Baird — Analyst

    Daniel Ismail — Green Street Advisors — Analyst

    John Guinee — Stifel — Analyst

    Anthony Paolone — JPMorgan — Analyst

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