Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de Realty Corp (ADC)

Source de l'image: The Motley Fool.

Accepter Realty Corp (NYSE: ADC) Appel des résultats du quatrième trimestre 2019 21 février 2020, 9 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique du quatrième trimestre et de l'année 2019 de l'accord sur Real Realty. Tous les participants seront en mode écoute seule. [Operator Instructions] Après la présentation d'aujourd'hui, il sera possible de poser des questions. [Operator Instructions] Veuillez noter que cet événement est en cours d'enregistrement. J'aimerais maintenant confier la conférence à Joey Agree, président et chef de la direction. Allez-y, Joey.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Merci, opérateur. Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour l'appel des résultats du quatrième trimestre et de l'exercice 2019 de Agree Realty. Clay Thelen, notre directeur financier, se joint à moi ce matin. Avant de commencer, j'aimerais m'éloigner un peu et commencer l'appel de ce matin avec une perspective de 30 000 pieds. Je vais aborder notre dernier trimestre et enregistrer des réalisations pour l'année entière sous peu. Mais d'abord, je pense qu'il est important de parler des activités récentes que nous avons vues dans l'espace de location nette.

    Les faillites récentes de détaillants et les gros titres négatifs ont confirmé notre thèse d'investissement, qui repose sur une perspective d'aversion au risque de l'univers du commerce de détail. Au cours des derniers trimestres, j'ai essayé de mettre l'accent et de recentrer les investisseurs non seulement sur la croissance des bénéfices par action, mais également sur les fondamentaux de l'immobilier, le positionnement sur le marché et les bilans des détaillants dans un monde omnicanal. Aujourd'hui, le monde évolue de manière dynamique et le commerce de détail connaît des perturbations constantes. Les opérateurs de vente au détail d'aujourd'hui doivent être habiles, flexibles et agiles. Un consommateur fort et des taux d'intérêt plus bas peuvent prolonger l'inévitable, mais la réalité des détaillants aujourd'hui peu capitalisés devient de plus en plus claire. La capacité d'investir dans la distribution, le prix et la part de marché du commerce électronique est essentielle. Les bilans à effet de levier, le parrainage de capital-investissement et le manque de liquidités sont des défis presque insurmontables compte tenu de ces vents contraires.

    Notre stratégie d'investissement s'est concentrée sur les détaillants les plus brillants et les plus solides de ce monde omnicanal. Parmi les détaillants qui ont récemment fait la une des journaux, nous avons un emplacement de choix parmi eux. Notre magasin phare Art Van dans le canton de Canton est le site de vente au détail par excellence dans l'État du Michigan. Le magasin est situé sur Ford Road, l'un des couloirs les plus fréquentés de l'État. Le site partage une intersection signalée avec le seul magasin IKEA du Michigan et est le tirage régional pour les clients à travers l'État ainsi que le nord de l'Ohio. C'est ce type de souscription disciplinée et ascendante qui caractérise notre stratégie d'investissement.

    Je rappelle aux auditeurs aujourd'hui que nous avons entrepris le développement de ce magasin avant qu'Art Van et sa famille ne vendent l'entreprise à TH Lee, qui a depuis lancé sa stratégie de croissance agressive. Nous avons ensuite transmis un certain nombre d'occasions supplémentaires de participer à la croissance rapide d'Art Van. L'immobilier que nous possédons à Canton est dans notre arrière-cour. Nous le connaissons très bien et nous sommes très confiants dans sa valeur et son succès à long terme. J'encourage tout le monde à visiter notre chaîne YouTube et à voir notre vidéo drone du site eux-mêmes.

    Passons à 2019, qui a marqué notre 25e anniversaire en tant que société cotée en bourse et une autre année de croissance record pour notre entreprise. Au cours de l'année, nous avons franchi plusieurs étapes importantes, parmi lesquelles nous avons considérablement amélioré la qualité du portefeuille, augmentant notre exposition de première qualité de près de 700 points de base. Cela s'ajoute à une augmentation de 740 points de base en 2018. À la fin de l'exercice, notre portefeuille se composait d'une industrie leader de 58% des loyers de base annualisés loués à ces principaux détaillants.

    En 2019, notre portefeuille a dépassé 800 propriétés, tout en poursuivant sa diversification. Nous avons ajouté plus de 190 propriétés au cours de l'année dans 40 États dans 22 secteurs de vente au détail distincts. Nous avons réduit notre exposition à Sherwin-Williams, notre principal locataire de 110 points de base, à 4,9% des loyers de base annualisés, tout en ajoutant un certain nombre de détaillants de premier plan à notre liste de locataires de premier plan, notamment Home Depot, National Tire and Battery et Sunbelt Rentals.

    Nous avons encore consolidé notre bilan de pointe avec plusieurs transactions stratégiques sur les marchés des capitaux, terminant l'année avec un endettement net sur EBITDA récurrent de 4,5 fois le règlement anticipé et 3,7 fois, y compris le règlement de notre contrat à terme en cours. Et enfin, nous sommes fiers d'avoir dépassé 4 milliards de dollars en valeur d'entreprise. Je voudrais prendre un moment pour remercier les membres de notre équipe fantastique et en pleine croissance qui m'émerveillent tous les jours de leur engagement, jour après jour, envers notre entreprise en croissance dynamique.

    En plus de ces jalons, nous avons également terminé notre campus ultramoderne pour soutenir notre équipe en pleine croissance, qui compte maintenant 46 membres. Tout au long de l'année dernière, nous avons continué à ajouter des membres talentueux de l'équipe dans tous les domaines de notre entreprise, y compris les acquisitions, la gestion d'actifs, les finances, la comptabilité, les ressources humaines et la diligence raisonnable. Notre campus ultramoderne comprend le centre de bien-être AB, des vestiaires et un auditorium, une technologie intégrée et des espaces de réunion collaboratifs uniques. Nous avons créé un environnement de travail de premier ordre pour motiver et accueillir notre équipe de premier ordre.

    Au cours de la dernière année, nous avons investi un montant record de 720 millions de dollars dans 196 immeubles de location au détail nets de haute qualité. 186 de ces propriétés proviennent de notre plateforme d'acquisition, représentant un volume d'acquisition total de plus de 701 millions de dollars. Bien que nous ayons atteint une nouvelle année de volume d'acquisition record, nos normes de souscription rigoureuses et notre concentration continue sur les meilleurs détaillants de la catégorie sont à nouveau mis en évidence par un record de 76,7% du loyer de base annualisé acquis provenant des principaux opérateurs de première qualité.

    Nous avons clôturé 2019 avec un solide quatrième trimestre, investissant dans 41 propriétés sur nos trois plateformes de croissance externe, tout en exécutant plusieurs transactions stratégiques sur les marchés des capitaux qui ont renforcé notre bilan et nous ont positionnés pour la croissance au cours de l'année à venir. Au cours du quatrième trimestre, nous avons investi plus de 141 millions $, dont 138 millions $ provenaient de notre plateforme d'acquisition. Conformément à notre souci de la qualité tout au long de l'année, près de 72% des loyers de base annualisés acquis au cours du quatrième trimestre proviennent de détaillants bénéficiant d'une cote de crédit de première qualité. Les 39 propriétés acquises au cours du quatrième trimestre sont louées à 23 locataires exerçant leurs activités dans 17 secteurs de vente au détail, dont des prix réduits, des dépanneurs, des pièces automobiles, des pneus et des services automobiles, des magasins à un dollar et des rénovations résidentielles. Les propriétés ont été acquises à un taux plafond moyen pondéré de 6,9% et avaient une durée de location moyenne pondérée de près de 11 ans.

    Nous continuons à construire un portefeuille loué net avec des détaillants leaders du secteur qui sont bien positionnés pour réussir dans le monde de la distribution omnicanal d'aujourd'hui. Comme mentionné précédemment, nous avons accueilli Home Depot, National Tire and Battery and Sunbelt Rentals à nos principaux locataires en 2019. Parallèlement, nous avons éliminé AMC et PetSmart de notre liste des principaux locataires depuis le quatrième trimestre de 2018. Nous continuerons à cultiver notre portefeuille comme nous adoptons de manière proactive notre monde dynamique de la distribution omnicanal.

    Au cours de la dernière année, nous avons découvert plusieurs occasions d'ajouter à notre portefeuille de baux fonciers. Nous avons ajouté 12 propriétés à ce portefeuille unique qui représentait désormais 8,5% des loyers de base annualisés au 31/12. Les actifs locatifs notables acquis au cours de l'année comprennent notre premier Costco à Newport News, Virginie, un ALDI à Columbus, Géorgie, un Chick-fil-A à Brockton, Massachusetts et un Wawa à Cocoa, Floride. Notre portefeuille de baux fonciers provient de 89% des loyers de locataires de qualité supérieure et comprend des détaillants de premier plan, notamment Walmart, Home Depot, Lowe's, Wawa, Sheetz, ALDI, AutoZone, Chick-fil-A, McDonald's et Starbucks. À l'inverse, seulement 1% est loué à des locataires de qualité inférieure et les 10% restants sont loués à des détaillants non notés de premier plan. Nous continuons d'identifier et de saisir des opportunités de haute qualité pour ajouter des actifs à notre portefeuille de baux fonciers.

    Passant à notre développement dans les plateformes Partner Capital Solutions, nous avons eu 10 projets de développement PCS achevés ou en cours de construction au cours de l'année qui représentent un capital engagé total de plus de 32 millions de dollars. Huit de ces projets ont été achevés au cours de la dernière année, ce qui représente un volume d'investissement total d'environ 22 millions de dollars. Au cours du quatrième trimestre, nous avons terminé les travaux des propriétaires pour ALDI et Harbor Freight Tools lors du réaménagement par la société de l'ancien Kmart à Frankfort, Kentucky. Les travaux se sont poursuivis pour Big Lots au 31 décembre et nous pouvons anticiper l'achèvement et le début du loyer au cours du premier trimestre de cette année.

    La construction s'est poursuivie au cours du quatrième trimestre de notre premier développement avec Tractor Supply à Hart, Michigan, qui devrait également être achevé au premier trimestre de cette année. Après la fin du trimestre, nous avons commencé la construction de deux nouveaux projets, dont notre premier développement pour TJ Maxx à Harlingen, au Texas, immédiatement à côté d'une cible très performante. Le loyer devrait commencer au troisième trimestre de cette année.

    Nous avons également entamé notre cinquième projet de développement avec Sunbelt Rentals à Converse, au Texas, dont le loyer devrait commencer au cours du deuxième trimestre de 2020. Nous continuons de nous concentrer sur la fourniture de solutions immobilières à service complet aux principaux détaillants omnicanaux, dont beaucoup appartiennent à notre principal locataire. liste. Les relations que nous avons nouées avec ces détaillants continuent de créer des opportunités d'investissement sur les trois plates-formes de croissance externe alors que nous cherchons à tirer parti de l'éventail complet de nos capacités d'investissement immobilier.

    Bien que nous ayons renforcé notre portefeuille grâce à une activité d'investissement record, nous avons également diversifié notre portefeuille grâce à des efforts stratégiques de gestion et de cession d'actifs. Le quatrième trimestre a été particulièrement actif sur le plan de l'aliénation, car nous avons vendu sept actifs pour un produit brut d'environ 32 millions de dollars. Les dispositions notables au cours du quatrième trimestre comprenaient un Academy Sports à Belton, Missouri, un Camping World à Tyler, Texas et un LA Fitness à Maplewood, Minnesota. Je prévois des activités de cession supplémentaires au cours du premier trimestre de cette année, alors que nous continuons de tirer parti des conditions du marché et de passer à la vitesse supérieure pour céder des actifs qui ne correspondent plus à notre philosophie d'investissement.

    Pour l'année entière, nous avons vendu 16 propriétés pour un produit brut total d'environ 67 millions de dollars. Il convient de noter que nous avons vendu quatre actifs de Walgreens au cours de l'année, ce qui porte notre exposition à 3,4% à la fin de l'exercice, ce qui représente une réduction de 200 points de base au cours de l'année. Les loyers élevés par pied carré, ainsi que la perturbation continue de l'espace de la pharmacie continuent de stimuler nos activités de disposition. Nous prévoyons que notre exposition à Walgreens poursuivra cette trajectoire à la baisse au cours de 2020.

    Notre équipe de gestion d'actifs s'est également concentrée avec diligence sur les éventuelles échéances des baux à venir. Grâce à leurs efforts, nos échéances de location en 2020 ne représentaient que 0,5% du loyer de base annualisé à la fin de l'année. Notre portefeuille demeure dans la meilleure forme de notre histoire d'exploitation de près de 26 ans.

    Au cours du quatrième trimestre, nous avons conclu de nouveaux baux, extensions ou options sur environ 55 000 pieds carrés d'espace locatif brut. Pour toute l'année 2019, nous avons conclu de nouveaux baux, extensions ou options sur environ 370 000 pieds carrés et au 1er janvier de cette année, nous avons exercé notre droit de reprise sur le dernier Kmart de notre portefeuille situé à Grayling, Michigan. Kmart a quitté l'espace et je suis très heureux d'annoncer que nous avons signé un contrat de location avec tracteur pour remplir la boîte entière. De plus, nous avons creusé une plate-forme dans le stationnement pour un futur développement de parc extérieur. Cette transaction témoigne de nos décisions d'allocation d'actifs et de notre approche granulaire de l'analyse immobilière.

    Comme vous vous en souvenez peut-être, nous avons choisi de conserver trois magasins Kmart de notre offre publique initiale qui n'ont pas été vendus au cours des dernières années; Bradford, Kentucky; Mount Pleasant, Michigan ainsi que Grayling. Nous avons maintenant réaménagé ou retenu les trois magasins avec les meilleurs détaillants de leur catégorie. Notre décision de conserver ces actifs a été confirmée par la rapidité d'exécution de notre équipe de gestion d'actifs. Au 31 décembre, notre portefeuille de commerces de détail en croissance rapide comprenait 821 propriétés dans 46 États. Nos locataires sont principalement composés de détaillants de premier plan, opérant dans plus de 28 secteurs de détail, encore une fois, avec plus de 58% des loyers de base annualisés provenant de locataires de première qualité. Notre portefeuille reste effectivement entièrement occupé à 99,6% et a une durée de location moyenne pondérée de 10 ans.

    Notre pipeline à l'horizon 2020 est solide et je suis très satisfait de nos progrès à ce jour. Comme l'indiquent nos solides prévisions d'acquisition initiales de 600 millions à 700 millions de dollars, nous sommes confiants dans l'expansion de nos capacités d'équipes pour agréger des transactions de haute qualité, tout en continuant à examiner les opportunités uniques qui se croisent sur notre chemin.

    Je voudrais prendre un moment pour remercier tous nos fidèles parties prenantes pour leur soutien au cours d'une autre année record pour Agree Realty. Cela dit, je tiens à nouveau à préciser que nous restons fortement concentrés sur la construction et que nous cherchons constamment à améliorer le portefeuille de vente au détail de la plus haute qualité au pays. J'ai hâte de poursuivre sur notre lancée au cours de l'année à venir. Merci à tous pour votre patience, heureux de répondre à toutes vos questions après que Clay aura discuté de nos résultats financiers pour le quatrième trimestre et l'année complète.

    Clay Thelen — Directeur financier

    Merci, Joey. Bonjour à tous. Je vais commencer par parcourir rapidement le langage d'avertissement. Veuillez noter que lors de cet appel, nous ferons certaines déclarations qui peuvent être considérées comme prospectives en vertu de la loi fédérale sur les valeurs mobilières. Nos résultats réels peuvent différer considérablement des questions abordées dans les déclarations prospectives. De plus, nous discutons des mesures financières non conformes aux PCGR, y compris les fonds d'exploitation de base ou les FFO de base, les fonds d'exploitation ajustés ou AFFO et la dette nette au BAIIA récurrent. Les rapprochements de ces mesures financières non conformes aux PCGR avec les mesures conformes aux PCGR les plus directement comparables figurent dans notre communiqué de presse.

    Le FFO de base était de 0,81 $ par action pour le quatrième trimestre et de 3,08 $ par action pour toute l'année 2019, représentant respectivement des augmentations de 12,3% et 7,9% d'une année sur l'autre. De plus, AFFO était de 0,80 $ par action pour le quatrième trimestre et de 3,02 $ par action pour l'année entière, ce qui représente des augmentations de 11,5% et 6,6% d'une année à l'autre. Les frais généraux et administratifs pour 2019 ont totalisé 15,6 millions de dollars. Les frais généraux et administratifs se sont élevés à 8,3% du total des revenus ou 7,7%, à l'exclusion de l'amortissement hors caisse des actifs incorporels de location supérieurs et inférieurs au marché, ce qui représente une réduction de 50 points de base d'une année à l'autre. Pour 2020, nous prévoyons que les frais généraux et administratifs, en pourcentage des revenus, diminueront d'environ 50 points de base supplémentaires.

    La charge d'impôt sur le résultat pour l'année 2019 s'élève à 538 000 $, y compris le crédit d'impôt unique de 475 000 $ réalisé au premier trimestre. Pour 2020, nous prévoyons que la charge totale d'impôts sur les bénéfices se situera entre 1 million et 1,2 million de dollars. Sur une base trimestrielle et annuelle, les FFO de base par action et les AFFO par action ont été affectés par la dilution requise en vertu des PCGR liée à nos offres d'actions à terme. Les actions propres doivent être incluses dans notre nombre d'actions dilué dans le cas où avant le règlement, nos actions se négocient au-dessus du prix de transaction des offres. L'effet dilutif global lié à ces offres était d'environ 0,01 $ pour le FFO de base et l'AFFO par action pour le quatrième trimestre et de 0,04 $ pour la période de 12 mois.

    Comme Joey l'a mentionné, nous avons eu une autre année active d'activités sur les marchés des capitaux pour lever ou régler plus de 740 millions de dollars de capitaux pour financer notre croissance continue et positionner notre entreprise pour 2020 et au-delà. En plus des capitaux levés, nous avons également généré près de 100 millions de dollars grâce à notre activité de cession et à nos flux de trésorerie disponibles après dividende au cours de l'exercice.

    En décembre, nous avons conclu une modification à notre facilité de crédit renouvelable et à nos prêts à terme afin d'augmenter notre facilité de crédit à 600 millions de dollars. La facilité de crédit comprend une facilité de crédit renouvelable non garantie de 500 millions $ et des prêts à terme non garantis de 65 millions $ et 35 millions $. La facilité de crédit comprend une option accordéon qui nous permet de demander des engagements de prêteurs supplémentaires jusqu'à un total de 1,1 milliard de dollars. La facilité de crédit arrivera à échéance en janvier 2024 avec des options pour prolonger la date d'échéance jusqu'en janvier 2025.

    En décembre, nous avons réglé l'intégralité de l'offre à terme sur actions de 3,2 millions d'actions qui avait été initialement lancée en avril 2019, pour un produit net d'environ 196 millions de dollars. Au cours du quatrième trimestre, nous avons également conclu des contrats de vente à terme dans le cadre de notre programme de GAB pour vendre 2 millions d’actions ordinaires supplémentaires à un prix brut moyen de 73,34 $ par action. Lors du règlement, les contrats à terme de GAB devraient générer un produit net d'environ 145 millions de dollars après déduction des frais, dépenses et autres ajustements. À ce jour, nous n'avons reçu aucun produit des offres à terme ATM. Au 31 décembre, nous avions 89 millions de dollars en circulation sur notre facilité de crédit renouvelable non garantie, ce qui représente une capacité supplémentaire de 411 millions de dollars.

    Notre bilan demeure en excellente position pour continuer d'alimenter notre croissance prévue. Comme Joey l'a mentionné, au 31 décembre, notre endettement net sur EBITDA récurrent était d'environ 4,5 fois, pro forma pour le règlement de nos capitaux propres à terme, notre endettement net sur EBITDA récurrent était d'environ 3,7 fois. La dette totale par rapport à la valeur de l'entreprise était d'environ 22%, tandis que le ratio de couverture des frais fixes, qui inclut l'amortissement du capital, a atteint un record de 4,3 fois.

    La société a versé un dividende de 0,585 $ par action le 3 janvier aux actionnaires inscrits le 20 décembre 2019, ce qui représente une augmentation de 5,4% d'une année sur l'autre. Il s'agissait du 103e dividende en espèces de la société depuis notre introduction en bourse en 1994. Pour toute l'année 2019, la société a déclaré des dividendes de 2,28 $ par action, soit une augmentation de 5,8% d'une année sur l'autre. Nos ratios de distribution pour le quatrième trimestre étaient de 72% et 73% de FFO et d'AFFO de base par action. Pour toute l'année 2019, par action, nos ratios de distribution étaient respectivement de 74% des FFO de base et de 76% des AFFO. Ces ratios de distribution continuent de refléter un dividende en croissance et très bien couvert. Sur ce, j'aimerais renvoyer l'appel à Joey.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Merci, Clay. Pour conclure, je suis très satisfait de notre performance record au cours de la dernière année. Nous sommes en excellente position pour 2020 et nous nous concentrons sur la poursuite de l'exécution. À ce moment, opérateur, nous allons l'ouvrir pour des questions.

    Questions et réponses:

    Opérateur

    Nous allons maintenant commencer la séance de questions et réponses. [Operator Instructions] Notre première question vient de Christy McElroy avec Citi. Allez-y.

    Christy McElroy – Citi – Analyste

    Hé, bonjour les gars, merci. Juste, Joey, dans le contexte de votre commentaire sur les dispositions, vous avez parlé de tirer parti des conditions du marché et nous en avons déjà parlé dans le passé, mais cela a également été abordé hier dans le cadre d'un appel de vos pairs concernant: l'écart plus étroit entre le moment où les actifs investment grade et non investment grade sont évalués dans le trading d'aujourd'hui. Qu'est-ce qui pourrait faire inverser cela?

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Tout d'abord, bonjour, Christy. Je serai honnête. Nous n'avons pas vraiment vu cette propagation se contracter nécessairement. Dans le monde dans lequel nous opérons, nous avons vu, je dirais, une compression du taux de capitalisation minimale dans des actifs de haute qualité. Nos – les détaillants avec lesquels nous faisons généralement affaire sont de qualité investment grade ou shadow investment grade, si vous les exécutez dans le cadre du calcul du risque de Moody's. Je vous dirais donc que nous ne jouons pas vraiment dans ce pool typique à haut rendement. Nos désinvestissements et notre activité de cession tombent vraiment dans quelques seaux. L'un est 1031 acheteurs généralement des restaurants franchisés ainsi que les Walgreens, nous avons vendu au quatrième trimestre, nous avons vendu trois restaurants franchisés Taco Bell au quatrième trimestre ainsi que nos Walgreens à Ypsilanti, Michigan, puis des actifs tels que l'Academy Sports ou le Camping World dont nous avons discuté, où nous voulons simplement réduire l'exposition et ne sommes pas à l'aise avec l'immobilier et / ou l'opérateur.

    Christy McElroy – Citi – Analyste

    D'accord, puis juste, Clay, en termes de mécanique de règlement des contrats à terme, comment devrions-nous penser le règlement du GAB à terme par rapport au règlement antérieur des actions à terme? Devrions-nous – où vous avez fait les priors plus ou moins en même temps, devrions-nous penser à l'ATM à terme de manière plus proportionnelle tout au long de l'année ou vous attendriez-vous à ce que ce soit tout à la fois également?

    Clay Thelen — Directeur financier

    Bonjour, Christy. Aucun changement en termes de réflexion sur la réflexion sur le règlement. Le règlement dépendra en fin de compte du calendrier et des utilisations du capital et nous avons jusqu'en décembre pour régler et pas différent de nos contrats à terme précédents, nous pouvons régler en tranches ou en totalité.

    Christy McElroy – Citi – Analyste

    D'accord. Mais juste en ce qui concerne la façon dont vous vous attendez à faire cela tout au long de cette année, comment devrions-nous – comment devrions-nous penser à cela du point de vue de la modélisation?

    Clay Thelen — Directeur financier

    Eh bien, je pense que cela dépendra vraiment de notre pipeline et de la façon dont notre pipeline se matérialisera et de la gestion du bilan. Il y a donc un certain nombre de facteurs. Je pense que le bien – l'une des choses les plus intéressantes à propos de cet ATM à terme ou de n'importe quel contrat à terme, il nous donne une totale discrétion pour régler en un seul morceau comme nous l'avons fait à la fin de 2019 ou réglé avec une activité d'investissement proportionnelle ou de fonds de contrepartie. Je ne dirais donc pas qu'il y a des munitions pour nous. Je pense que cela dépendra vraiment des conditions du marché et de notre pipeline.

    Christy McElroy – Citi – Analyste

    D'accord, merci.

    Clay Thelen — Directeur financier

    Merci, Christy.

    Opérateur

    Notre prochaine question vient de Ki Bin Kim avec SunTrust. Allez-y.

    Ki Bin Kim – SunTrust – Analyste

    Merci et bonjour.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Bonjour, Ki Bin.

    Ki Bin Kim – SunTrust – Analyste

    Bonjour. Pouvez-vous nous parler de votre pipeline en 2020? Je sais que tout le monde dit que son pipeline est grand, mais ce panier spécifique d'offres qui ont du sens pour vous au type de qualité que vous regardez, au prix qui a du sens. À quoi ressemble ce type de pipeline spécifique pour vous par rapport aux deux dernières années?

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Je vous dirais que, comme l'indiquent nos prévisions initiales de 600 à 700 millions de dollars d'acquisitions, notre pipeline entrant dans l'année était robuste, de très haute qualité, il est composé d'une agrégation ponctuelle typique. L'année dernière, notre prix moyen était de 4,2 millions de dollars par transaction sur 140 transactions discrètes et nous avons également d'autres opportunités uniques d'investir dans les détaillants de la plus haute qualité au monde. Et donc, nous sommes très enthousiasmés par notre pipeline pour le premier trimestre et l'intégration au deuxième trimestre. Nous avons une visibilité sur le début du T2, à ce stade, nous parlons toujours d'avoir assurezvousmoinscher.com à 70 jours de visibilité, mais je vous dirais, c'est de très haute qualité et emblématique de ce que nous avons exécuté au cours des derniers trimestres .

    Ki Bin Kim – SunTrust – Analyste

    Y a-t-il des transactions de portefeuille plus importantes que vous envisagez ou s'agit-il toujours d'une offre unique?

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Je n'appellerais pas cela nécessairement un portefeuille plus grand, c'est évidemment des transactions relatives, mais pas plus importantes, nous examinerons et nous prévoyons de continuer. Je dirais donc qu'il s'agit de portefeuilles de taille petite à moyenne de chefs de file du secteur du crédit unique.

    Ki Bin Kim – SunTrust – Analyste

    D'accord et juste la dernière question. Vous avez loué environ 5% d'ABR à Tractor Supply et Sunbelt Rentals. Pour être honnête, je ne connais pas vraiment ces entreprises, en partie peut-être parce que j'habite à Manhattan, mais je me demandais si vous pouviez parler un peu plus de ces locataires et pourquoi vous vous sentez très à l'aise de posséder plus de ceux.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Sûr. Et j'apprécie votre honnêteté de vivre à Manhattan. Eh bien, tout d'abord, nous avons une relation vraiment fantastique avec Tractor Supply. Tractor Supply est le premier détaillant agricole et rural au pays. Ils sont répertoriés comme une entreprise cotée en bourse, afin que tout le monde puisse voir leurs performances, ils ne sont pas notés, de sorte qu'ils ne tombent pas dans notre catégorie d'investissement, mais il y a moins de deux fois, je crois, un effet de levier ajusté au crédit-bail, une entreprise très conservatrice, très performants dans leur cœur de métier, nous passons beaucoup de temps avec leur équipe immobilière ainsi que leur équipe dirigeante, position vraiment dominante sur le marché. Fait intéressant, Tractor Supply a également lancé avec beaucoup de succès dans le commerce électronique et a acheté cette plate-forme. C'est donc une entreprise très unique, très conservatrice et nous pensons être un vrai gagnant dans un monde omnicanal.

    Sunbelt Rentals, il y a deux grandes sociétés de location d'équipement dans ce pays. Il y en a quelques-uns qui sont plus petits et qui comprennent les locations Sunbelt ainsi que United Rentals. Sunbelt Rentals appartient au groupe Ashtead. C'est le seul opérateur investment grade au pays. Si vous regardez la propriété d'équipement par rapport à la location dans ce pays et qui va de tout petit équipement à de plus gros équipements, c'est très, très bas par rapport à l'Europe occidentale. Et donc il y a une grande opportunité dans ce pays pour la location d'équipement plutôt que la propriété. Sunbelt Rentals, propriété du groupe Ashtead, encore une fois de qualité d'investissement, profite en grande partie de cette fragmentation et de ce manque de capacité locative dans ce pays. Ils desservent tous les types d'utilisateurs, de locataires, devrais-je dire, et cela va du gaz et du pétrole à l'équipement général en passant par l'alimentation électrique et la pompe. Et donc, encore une fois, un grand partenaire à nous, qui a évidemment commencé notre cinquième projet pour eux, nous en avons acquis un certain nombre, un excellent bilan et nous pensons qu'un modèle d'entreprise qui a vraiment du sens dans un monde omnicanal du 21e siècle ici.

    Ki Bin Kim – SunTrust – Analyste

    Très bien, merci, Joey.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Merci, Ki Bin.

    Opérateur

    Notre prochaine question vient de Collin Mings avec Raymond James. Allez-y.

    Collin Mings – Raymond James – Analyste

    Merci, bonjour, Joey. Bonjour, Clay.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Bonjour Colin. Comment vas-tu?

    Collin Mings – Raymond James – Analyste

    Bien. Ma première question revient simplement à vos remarques préparées sur Art Van. Pouvez-vous peut-être simplement nous dire quels drapeaux de prudence ont été levés qui vous ont amené à ne pas conclure d'autres accords avec eux? Vous avez évidemment évoqué le private equity, mais pouvez-vous peut-être vous en dire un peu plus? Et puis dans ce sens, y a-t-il d'autres exemples récents notables où vous pouvez indiquer où vous avez changé de cap, que ce soit à cause du capital-investissement ou d'autres changements qui ont eu un impact sur votre thèse originale en ce qui concerne le concept?

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Donc, la première partie, j'apprécie la question. Art Van est une entreprise basée dans notre arrière-cour. Je connaissais Art Van personnellement, le bureau de la famille se trouve à environ cinq kilomètres en aval de Woodward depuis notre bureau ici à Bloomfield Hills. Je vais vous dire que nous avons acheté cette propriété directement à Art Van, c'était vraiment – c'était vraiment le site prééminent du Michigan en tête-à-tête avec IKEA et avons procédé à la transaction inverse de construction sur mesure avec Art Van et vraiment une opportunité de vente au détail unique. Encore une fois, j'encourage vraiment les gens à regarder notre site YouTube et à voir ce bien immobilier par eux-mêmes dans la vidéo du drone.Ford Road est un couloir de vente au détail dominant, nous sommes littéralement face à face avec le seul IKEA desservant le Michigan, le nord de l'Ohio et le nord Indiana.

    Avant la transaction avec TH Lee, Art Van avait – elle a toujours – une position dominante sur le marché des meubles et des accessoires pour la maison dans le sud-est du Michigan. Une fois que TH Lee est entré dans l'équation, nous avons eu une deuxième transaction sous contrat avec Art Van. Nous avons en fait vendu ce contrat d'achat et n'avons pas procédé et avons décidé de ne conserver que le magasin phare de Canton et avons procédé à cette transaction. Ainsi, une combinaison de l'immobilier, des résidus, de l'anticipation et de la prudence, de la performance prouvée de notre magasin à cet endroit et, évidemment, d'être au courant du feu avec IKEA était très unique et nous étions très à l'aise avec cette transaction.

    Pour ce qui est de la propriété de capital-investissement dans l'immobilier, si vous le souhaitez, je m'attaque à cela depuis plusieurs années maintenant, nous constatons juste un désalignement total des horizons d'investissement. Et aujourd'hui, comme je l'ai mentionné dans nos remarques préparées, la capacité d'investir dans les prix pour résister à une compression des marges vraiment inférieure, d'avoir un bilan qui peut investir dans la distribution de commerce électronique dans un monde omnicanal est une composante essentielle de presque tous les secteur unique de détail. C'est un monde qui change rapidement et dynamiquement et nous continuerons donc à éviter le parrainage de capital-investissement dans les cas limités où nous détenons des capitaux privés. Nous continuerons de chercher à céder ces actifs, y compris l'espace de restaurant franchisé, et nous continuerons d'investir dans les bilans les plus solides et les meilleurs des meilleurs détaillants du monde.

    Collin Mings – Raymond James – Analyste

    D'accord. Et puis je voulais juste changer de vitesse et vous avez déjà dit que sur le front du développement, vous êtes devenu de plus en plus sélectif en ce qui concerne l'engagement du capital humain dans des accords ponctuels et en évitant vraiment les situations où il n'y avait pas vraiment de chance de améliorer le type de relation à long terme. Il semble que vous ayez eu quelques affaires dans le carnet de commandes depuis la fin de l'année dernière, mais juste curieux à ce sujet, alors que vos relations continuent de croître, votre plate-forme se développe, pourquoi le mélange PCS et développement n'est-il pas vraiment gentil du rythme de l'activité d'acquisition? Encore une fois, êtes-vous loué un peu d'un différenciateur pour vous par rapport à vos pairs? Donc, juste vos dernières réflexions sur ce front.

    Joey d'accord – Président, chef de la direction et administrateur

    Oui, tout d'abord, nous avons eu – nous avons considérablement augmenté, vous avez peut-être remarqué dans mes remarques préparées, nous n'avons pas augmenté le capital humain en ce qui concerne l'activité de développement. Cependant, nous avons redimensionné efficacement le reste de chaque département de ce pays – dans cette entreprise, excusez-moi. Et en même temps, avec le retour sur les coûts, où ils sont aujourd'hui pour les développeurs marchands qui effectuent généralement des clés en main pour les détaillants, nous n'allons pas concurrencer ou faire une clé en main pour un détaillant leader de l'industrie avec un retour initial sans effet de 6% sur coût. Cela n'a pas de sens pour nous. I'm very happy to announce that TJ Maxx in Harlingen, subsequent to quarter end, and that's our first ground-up for TJ Maxx, the fifth project was Sunbelt Rentals in Converse, Texas, and then I'll tell you since we've been together last, we have a number of other projects that we anticipate that will come to fruition.

    We're really focused and we'll announce in the next, probably, in the next quarter and get a few of them in the ground quite shortly here post winter. I'm really pleased with our efforts and our activities reviewing vacant boxes and then working with really our sandbox of retailers to backfill. We have a lot of GLA in this country, 24 square foot per capita, I think, there's a lot of press related to that. I personally think there is a lot of opportunity for retailers to takeover vacant boxes and we've been very focused on former drug stores and the former Tier one sites, it's the former Shopko sites. And so, a number of those opportunities are materializing in our pipeline today and we're working with our top retailers to look at it and there should be some interesting opportunities in there as well.

    Collin Mings — Raymond James — Analyst

    Thanks, Joey.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Thank you, Colin.

    Opérateur

    Our next question comes from Nate Crossett with Berenberg. Allez-y.

    Nate Crossett — Berenberg — Analyst

    Hey, good morning guys. Appreciate the color on Art Van. What else is on the watch list right now? I think there was an article that Bed, Bath & Beyond is closing 41 stores. I think you have a couple of those, so maybe just give us an update there and then just comments on furniture in general. Is this an area that ultimately goes online or how do you feel about furniture?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Yeah, great question. I appreciate you joining us, Nate. So in terms of a couple of Bed, Bath & Beyond's we had, those were real estate plays. I'll tell you with the Bed, Bath & Beyond in Texas is paying $7.50 a foot in the dominant center there immediately adjacent to a TJ Maxx and HomeGoods. We're excited, we have one in Texas. That's a fantastic piece of real estate. We were frankly never big fans of Bed, Bath & Beyond and their merchandise stacked to the ceiling and lack of experience in the stores. So those are — they were very comfortable with those couple of stores in the real estate underneath them and potentially even have some upside.

    In terms of furniture, I'll hearken back to an NDR we had in New York and then it was repeated in Chicago about 12 to 18 months ago and we really used the opportunity to speak to millennials both in our office and on the road about what their consumer and consumer preferences and buying preferences are. We talked specifically about the furniture space and I asked a group of millennials, call it, an average age of 28 to 30, where they purchase furniture, how they purchase furniture and I apparently got horrified looks, and they looked at me and said, purchase furniture? If anything, we buy it online or it's in the lobby of our building downstairs. Now that's obviously, and we just take it for free. So that's obviously more of an urban perspective. What I'll tell you is that as long as Wayfair will lose $15 to $17 online per shipment, as long as you are able to return mattresses that you never see and they show up at your house and can just keep them for assurezvousmoinscher.com or 90 days and then send them back, some cases even longer, and as long as the capital markets are willing to support and we don't see any end in sight, start up businesses that don't care about bottom-line but only top-line, I will tell you the home accessory and furniture space reminds me very similarly to the old days when the plasma TVs morphed from several thousand dollars to a few hundred dollars.

    Furniture in this country for the vast majority, outside of high-end furniture, is becoming disposable. Today when you sell your house, you don't bring your TVs with you, they sit on the wall and the successive purchaser keeps them. I think we're heading down the road where furniture doesn't get moved for the vast majority of residences when they sell their house today, similar to the LCD and the LED TVs we see today on the wall. And so a significant disruption there is price disruption, there is omnichannel disruption and American consumer preferences today are changing very quickly. And so I think it's a space that we will continue to avoid absent the unique circumstance. And it's a space we've been very, very selective with. There is a couple of winners in this space, I'll mention Lazy Boy, a fellow Michigan company. Lazy Boy is a winner in this space that has brick and mortar and has frankly a cult-like following among millennials, which is very unique. But at the same time, we're going to be very, very selective in any investment activities there.

    Nate Crossett — Berenberg — Analyst

    Okay, that's helpful. And then maybe just one on G&A outlook for 2020. It looks like even you wanted to keep it flat roughly for the last three quarters. Can you just remind us the size of the sales force? Are you anticipating any new hires in the near term?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Ouais. So we benefited from approximately, as Clay mentioned, 50 basis points in terms of G&A as a percentage of revenue year-over-year. We anticipate benefiting approximately another 50 basis points this year. We are actively, with our new building open next store, we are actively growing and scaling every aspect of this organization. First quarter is the largest in terms of G&A, generally just from aberrations historically for us, non-run rate activities, which is quarterly activity, but this is a company that's growing over 30% top-line, we're going to continue to invest in our people, both individually and their professional development, as well as, grow this team pretty dynamically. We went from about 33 people, I believe at the end of last year, 32, 33, to a, call it, 46. And so we're growing and we grew headcount by about 30%. At the same time, we're gaining efficiencies through all of the system work we've done, the processes we've instituted and really the rapid growth of the portfolio.

    Nate Crossett — Berenberg — Analyst

    Okay, thanks guys.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Our next question comes from Rob Stevenson with Janney. Allez-y.

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    Bonjour les gars. Joey, I think you mentioned completing some dispositions in the first quarter here. At this point is the $25 million to $75 million of guidance likely to be front-end loaded?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Bonne question. I think that it is possible that there will be some front-end loading for that disposition activity, we'll continue to dispose, we have another Walgreens that is under contract. I anticipate them being at or below 3% by 3/31. We have some additional franchise restaurants that are under contract that we will look to opportunistically divest into the 1031 market and then we are working on one or two other transactions that are similar to the Academy Sports, Camping World dispositions, where we just don't feel that the residuals or the long term interest on our end is there. So, Q1 could be fairly active on dispositions, frankly, I hope it is. That's in purchasers hands today. We're under contract with a number of assets going through diligence. But you will continue to see us be aggressive and even possibly raise the bottom end of that guidance pretty shortly.

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    D'accord. And then the Kmart in Michigan that you're doing with Tractor Supply. Is this a scrape and rebuild or just a box rehab and then how much is that plus the new TJ Maxx and the Sunbelt Rentals developments expected to cost you guys?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Ouais. So that's a — it's a former small format freestanding Kmart, again the last Kmart in our portfolio, we had waited patiently to exercise that recapture right for upwards of two years with Tractor Supply waiting patiently with us and we thank them for that. They are going to be retenanting that whole entire box. It will not be a scrape and rebuild. And then the Sunbelt Rentals as well as TJ Maxx at Harlingen, Texas, I would tell you, it's about aggregate cost of approximately $5 million.

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    Okay, thanks guys.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Je vous remercie.

    Opérateur

    [Operator Instructions] Our next question comes from John Massocca with Ladenburg Thalmann. Allez-y.

    John Massocca — Ladenburg Thalmann — Analyst

    Good morning.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Good morning, John.

    John Massocca — Ladenburg Thalmann — Analyst

    So it sounds like you're pretty aggressively, and you have been for a while, selling down the kind of Walgreens exposure. I mean is Walgreens kind of in the same bucket now as some of your franchise restaurant field tenants where it's — the ultimate goal is probably to get it down to zero or close to zero?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Well, no, I don't think it's to get it to zero. I would tell you, we've rationalized exposure, if you hearken back several years, they were 40% of our portfolio. We have some significant gains. I think the challenge with some of the suburban Walgreens and pharmacies in this country is the very high per square foot rent and the 13,000 square foot to 14,000 square foot rectangle plus the drive through that sits on top. So we have — we have great pieces of real estate, hard corners, great access, visibility, parking, but I'd tell you the tenant pool today and how retailers have morphed, you are either backfilling those boxes generally with Dollar stores that are paying anywhere between 25% and 35% of the Walgreens rent or you are forced to demise those 13,000 square foot to 14,000 square foot boxes in the small strip centers, which we have no interest in doing. And so, we think, on a risk adjusted return basis, for us to divest off Walgreen typically in the mid-sixes, lower or mid-sixes, mid-sixes for approximately the 10 to 11 year Walgreens into the 1031 market continues to make significant sense for us.

    The second half of that is, I continue to see disruption in the pharmacy space and anticipate more disruption. The front end of the stores continue to really suffer from weak sales and the middle of the stores, frankly, remind me of the middle of the grocery stores in today's environment. And I think we're going to have to see the major drugstore chains in this country rely upon baby boomers. We're going to have to see some significant remerchandising efforts to drive traffic into those stores with higher margin items. And so we'll continue for all those above reasons, continue to look to dispose off the stores that we do not like. We have stores in our portfolio that are frankly fantastic pieces of real estate. Our flagship store in Ann Arbor, Michigan on the campus of University of Michigan, we will not sell unless somebody came with an offer we couldn't refuse. It's the best piece of real estate in Ann Arbor. So there are a number of stores that are either super high-performing, we really like the real estate, we want to hold it, absent a compelling offer. But in terms of suburban pharmacies, we are very critical of their future today.

    John Massocca — Ladenburg Thalmann — Analyst

    Okay and then bigger picture, there is a perception, it's kind of played out historically that larger footprint retail boxes are less fungible, harder to kind of relet in a tenant credit situation. How do you kind of mitigate some of that risk? I know obviously a lot of your larger box assets are ground leased assets. But is there anything else you can kind of do to kind of mitigate the risk associated with that — with these kind of less granular type assets you have in the portfolio?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Yeah, look, another good question. The ground leased portfolio 8.5% at 12/31, we anticipate that frankly ticking up at 3/31. We have a number of assets currently under contract to purchase or has acquired subsequent to quarter end. I think there's a few mitigants, first credit. So number one, our big box exposure typically on a ground lease typically very low basis is with the leading operators in this country, that's Walmart, Home Depot and Lowe's, generally. And so we have no interest in big box exposure with private equity-backed retailers, privately held retailers generally or retailers that are on the sub-investment grade spectrum. That's very challenging.

    Second, when we look at any big box transaction, you can assume that we are in conversations with the retailer about the productivity of that store, of that unit on an isolated basis and then also how it compares relative to other stores in the district. We also get on the ground and our diligence team does a fantastic job of understanding the local markets in conjunction with our local partners.

    And then third, we're looking at the overall parcel, not only the box itself. We're looking at the overall parcel generally at the amount of frontage it has on a road, if there are any current outlots that are blocking our ability to one day redevelop it. But I'll give you an example, we looked at a large box recently, it had 600 feet of frontage on a major retail corridor, it was leased to the largest retailer in the world and we looked at it paying a few dollars a square foot, and we say, if they ever left this store, it's a highly productive store, if they ever left this store we'll have 600 feet of frontage which results in 4 to 5 outlots paying $80,000 a year and we will quickly recapture the NOI just from the outlots alone even if the big box in the future had to be — if the tenant ever left self-storage or some other use.

    John Massocca — Ladenburg Thalmann — Analyst

    Very good. That's it for me.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Our next question comes from Linda Tsai with Jefferies. Allez-y.

    Linda Tsai . — Jefferies — Analyst

    Oui. Joey, you seem pretty emphatic about the eventual demise of lower cost furniture and mattress stores. Are there other categories where you're concerned like this?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Kind of thick. I think overall, this country, we are still in the early innings of retail disruption. I think if you look across, these aren't binary outcome. If you look across retail sectors in this country, it's very difficult to find a sector outside of consumer electronics that has gone through the disruption that we anticipate. and will go through additional store closures and retailers disappearing. Consumer electronics, Best Buy's the last man standing because Hubert Joly did a fantastic job in the turnaround, they had an investment grade balance sheet, Circuit City, H.H. Gregg, Comp USA and now we see a couple of the smaller regional scaling, it's effectively the last man standing. I think it's ironic that you look across even sectors such as office supplies, we still have Max Depot and Staples, you look across general merchants, we still have Sears stores in this country. And so there is going to be, we believe, a lot of closures in this country. I don't think there's necessarily binary outcome. But our goal is to pick the winner with the strongest balance sheet, the most competent management team and the best underlying real estate.

    And so the furniture space was quite obvious to us, what was going on there. There are other sectors that we're not overly interested, office supplies, again that movie theater space, I'd tell you, we are not overly interested at the movie theater space, sporting goods space, not overly interested and easily commoditized, hard or soft goods that can be purchased on the Internet without experience. And so there is a number of sectors that we aren't interested in, pet supplies being another one, that we kind of, I won't say we redline, but absent a unique piece of real estate or compelling opportunity, we won't touch.

    Linda Tsai . — Jefferies — Analyst

    Thanks for that.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Our next question comes from Chris Lucas with Capital One Securities, please go ahead.

    Christopher Lucas — Capital One Securities — Analyst

    Bonjour les gars. I had a couple of questions that's really kind of relative to cap rate questions and, Joey, so I guess the question for me on the ground leases is, could you give us a sense as to what the sort of cap rate gap is between a ground lease you're buying an a fee ownership position that you would acquire on a similar asset tenant?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Yes, good morning, Chris. I'll tell you, well, first off, many of the tenants that we acquired ground leases on, they don't even have turnkey so I'll tell you, we bought a Chick-fil-A ground lease during the quarter, last previous quarter, we bought a Sheetz ground lease, obviously a leading large format gas and convenience store last quarter. They don't have turnkey deals out there. And so — but I would tell you, ground leases typically trade at 150 to 200 basis points inside turnkey leases for like kind assets. That's kind of the rule of thumb, but there are a number of retailers out there that simply don't have turnkey leases.

    Christopher Lucas — Capital One Securities — Analyst

    D'accord. And then I guess if I look at your top hold — your top investments in terms of tenant credit concentration, any thoughts about where cap rate movement has been the greatest either compression or expansion among those over like the last couple of years?

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    On a tenant specific basis?

    Christopher Lucas — Capital One Securities — Analyst

    Ouais.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Yeah, look, all in all, I would tell you, cap rates over the last couple of years were at historic lows, given the interest rate environment, have effectively been flat. We've seen some marginal compression in the smaller price points, super high quality retailers. Obviously that flows into the 1031 market, it flows into the franchise restaurant market, which we don't consider super high-quality. It's really fallen, I think, into the O'Reilly's and the AutoZone's of the world, the $1 million to $2 million, one-off transactions that carry super — fantastic balance sheet, high investment grade credit ratings and then lower price point. I'll tell you, that said, again operating in the fragmented space that we are, we acquired 13, sorry, O'Reilly's in Q4 alone. We were able to acquire those O'Reilly's because of our relationships, both with the tenant and repeat developers. They range from having eight years on the lease to full 20-year leases. And so even though you see that cap rate compression in the market, I'm very confident and I'm proud of our team being able to dig a big magical [Phonetic] opportunities out there.

    Christopher Lucas — Capital One Securities — Analyst

    Great, thank you. That's all I had this morning.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Thank you, Chris.

    Opérateur

    This concludes our question and answer session. I would like to turn the conference back over to Joey Agree for any closing remarks.

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Well, thank you everybody for joining us this morning. We look forward to catching up during the upcoming conferences and good luck with the rest of the earnings. Appreciate your time.

    Opérateur

    [Operator Closing Remarks]

    Duration: 51 minutes

    Appeler les participants:

    Joey Agree — President, Chief Executive Officer and Director

    Clay Thelen — Chief Financial Officer

    Christy McElroy – Citi – Analyste

    Ki Bin Kim — SunTrust — Analyst

    Collin Mings — Raymond James — Analyst

    Nate Crossett — Berenberg — Analyst

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    John Massocca — Ladenburg Thalmann — Analyst

    Linda Tsai . — Jefferies — Analyst

    Christopher Lucas — Capital One Securities — Analyst

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