Un bien locatif est-il un bon investissement?

Q: Je possède un condo dans ma ville natale de Duncan, en Colombie-Britannique, mais mon partenaire et moi venons d'acheter une maison de l'autre côté de la ville et y avons emménagé ensemble. Dois-je conserver le condo comme propriété locative ou le vendre et investir les capitaux propres?

Chaque fois que je demande à mes amis ou à ma famille ce que je dois faire de la propriété, ils me disent que je devrais la garder parce que «la valeur des propriétés ne cesse d'augmenter et un jour, j'en serai propriétaire!» Mais mes revenus de location ne couvriraient pas mon coût pour garder le condo et j'ai envie de couler de l'argent dans l'unité chaque mois juste pour le maintenir à flot est une mauvaise idée, quel que soit le gain à long terme.

Le condo de deux chambres a été construit en 1993 et ​​se trouve dans une partie très louable de la ville (la plupart des unités de la région sont occupées par des locataires). Je pense que je pourrais facturer environ 800 $ / mois pour cela. Le taux d'inoccupation est assez bas ici, donc je n'aurais probablement pas trop de mal à trouver un locataire. Le bâtiment est bien entretenu (je préside le conseil des couches) et dispose d'une solide réserve pour éventualités. Je m'attends à ce que les frais des strates augmentent à un taux d'environ 2% par an dans un avenir prévisible.

-Harmonie

UNE: L'une des meilleures choses à investir dans l'immobilier est qu'il est généralement beaucoup plus stimulant que d'investir dans des actions. Les stocks sont difficiles à comprendre pour beaucoup de gens, alors que l'immobilier peut être plus intuitif.

Cela aide à comprendre dans quoi vous investissez et quand il s'agit d'une propriété dans laquelle vous avez déjà vécu et d'un quartier que vous connaissez, je peux apprécier l'attrait, Harmony.

Je préfère investir dans des condos plutôt que dans des maisons individuelles, car les dépenses de condos sont assez prévisibles. Les dépenses pour une maison peuvent être beaucoup plus sporadiques.

Je pense que les investisseurs immobiliers sont probablement mieux lotis en se concentrant sur les flux de trésorerie que sur l'appréciation du capital. En d'autres termes, évitez de profiter de la spéculation pour vendre la propriété à court terme avec un profit. Vous semblez avoir une approche à long terme des flux de trésorerie, Harmony, mais le flux de trésorerie – ou son absence – semble être une source de préoccupation.

Un bien dont les flux de trésorerie sont négatifs peut néanmoins être un bon investissement, donc je pense que vous devez vous demander pourquoi le loyer ne couvrira pas les coûts. Avez-vous un amortissement court sur votre hypothèque? Vous pourrez peut-être réduire vos coûts en prolongeant l'amortissement de l'hypothèque à 25 ans afin que la propriété soit neutre ou positive.

Demandez à un planificateur: laissez votre question à Jason Heath »

J'aime projeter les flux de trésorerie après impôts et les capitaux propres nets d'un immeuble locatif sur plusieurs années afin d'évaluer équitablement le bien. Pour moi, il s'agit d'une véritable représentation de l'investissement, plutôt que de simplement regarder les flux de trésorerie de manière isolée ou de spéculer sur l'appréciation de la valeur de la propriété.

Si une propriété affiche un flux de trésorerie négatif, vous pourrez peut-être demander une déduction sur votre déclaration de revenus qui entraînera un remboursement d'impôt. Je dis «peut» parce que le capital hypothécaire n'est pas déductible d'impôt et une fois que vous le soutenez, votre propriété pourrait avoir un flux de trésorerie positif à des fins fiscales, Harmony.

Après avoir déterminé les incidences fiscales des flux de trésorerie de votre immeuble locatif, vous devez tenir compte de la variation des capitaux propres nets. Si votre propriété affiche un flux de trésorerie négatif de 2 000 $ après impôt par an mais que vous remboursez votre capital hypothécaire de 4 000 $ par an dans le processus, c'est une considération importante.

Mais cela signifie-t-il que vous avez investi 2 000 $ et gagné 4 000 $? Pas vraiment. Vous devez également tenir compte du montant que vous avez immobilisé dans la propriété. En d'autres termes, si vous avez 48 000 $ de capitaux propres dans la propriété et que votre flux de trésorerie est négatif de 2 000 $, vous avez effectué un investissement de 50 000 $ pour gagner 4 000 $. C'est un rendement de 8%. Ajoutez un peu d'appréciation de la valeur de la propriété et vous pourriez avoir un retour à deux chiffres (au moins sur papier) dans cet exemple théorique.

D'un autre côté, les loyers ne sont-ils tout simplement pas assez élevés dans le quartier pour justifier les frais de portage sur la propriété? Il peut s'agir simplement d'un marché de locataires. Dans certains cas, le rendement global d'un immeuble locatif ne suffit pas à battre d'autres options d'investissement alternatives. Si le produit du condo peut vous permettre, à vous et à votre partenaire, de verser un acompte plus élevé sur la maison et d'éviter les primes d'assurance de la SCHL, ou de fournir de l'argent pour faire une cotisation à un REER ou à un CELI, je pense que vous devez vous assurer que le flux de trésorerie / l'avoir net le retour est alléchant.

Le fait est que vous ne pouvez pas vous concentrer uniquement sur les flux de trésorerie de première ligne pour un immeuble locatif. Creusez plus profondément, considérez les implications fiscales, le remboursement du capital hypothécaire et vos fonds propres existants.

Et même si je déteste être pessimiste, le réaliste en moi ne peut pas m'empêcher de souligner que votre condo représente un plan de sauvegarde raisonnable au cas où les choses ne fonctionneraient pas avec votre partenaire. N'oubliez pas non plus qu'après deux ans de cohabitation, les mêmes lois qui s'appliquent aux couples mariés s'appliquent aux couples en union libre en Colombie-Britannique. lorsqu'il s'agit d'un partage d'actifs. Dans votre cas, vous pourriez avoir droit à la fois à la moitié de la maison et à la moitié de l'appréciation lors de votre relation avec votre condo. Pensez donc à consulter également un avocat de la famille.

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Jason Heath est un planificateur financier agréé (CFP) à honoraires seulement et à conseils uniquement chez Objective Financial Partners Inc. à Toronto, en Ontario. Il ne vend aucun produit financier.

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