Pourquoi devriez-vous envisager d'investir dans l'immobilier dans votre vingtième …

L'achat de propriétés locatives peut être un excellent investissement si vous prenez le temps de vous renseigner sur le processus et les meilleures façons d'obtenir de bons rendements. Cependant, la plupart des gens qui souhaitent acheter des propriétés locatives ou des biens immobiliers comme investissement ne le font jamais. Les gens qui ne prennent pas le temps d'apprendre à investir dans des propriétés locatives manquent une excellente occasion. Je possède 11 immeubles locatifs qui rapportent environ 5 000 $ par mois en liquidités après toutes mes dépenses, y compris les paiements hypothécaires.

Une chose que j'aurais fait différemment est d'investir beaucoup plus tôt dans des propriétés locatives. J'ai acheté mon premier logement locatif à l'âge de 31 ans et j'en ai maintenant 35. Ce qui est bien avec les locations, c'est que plus vous les possédez longtemps, meilleur est leur investissement. De plus, lorsque vous êtes jeune, vous avez plus de flexibilité dans la vie, moins d'engagements et pouvez prendre plus de risques. Si vous attendez trop longtemps pour commencer à investir, à la famille, au travail et à la vie, il est difficile de se renseigner et d'acheter des propriétés locatives.

Pourquoi les propriétés locatives sont un excellent investissement

J'adore comparer les propriétés locatives à la bourse, car la bourse est le véhicule d'investissement que nous apprenons tous à utiliser. Qu'il s'agisse d'actions individuelles, de fonds communs de placement, de fonds indiciels ou de FPI, on nous dit que la meilleure façon d'économiser et d'investir est de mettre notre argent sur le marché. Le problème avec l'investissement dans le marché boursier est que nous dépendons uniquement des actions pour augmenter en valeur. Les calculateurs de retraite sont basés sur le marché boursier. Ils nous font deviner quand nous mourrons pour déterminer combien nous devrions économiser. Nous manquons d'argent si nous vivons trop longtemps ou économisons trop d'argent si nous mourrons trop tôt.

Certaines personnes investissent dans l'immobilier pour l'appréciation, mais les investisseurs intelligents investissent pour les flux de trésorerie.

Le flux de trésorerie est l'argent que vous gagnez chaque mois après avoir payé toutes vos dépenses. La grande chose au sujet de la trésorerie est qu'elle augmente au fil du temps sans jamais ronger votre investissement principal. C'est comme une action dont le dividende est si élevé que vous n'avez jamais à vous soucier de l'augmentation de la valeur de l'action pour obtenir de bons rendements.

Les flux de trésorerie augmenteront également au fil du temps, car les loyers augmenteront avec l'inflation tandis que vos versements hypothécaires resteront les mêmes. Finalement, vous rembourserez votre prêt et votre trésorerie augmentera considérablement.

Sur mes locations, je vois 20% de cash sur les retours en espèces, ce qui n'est pas toujours facile à faire, mais possible en fonction de votre emplacement et du montant que vous devez investir. Ces retours n'incluent pas les avantages fiscaux des locations, le remboursement des capitaux propres et une éventuelle appréciation qui augmentent tous votre ROI. Voici un excellent article sur la façon de calculer correctement les flux de trésorerie.

L'achat de propriétés locatives avec peu d'argent est plus facile lorsque vous êtes plus jeune

La plupart des banques demanderont à un investisseur de mettre au moins 20% sur un bien locatif.

C'est beaucoup d'argent pour la plupart des gens, surtout lorsque vous considérez qu'une propriété peut avoir besoin de réparations, vous devez payer les frais de clôture et vous voulez avoir de l'argent en réserve en cas de problème. Il peut facilement prendre 30 pour cent ou plus du prix d'achat en espèces pour acheter confortablement une propriété locative.

Si vous achetez une maison en tant que propriétaire occupant, vous ne pouvez pas déposer d'argent avec certains prêts (USDA, VA) et acheter presque certainement une maison avec 5% de réduction. Vous ne pouvez pas louer une maison que vous achetez comme propriétaire occupant tout de suite, mais vous pouvez la louer après avoir vécu dans la maison pendant un certain temps (généralement un an).

Il y a certaines choses à savoir sur l'achat d'une propriété multifamiliale dans laquelle vous prévoyez vivre. La plupart des prêteurs exigent qu'un occupant propriétaire vive dans une maison pendant 12 mois pour satisfaire aux exigences d'occupation du propriétaire. Cela signifie que vous pouvez acheter un logement locatif en tant que propriétaire occupant, y vivre pendant 12 mois, puis louer la maison. Si vous êtes ambitieux, vous pouvez continuer à répéter ce processus chaque année, bien que vous ne puissiez probablement utiliser l'option sans mise de fonds qu'une seule fois.

Vous pouvez également acheter une propriété multifamiliale comprise entre une et quatre unités et vivre dans l'une des unités pour être considéré comme un propriétaire occupant. Après avoir vécu dans l'unité pendant 12 mois, vous pouvez louer l'ensemble du bâtiment et répéter le processus.

Lorsque vous êtes plus jeune, il est beaucoup plus facile d'emménager dans une maison que vous souhaitez aménager en location. Lorsque vous avez une famille, il est difficile de convaincre votre conjoint et vos enfants que vous devez déménager chaque année et emménager dans une maison qui n'est peut-être pas conforme à leurs normes.

Il faut du temps pour obtenir beaucoup sur les propriétés locatives

Il n'est pas facile de trouver des propriétés locatives qui généreront les retours que j'obtiens, mais je ne suis pas non plus une aberration. De nombreux investisseurs obtiennent des rendements plus élevés que moi, mais ils ont consacré beaucoup de temps et d'efforts à l'apprentissage de leur marché, à l'apprentissage de l'immobilier et à l'apprentissage des propriétés locatives. Plus vous vieillissez, moins vous avez de temps avec plus d'engagements professionnels, plus d'engagements familiaux et plus de loisirs que vous découvrez. Il y a moins de temps pour en apprendre davantage sur l'immobilier, votre marché et comment gagner de l'argent dans cette entreprise plus vous vieillissez (sauf si vous atteignez l'âge de la retraite).

Je répare et retourne également environ 10 à 15 maisons chaque année, je me spécialise donc dans les bonnes affaires immobilières. J'achète la plupart de mes offres sur la MLS même avec des prix en hausse et beaucoup de concurrence.

Voici quelques conseils pour obtenir de bonnes affaires:

  • Je suis un agent immobilier, ce qui m'aide à faire de bonnes affaires et me permet d'agir très rapidement. Je ne dis pas que tous les investisseurs devraient être des agents, mais cela aide certainement!
  • Si vous n'êtes pas un agent, passez beaucoup de temps à trouver un excellent agent qui agira rapidement pour vous et vous trouvera des offres.
  • Passez du temps à rechercher les prix sur votre marché et les tarifs de location afin de savoir ce qu'est une bonne affaire.
  • Ne comptez pas uniquement sur un agent immobilier pour vous trouver de bonnes affaires. De nombreux agents ne sont pas des investisseurs et ne savent pas ce que vous recherchez.
  • Rejoignez un club d'investissement immobilier dans votre région pour rencontrer d'autres investisseurs et savoir ce qu'ils achètent et comment.
  • Investissez avec des sites comme Roofstock – un marché en ligne pour l'investissement immobilier – qui facture la moitié des frais des agents traditionnels. De plus, il est ridiculement facile de filtrer et de rechercher des propriétés dans votre fourchette de prix.
  • Les risques liés à l'achat d'un bien locatif

    Il y a certainement des risques et du travail liés à la possession de propriétés locatives. La plus grande erreur que je vois commettre par les investisseurs est d'acheter pour appréciation avec un flux de trésorerie négatif. C'est génial si mes maisons apprécient, mais j'aime le cash-flow. Avec les flux de trésorerie, j'ai de l'argent dans ma poche que je peux utiliser pour acheter plus de propriétés, investir ailleurs ou dépenser pour quelque chose d'amusant. Si votre flux de trésorerie est négatif, il y a de grandes chances que les choses se terminent mal pour l'investisseur.

    Le problème avec un flux de trésorerie négatif est que la plupart des investisseurs sous-estiment l'argent qu'ils devront dépenser pour leurs propriétés locatives. Il n'y a également aucune garantie que les prix augmenteront ou quand ils augmenteront. Avec suffisamment de temps, l'immobilier s'appréciera probablement, mais sa valeur pourrait également baisser avant que cela ne se produise. Combien de temps pouvez-vous continuer à verser de l'argent dans une propriété chaque mois? Finalement, les gens manquent d'argent et sont obligés de vendre, parfois pour moins qu'ils n'ont acheté une propriété. Si vous avez un cash-flow positif, vous n'aurez pas à vendre et vous ne voudrez pas vendre, car cela met de l'argent dans votre poche.

    Un autre problème que les gens oublient est l'entretien. Vous devez prévoir un budget pour les éléments de maintenance chaque mois. Je suppose que 10 à 20% de mes loyers mensuels iront à l'entretien, selon l'âge et l'état d'une propriété. Si vous ne comptez pas pour l'entretien, vous ne pouvez pas faire de l'argent sur vos locations.

    Sur mes locations, mes versements hypothécaires moyens varient de 400 $ à 600 $, taxes et assurance comprises, et mes loyers varient de 1 100 $ à 1 500 $ par mois. Après avoir pris en compte les éventuels entretiens et vacances, mon cash-flow est d'environ 500 $ par mois.

    La gestion d'un bien locatif prend également du temps. Vous devrez trouver des locataires, créer un bail, comptabiliser correctement les dépenses et les revenus et vous assurer que tout le monde paie à temps. Vous pouvez également embaucher un gestionnaire immobilier pour faire tout cela pour vous pour environ 8 à 10 pour cent des loyers mensuels, mais vous devez également prévoir ces dépenses.

    Conclusion

    Les propriétés locatives peuvent être un investissement formidable qui vous permet de prendre une retraite anticipée. Il est ne pas un régime rapide riche et il est ne pas facile à faire. L'investissement immobilier prend du temps, de la flexibilité et de l'ambition pour bien fonctionner. Plus tôt vous commencerez, plus ce sera facile et mieux vous serez plus tard dans la vie.

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