Réalité difficile: loyer élevé, le manque d'inventaire n'est pas seulement le cas …

STEAMBOAT SPRINGS – Il faudra 40 ans pour travailler sur la liste d'attente actuelle à The Reserves of Steamboat Springs, un ensemble de logements abordables du côté ouest de la ville. À l'heure actuelle, 200 ménages attendent d'occuper un appartement de deux ou trois chambres dans le complexe qui ne compte que 48 unités.

Certains de ces ménages sont des familles avec enfants. D'autres sont des célibataires qui ont des animaux domestiques. La plupart cherchent simplement un moyen de joindre les deux bouts.

Lorsque The Reserves a officiellement ouvert ses portes pour accepter des demandes de crédit-bail en 2017, plus de 100 personnes ont commencé à faire la queue à 3 heures du matin, selon Jason Peasley, directeur exécutif de la Yampa Valley Housing Authority. Toutes les unités ont été remplies en moins de trois heures.

"Les gens sont désespérés", a expliqué Peasley.

Ce n’est pas seulement un problème pour les personnes à faible revenu. Les locataires qui gagnent le revenu médian de la zone sont également touchés.

Pour Celina Taylor, le problème de la location implique de travailler plusieurs emplois. Non seulement elle est propriétaire d'une entreprise, elle est directrice exécutive d'un organisme à but non lucratif local et est assistante à l'heure du conte à la bibliothèque Bud Werner Memorial. Pourtant, elle vit dans un appartement au sous-sol d'une chambre étroite à Steamboat. Elle avait l'habitude de partager la chambre simple avec sa fille adolescente avant d'obtenir son diplôme et de quitter la maison.

Comme de nombreux résidents locaux, Taylor s'inquiète de devoir quitter la région car le loyer est trop élevé et les stocks sont trop bas. S'il n'y avait pas eu un effort de dernière minute de la part d'un de ses étudiants en théâtre, elle aurait déjà disparu, a-t-elle dit.

La famille de cet étudiant a invité Taylor à louer son appartement fini au sous-sol, qui n'avait jamais vraiment été utilisé.

Taylor, 40 ans, ne peut rire que lorsqu'elle se souvient de son histoire de déménager à Steamboat en 2014. Son mari avait déjà déménagé de leur domicile à Chapel Hill, en Caroline du Nord, pour un espace de vie temporaire à Steamboat alors qu'il commençait à travailler. Il avait aligné une petite maison de trois chambres au centre-ville à louer pour la famille.

Peu de temps après, Taylor a emballé une grande remorque mobile et a commencé la route vers le Colorado avec ses quatre enfants. Elle est arrivée jusqu'en Virginie-Occidentale avant de recevoir un appel de son mari qui était allé signer le bail de location ce jour-là. Ce n'était pas une bonne nouvelle.

«Je reçois un appel téléphonique pendant que je suis sur la route pour que la société de crédit-bail retire le bail, disant que nous avions trop d'enfants», se souvient-elle. "Mon mari était hors de lui."

"Ils ne peuvent pas faire ça", pensa-t-elle. "C'est illégal, non?"

Son mari était perdu.

Lorsque la société de location a rempli le bail, elle n'avait inclus que deux enfants comme locataires, mais la famille en avait quatre. C'était trop, selon l'entreprise.

"(La maison) était assez grande pour une famille", a déclaré Taylor.

Ils n'essayaient pas de rassembler plusieurs personnes dans une ou deux pièces, a-t-elle ajouté, mais le propriétaire ne voulait pas louer plus que le montant alloué.

Le mari de Taylor a commencé à se démener pour trouver un autre endroit – sa famille devait arriver dans un jour ou deux.

Les choix étaient minces, mais ils ont trouvé une maison pour 2 200 $ par mois sur le côté ouest de Steamboat. C'était une maison modulaire construite sur une fondation. Les propriétaires exigeaient le loyer du premier et du dernier mois ainsi qu'un dépôt de garantie. Il en coûterait 6 600 $ juste pour emménager.

«Lorsque nous avons déménagé ici en 2014, nous avions environ 20 000 $ dans notre compte d'épargne. Cela a disparu rapidement », a-t-elle déclaré.

Ils ont reçu l'acompte pour la maison du centre-ville et ont finalement ignoré la situation. Ils avaient juste besoin d'une maison.

Parce que la maison du côté ouest n'était pas tout à fait prête à emménager, la famille est restée quelques mois dans un condo de location temporaire sur la montagne, dépensant des milliers pour cela.

Ils ont finalement déménagé du côté ouest et ont appelé leur maison pendant quelques années avant de déménager au centre-ville, pour passer à une maison de ville de 2 500 $ par mois sous-louée par un ami. Mais à l'expiration de cette sous-location, le propriétaire a haussé le loyer mensuel à 3 000 $.

«C'était essentiellement à prendre ou à laisser. C'est le taux en vigueur », a-t-elle déclaré

Ils ont continué à louer la maison jusqu'à l'année dernière.

Le mari de Taylor et leur fille de 14 ans avaient déménagé à Denver pour qu'elle puisse s'entraîner au ballet. Et lorsque les autres enfants ont déménagé, le grand espace d'une maison de trois chambres n'était pas nécessaire. Taylor a commencé à chercher un endroit pour loger juste elle et sa fille, une lycéenne.

Encore une fois, les perspectives étaient minimes.

Elle a découvert en été que certaines chambres louaient 1 000 $ par mois. Ces propriétaires exigeaient le loyer du premier et du dernier mois avec un dépôt de garantie.

"Les gens sont désespérés."

Jason Peasley, Yampa Valley Housing Authority

"Il n'y a absolument aucun moyen de payer 3 000 $ pour vivre dans leur chambre", a-t-elle déclaré.

Il y a quelques mois à peine, Taylor et son mari avaient cherché un petit appartement dans la région de Denver. Cette recherche était extrêmement plus facile que de chercher dans Steamboat. Ils y avaient un appartement en moins d'une heure. Le dépôt n'était que de 250 $.

«Denver n'est toujours pas vraiment bon marché», a-t-elle déclaré. Mais la valeur des équipements supplémentaires de l'appartement a fait sa valeur. Ils dépenseraient 1400 $ par mois pour une chambre à coucher – mais le complexe d'appartements comprenait une installation d'entraînement à la pointe de la technologie, une terrasse sur le toit avec des barbecues, un grand centre de rassemblement avec un espace de travail partagé et un parc pour chiens à l'intérieur de la communauté.

"Lorsque vous commencez à ajouter les équipements … il n'y a pas de comparaison", a-t-elle déclaré.

Rien de tel n'existait à Steamboat, et comme l'été commençait à se prolonger, Taylor devint très nerveux. C’est alors que la famille d’une étudiante en théâtre s’est mobilisée pour lui offrir son appartement en sous-sol.

Vendredi 28 février, Celina Taylor est assise dans son appartement d'une chambre au sous-sol. Taylor est propriétaire d'une entreprise, gère un organisme sans but lucratif et travaille à la bibliothèque pour s'assurer qu'elle peut se permettre de rester à Steamboat.

"S'ils ne me l'avaient pas offert, je ne serais pas là", a-t-elle déclaré.

Taylor est propriétaire de la Steamboat Arts Academy, une école d'arts du spectacle pour les enfants, et est directeur du Steamboat Figure Skating Club.

En tant qu'employeur, Taylor a dit qu'elle avait du mal à trouver des employés parce qu'il n'y avait nulle part où vivre pour eux.

"Je ne pouvais pas payer à un professeur de danse le montant que je devrais lui verser pour vivre ici", a-t-elle admis. "Tout le monde bouscule."

Comme elle le fait, il est courant que ses employés occupent également plusieurs emplois. C'est un fait que certaines personnes ne savent pas ou refusent d'admettre, a-t-elle dit.

«Souvent, vous entendrez des gens dire:« Eh bien, les parents de cette ville peuvent se le permettre. S'ils vivent ici, ils peuvent se le permettre », a-t-elle déclaré. Elle l'entendrait lorsqu'elle travaillait pendant plusieurs années en tant que directrice du développement du Boys & Girls Club de Steamboat Springs. «Ma réponse a toujours été, vous n'en avez aucune idée. Les familles qui vivent ici travaillent si dur et s'efforcent de faire en sorte de pouvoir rester ici. »

Comme l'a admis Taylor, elle est l'une d'entre elles. "Si ce n'était pas pour les enfants que j'enseigne, je serais partie", a-t-elle déclaré.

"Tout le monde bouscule."

Celina Taylor

Si elle partait, les services qu'elle fournirait ne seraient plus disponibles pour la communauté. Ce sont des gens comme Taylor qui sont presque obligés de quitter Steamboat en raison de l'augmentation des coûts et de la diminution des stocks de location. Bien qu’elle ait observé qu’il s’agit d’un problème courant, elle a dit qu’elle ne pensait pas que les autres en reconnaissaient suffisamment.

«Il est très facile pour les gens de se mettre à l’aise et de dire:« Je suis content que ce ne soit pas moi. Bonne chance. "J'ai l'impression qu'il y a vraiment de bonnes personnes qui luttent pour arriver ici."

Mais tout le monde n'est pas aussi chanceux que Taylor.

Il n'y a tout simplement pas assez d'inventaire

Mis à part le coût du loyer mensuel, le plus gros problème auquel sont confrontés les locataires à Steamboat est le manque d'inventaire.

Ken Schomaker, courtier associé chez M R Realty à Steamboat, connaît très bien le problème.

Alors que les propriétaires profitent du faible inventaire, "si vous êtes locataire dans cette ville, c'est difficile", a-t-il déclaré.

Comme l'inventaire s'est tari, les gens ont beaucoup plus de mal à trouver un logement.

Les locations saisonnières étaient courantes au cours des années précédentes, selon l'expérience de Schomaker chez M R Realty, l'une des plus grandes sociétés de location à long terme de Steamboat. "De nos jours, il est vraiment rare que nous fassions quoi que ce soit moins d'un an."

C'est surtout la population locale à long terme qui veut quelque chose depuis plus d'un an, a-t-il dit. Bien qu'ils ressentent le pincement du marché locatif, les locataires saisonniers le sont aussi.

"Certaines des personnes qui se font vraiment évincer sont celles qui cherchent à louer juste pour une saison – juste pour un hiver", a-t-il déclaré. "Ce sont vraiment difficiles à trouver."

Même les personnes un peu plus âgées, peut-être à la retraite, avec un compte bancaire en bonne santé sont fermées par le manque d'inventaire.

Schomaker a déclaré que la recherche d'un logement convenable dépend de la période de l'année que quelqu'un recherche. Le meilleur moment, dit-il, est au printemps et en été. Le domaine skiable ferme à la mi-avril et les propriétés deviennent disponibles. L'été est particulièrement bon pour ceux qui recherchent des maisons unifamiliales, car plus de familles choisissent de déménager pendant que les enfants ne sont pas scolarisés, a-t-il déclaré.

«Ici, en février, je n’ai rien», a-t-il déclaré.

S'il le fait, les propriétés ne durent pas longtemps sur le marché.

Son conseil est de ne pas signer un bail d'un an à l'automne pour quelque chose qui n'a pas vraiment plu, "parce que vous allez vivre ce même problème en novembre prochain." Les locataires devraient s'engager sur le cycle qui présente le plus d'options, qui serait au printemps ou en été, a-t-il conseillé.

Il existe également de nombreuses propriétés vides, qui, selon Schomaker, pourraient répondre à un besoin pour les habitants qui ont besoin d'un endroit pour vivre et générer des revenus pour les propriétaires.

Il y avait un total de 9837 unités de logement dans les limites de la ville de Steamboat en 2018, selon les données du recensement américain. Au total, 4 815 d'entre eux étaient occupés. Parmi les personnes occupées, 1 653 étaient des logements locatifs, ce qui signifie qu'environ 17% du parc de logements de Steamboat était occupé par des locataires.

En 2010, 28,7% de la population de la ville vivait dans des logements locatifs. Ce chiffre est passé à 40,8% en 2018, selon le recensement américain.

En ce qui concerne le manque d'inventaire, Schomaker a déclaré qu'il avait perdu des propriétés à cause de locations à court terme.

"C'est vraiment frustrant", a-t-il déclaré. «Dans de nombreux cas, je pense que ces propriétaires peuvent gagner plus d'argent en louant à long terme et fournir un logement à la population locale qui en a vraiment besoin.»

Les données ne le montrent pas tout à fait, du moins pour Steamboat.

«Il n'y a pas de données fiables pour le prouver. Ce n'est pas concluant », a déclaré Scott Ford, économiste local et ancien membre du conseil municipal de Steamboat Springs.

Ford a déclaré que les propriétés ne sont pas nécessairement toutes garanties de devenir des locations à long terme si elles sont mises sur le marché, ce qui signifie qu'il n'y a aucun moyen de quantifier quelles propriétés pourraient fournir un logement autre qu'à court terme.

"Les preuves qui existent sont anecdotiques", a déclaré Ford.

Les baux sont acceptés dans les appartements Skiview Place à Steamboat Springs.

Schomaker est un résident local depuis 29 ans et a vu un marché locatif constamment cher avec un coût de la vie élevé.

"Je l'entends souvent dire que Steamboat est si difficile, si dur et si cher", a-t-il déclaré. «Mais ça a toujours été comme ça. C’est juste la nature de ces villes balnéaires. »

La première résidence de Schomaker était à Stagecoach, quand il n’a rien trouvé de plus abordable à proximité de Steamboat. Il pense que les quelques nouveaux développements actuellement en cours ouvriront des options pour au moins certains.

Le coût mensuel devient écrasant pour certains

Jon Sanders, le propriétaire du lotissement Flour Mill à Steamboat, est l'un des promoteurs privés travaillant sur le marché locatif.

Son dernier projet est Main Street Apartments, une rénovation de l'ancien centre-ville d'Alpiner Lodge. Sanders décrit la propriété comme un logement pour la main-d'œuvre, mais elle est également réservée aux personnes qui vivent et travaillent dans le comté de Routt.

La propriété dispose de 33 unités de studio et de deux espaces de vente au détail avec deux unités d'une chambre qui ont un loft supplémentaire et une terrasse extérieure.

Ski Town Commercial LLC, dont Sanders est propriétaire, compte au total 112 unités résidentielles dans son portefeuille, allant des studios aux maisons unifamiliales de trois chambres. Plus de 50% du portefeuille de Sanders comprend des logements saisonniers pour la main-d’œuvre, ce qui était l’intention initiale du moulin à farine.

L'usine de farine a commencé comme un logement à court terme et a finalement fait louer des blocs d'unités par des entreprises locales pour leurs employés. Il existe également des unités traditionnelles de location à long terme d'un an.

Mais les tarifs de certaines unités sont parmi les plus élevés de Steamboat si l'on considère le coût par pied carré.

Les taux au moulin à farine varient de 1 000 $ à plus de 1 800 $ par mois. Le coût dépend de si elle est meublée, de la durée du bail et de l'état de l'unité.

Pourtant, Sanders a déclaré qu'il était très conscient des problèmes auxquels sont confrontés les locataires à Steamboat. En créant des unités plus durables et de qualité, il a déclaré qu'il aidait les problèmes. Sa capacité à être flexible sur les conditions de location aide également les locataires, a-t-il ajouté.

En moyenne, les locataires peuvent s'attendre à payer 1 500 $ ou plus pour une propriété d'une chambre à Steamboat.

"Si vous avez de la chance", a déclaré Dunte Valrey, courtier associé et agent de location chez Steamboat Sotheby’s International Realty.

Pour ceux qui recherchent plusieurs chambres, c'est à peu près 1 000 $ par chambre, a-t-il déclaré.

Jordan Gornell remplit les documents en juin 2017 en attendant de demander un bail à The Reserves.

Valrey travaille dans le secteur de la location chez Sotheby’s depuis 2016. Il traite environ 30 immeubles locatifs au cours d’une année moyenne.

"C'est certainement devenu plus cher", a-t-il indiqué.

Lorsque Valrey a déménagé pour la première fois à Steamboat en 2007, il payait 950 $ par mois pour un appartement d'une chambre juste au sud du centre-ville. Aujourd'hui, ce même appartement loue 1 500 $ et plus.

Ce qui est considéré comme abordable?

Selon les directives fédérales, la norme d’abordabilité ne consacre pas plus de 30% du revenu annuel d’une personne au logement.

La Yampa Valley Housing Authority travaille avec des ménages qui représentent jusqu'à 120% du revenu médian de la région, soit 103 320 $ pour une famille de quatre personnes et 72 000 $ pour une personne seule.

L'abordabilité consiste à ne pas stresser les finances d'une personne au point où elle doit prendre des décisions vraiment difficiles, a déclaré Peasley.

«Cette liste d'attente est si longue que nous allons apporter de nouveaux approvisionnements plus rapidement que vous ne pourriez vous y retrouver.»

Jason Peasley, Yampa Valley Housing Authority

La plus grande propriété de l’Office de logement, Alpenglow Village, compte 72 unités et est presque terminée. Une autre de ses propriétés, The Reserves, compte 48 unités. Il est occupé à 100% depuis son ouverture.

"C’est un symptôme du manque d’approvisionnement", a expliqué Peasley. "Il y a un désespoir de se retrouver dans une unité sûre et abordable."

Calculant un taux de roulement annuel de 10%, ce qui signifie que cinq unités par an étaient louées à de nouveaux locataires, il faudrait quatre décennies pour louer à la liste d'attente entière à The Reserves.

"Cette liste d'attente est si longue que nous allons apporter de nouveaux approvisionnements plus rapidement que vous ne pourriez vous en sortir", a-t-il déclaré.

Ces personnes sur la liste d'attente sont susceptibles de trouver un logement ailleurs, soit par le biais d'autres développements ou ceux en cours de construction par l'administration du logement.

L'autorité du logement dispose actuellement de cinq propriétés, qui sont toutes entièrement occupées, selon Peasley. Alpenglow organisera un événement de location au printemps, et il y a aussi Sunlight Crossings, un projet d'appartements à revenu modeste de 90 unités au nord du centre-ville qui commencera cette année.

D'autres développements futurs sont en cours, mais Peasley ne peut pas encore divulguer d'informations à ce sujet.

Village d'Alpenglow. situé juste au nord de Walgreens sur Pine Grove Road, offrira 72 appartements aux résidents du comté de Routt à revenu faible ou intermédiaire.

Comme la seule solution consiste à accroître l'offre de logements, selon Peasley, l'objectif de la régie du logement est de créer un nouveau développement chaque année.

L'intention est de construire 600 unités d'ici 2030, Alpenglow étant la première de ces unités à être mise en ligne. Lorsque cet objectif a été créé il y a plus de 2 ans et demi, la régie du logement prévoyait qu'elle couvrirait environ 40% de la demande.

"Nous arrivons à la fin de cela et nous n'avons même pas encore vraiment capté la moitié de la demande que nous anticipions était là-bas", a déclaré Peasley. Et ça ne cesse de croître.

Le manque d'inventaire entraîne le manque d'accessibilité, qui est une simple question économique.

«Si la demande dépasse l'offre, les prix augmentent. Les prix augmentent plus vite que les revenus, vous avez maintenant un problème d'accessibilité », a-t-il déclaré.

Peasley vit à Steamboat depuis 12 ans, mais il sait que la situation du logement est présente depuis au moins 40 ans.

Les plans directeurs de la ville et les documents de vision communautaire datant des années 1970 et 1980 parlaient de problèmes de logement. Mais il n'y a pas eu d'offre importante de logements locaux construits au cours des 25 dernières années.

"Nous avons réalisé différents projets ici et là", a-t-il déclaré. «Un projet à chaque décennie ne va pas le faire. Un projet chaque année pourrait le faire. »

Les gens appellent fréquemment l'autorité responsable du logement pour demander de l'aide, incapables de se payer leur logement actuel ou de trouver un logement, a expliqué Peasley. Mais il n'y a en réalité aucune option.

«Je dirais que la plupart des gens sont essentiellement coincés dans leur situation actuelle de logement, pour le meilleur ou pour le pire», a-t-il déclaré. "Jusqu'à ce que nous commencions à fournir plus d'approvisionnement, ce genre de tout casse – c'est la seule chose que nous pouvons faire."

Pour joindre Bryce Martin, composez le 970-871-4206 ou envoyez un courriel à bmartin@SteamboatPilot.com.

Réalité difficile: loyer élevé, le manque d'inventaire n'est pas seulement le cas …
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