Quand devrais-je acheter mon premier bien locatif?

Beaucoup de gens entendent comment les investisseurs immobiliers ont une bonne part de revenus passifs provenant de leur portefeuille locatif chaque mois et pensent que c'est la façon de réussir. Mais ce n'est pas aussi simple qu'il y paraît.

Les propriétés locatives offrent une approche à long terme de la richesse. Vous n’obtenez pas de chèque forfaitaire comme vous le feriez lorsque vous concluez un contrat de vente en gros ou à prix fixe; au lieu de cela, vous gagnez de petites sommes d’argent chaque mois.

Si vous avez une hypothèque sur la propriété, vous ne recevez probablement que quelques centaines de dollars par mois d'une propriété locative, tandis que le reste du loyer que vous recevez est de rembourser l'hypothèque et de payer les assurances, les taxes foncières et les frais de gestion immobilière. , le cas échéant. Une fois qu'ils seront remboursés, votre revenu passif par location augmentera considérablement, mais il s'agit d'années pour la plupart d'entre nous. Cela rend difficile pour la plupart des gens de devenir des investisseurs immobiliers prospères en ne détenant que des propriétés locatives ou en commençant, dans l'espoir de construire un portefeuille locatif solide.

Le financement d'un immeuble locatif nécessitera une réduction de 20%, ce qui est un obstacle pour de nombreux investisseurs immobiliers qui envisagent d'acquérir plusieurs immeubles locatifs comme stratégie commerciale. C'est un investissement lourd en argent et à moins que vous n'achetiez la propriété à un prix très réduit, votre profit mensuel sur une maison ne sera pas beaucoup. Sans oublier, avoir un ou deux immeubles locatifs peut être pénible – c'est un portefeuille suffisamment petit pour que les investisseurs essaient généralement de le gérer eux-mêmes, ce qui signifie être sur appel 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 en tant que propriétaire. Levez la main si vous voulez vous occuper des toilettes, des termites et des locataires.

C'est aussi risqué à cause des postes vacants. Prenons un scénario dans lequel vous aviez 50 logements locatifs et l'un d'eux était vacant pendant quatre mois. Le revenu généré par les 49 autres propriétés fournirait un coussin pour que vous ne ressentiez pas l’impact de ne pas recevoir ce paiement de loyer.

Considérons maintenant un scénario où vous aviez trois propriétés locatives. Avoir une seule propriété vacante (et probablement besoin de réparations) pendant quatre mois pourrait avoir un impact important sur vos profits, et vous pourriez même être négatif pendant quelques mois.

C'est pourquoi les investisseurs immobiliers intelligents sont sélectifs quant au moment d'ajouter une location à leur portefeuille.

Lorsque vous débutez, le commerce de gros est un moyen facile de transformer rapidement des prospects en offres afin d'avoir de l'argent en main. Avec la vente en gros, vous négociez avec des vendeurs motivés pour obtenir une maison sous contrat à un prix réduit, puis revendez vos droits au contrat à un prix plus élevé. Votre profit est la différence entre votre prix contractuel et le prix d'achat de l'acheteur final. La beauté du commerce de gros est qu'il ne nécessite pas d'argent pour fermer les propriétés sous contrat, car votre acheteur final couvre le prix d'achat et vos frais de cession. La clé du succès d'une transaction de gros consiste à offrir suffisamment d'argent au vendeur pour qu'il soit à l'aise avec le prix du contrat, tout en laissant suffisamment d'espace pour ajouter vos frais tout en offrant une marge de profit à l'acheteur final. Un acheteur typique de grossistes cherche à se réhabiliter à but lucratif ou à acheter pour une location à long terme. Grâce au commerce de gros, vous serez en mesure d'augmenter votre budget marketing à chaque accord et votre entreprise commencera à se développer, ce qui permettra à son tour plus d'opportunités.

Je recommande de ne pas commencer par un accord majeur de fix-and-flip, car ceux-ci ont tendance à être plus risqués et impliquent plus de frais de détention par rapport à un accord de gros. Si vous manquez accidentellement un problème de fondation ou de toiture, cela pourrait vous coûter des milliers de dollars de votre profit potentiel.

Une fois que vous vous êtes familiarisé avec la vente en gros, vous pouvez commencer à analyser l'accord lui-même et décider quel type de projet de retournement convient au scénario individuel. Lors de l'analyse d'un investissement potentiel, vous souhaiterez tenir compte de divers facteurs et poser des questions telles que:

• Quelle remise est disponible? Le vendeur est-il extrêmement motivé pour vendre?

• Quelle est la condition de la propriété? A-t-il besoin de beaucoup de travail ou simplement de travaux esthétiques?

• Est-ce dans une zone souhaitable? Pensez à être près de bonnes écoles si elles sont assez grandes pour une famille.

• Combien les loyers vont-ils dans le quartier pour une propriété similaire?

• La plupart des maisons de la région du MLS ont-elles été rénovées?

• Combien de temps les maisons de la région restent-elles sur le marché?

Vous poser ces questions peut vous aider à évaluer vos options. Si la plupart des propriétés vendues sur le MLS sont entièrement réhabilitées et que vous pouvez apporter une bonne partie du changement, ce pourrait être la bonne propriété à réparer et à retourner. S'il ne nécessite pas beaucoup de travail, se trouve dans une zone souhaitable, a une superficie souhaitable pour cette zone et que vous pouvez l'obtenir suffisamment à prix réduit, cela pourrait constituer un bon bien locatif.

Gardez à l'esprit que la plupart des propriétés locatives n'ont pas besoin d'être réparées avec un remodelage total. Les locataires ne se soucient pas autant du type de plan de travail dans la maison, car ils ne prévoient généralement pas d'y rester à long terme. Ils ont besoin que la propriété soit fonctionnelle, propre et sûre.

Une fois que vous avez commencé à acheter des propriétés locatives, fixez-vous un objectif de combien vous souhaitez posséder et décidez qui vous voulez les gérer. La plupart des investisseurs n’ont pas le désir d’être gestionnaire immobilier, mais au début, il peut être judicieux pour vous de gérer ces tâches vous-même.

Lorsque le marché ralentit, c'est lorsque certains des investisseurs immobiliers les plus prospères ont accumulé leur portefeuille locatif. Ils ont pu acheter des maisons pour des sous sur le dollar et les payer rapidement (s’ils n’avaient pas payé d’argent comptant pour eux) et la majorité de leur loyer perçu chaque mois est un pur profit. Pensez à acheter une maison d'une valeur de 200 000 $ sur le marché d'aujourd'hui pour 30 000 $ en 2008. Nous pouvons estimer le loyer de 2008 à environ 800 $ par mois et de nos jours, il pourrait se louer à 2 200 $ par mois. Il a peut-être fallu quelques années pour rembourser l'hypothèque, mais depuis quelque temps, cette propriété est une vache à lait, car une bonne partie de ces 2 200 $ par mois (une fois que vous souscrivez l'entretien, l'assurance, les frais de gestion immobilière, la propriété taxes, etc.) est le profit.

Bien qu'investir dans l'immobilier puisse être une voie extrêmement lucrative, ne vous précipitez pas dans l'achat de propriétés locatives. Développez votre confiance et votre expérience dans l'investissement immobilier en commençant par la vente en gros et, le moment venu, vous serez prêt pour votre première location.

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