Votre premier immeuble de placement devrait être…

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J'éprouve peut-être un «blocage de l'écrivain».

Je ne suis pas sûr, parce que je ne suis pas réellement un "écrivain". Je suis juste un entrepreneur immobilier qui cherche à affiner ses compétences, partager ses connaissances et parler plus souvent à la troisième personne. Alors peut-être que c'est le bloc de l'écrivain ou peut-être simplement le fait que mon esprit est concentré à 100% sur ma nouvelle acquisition – une nouvelle maison que je remodèle pour ma femme et moi pour emménager (photos à venir bientôt!)

Quoi qu'il en soit, l'écriture a été difficile au cours des deux dernières semaines. Cependant, aujourd'hui, j'ai passé un certain temps à discuter avec un ami de la façon dont elle devrait investir. Elle m'a vu passer d'un locataire à un propriétaire à un investisseur à temps plein et est impatiente de rejoindre la fête. Après cette discussion, j'ai réalisé que les questions qu'elle m'a posées étaient les mêmes que vous vous posez probablement:

"Comment commencer?"

"Qu'est-ce que je devrais acheter?"

"Comment puis-je m'assurer de ne pas échouer?"

Ainsi, la fin du bloc de mon écrivain et l’émergence de ce billet. Sans plus de suspense, je veux partager avec vous mon opinion sur le meilleur type de propriété que vous devriez acheter si vous débutez et cherchez à mieux utiliser votre temps et votre argent. La réponse?

Le premier immeuble de placement d'un débutant…

Ces types de propriétés sont partout. La ville, la banlieue, le pays. On les trouve dans les quartiers à revenu élevé, les quartiers moyens et les quartiers à faible revenu. Ils peuvent être moches, beaux, grands, petits, neufs ou anciens. Je parle, bien sûr, de petites propriétés multifamiliales. Plus précisément, je parle de duplex, de triplex et de quatre plex. Juste au cas où vous ne le sauriez pas:

  • Duplex = deux unités
  • Triplex = trois unités
  • Four-Plex = quatre unités (également appelé «quad»)
  • Je crois que ces types de propriétés sont les meilleur investissement pour la plupart des débutants. Pourquoi devrais-je faire une déclaration aussi audacieuse que celle-ci? Parce qu'il y a tellement d'avantages à posséder de petites propriétés multifamiliales que je pourrais écrire pendant une semaine à leur sujet. Cependant, je vais résumer ces avantages ci-dessous pour vous donner une bonne idée de pourquoi je suis un tel fan de ces types de propriété et comment vous pouvez ajouter une richesse importante à votre vie en investissant dans eux.

    Vivre sous un pont n'est pas une option

    "Votre maison n'est pas un investissement."

    -Robert Kiyosaki

    Si vous êtes un fan de «Rich Dad Poor Dad» (sinon, vous devriez l'être), vous reconnaîtrez cette citation. La plupart d’entre nous ont grandi avec la conviction que «votre maison est le plus gros investissement que vous ferez».

    Cependant, comme le souligne Rich Dad Poor Dad – votre maison est un investissement misérable. Il coûte de l'argent chaque mois à posséder, nécessite une attention constante et ne gagnera probablement jamais plus de valeur que le montant qu'il vous en coûte chaque mois. Pensez-y – si vous dépensez 1 000 $ par mois pour un paiement hypothécaire et 100 $ de plus pour les réparations – vous perdez plus de 13 000 $ par an sur cette affaire. Pensez-vous vraiment que la maison gagne 13 000 $ par année en valeur, chaque année?

    Je ne vous dis pas que vous devez abandonner votre rêve de devenir propriétaire et vous installer sous votre pont local. Le simple fait est que vous avez besoin d'un endroit où vivre. Que vous louiez un logement (jetez de l'argent par la fenêtre) ou que vous soyez propriétaire d'une belle maison (jetez également de l'argent par la fenêtre), une résidence personnelle est une nécessité dans la vie.

    Cependant, il existe un moyen d'avoir votre gâteau et de le manger aussi.

    En achetant un duplex, un triplex ou un quadruplex, vous avez la capacité unique de combiner votre besoin humain de base pour un toit au-dessus de votre tête avec votre désir de création de richesse. Vous pouvez vivre dans une unité tout en louant les autres unités à des fins lucratives.

    Au début de ma carrière d'investissement, j'ai acheté un petit duplex dans un quartier bourgeois. La propriété contenait deux maisons sur un petit terrain. Deux semaines après la fermeture de la maison, ma femme et moi avons emménagé dans la plus petite des deux maisons et avons loué la plus grande maison. Le loyer de la plus grande maison a payé l'intégralité de l'hypothèque, des taxes et de l'assurance permettant à ma femme et moi de vivre gratuitement. Plus tard, nous avons déménagé et détenons maintenant les deux maisons en location – aimant le cash-flow qui se déverse chaque mois.

    Tout dépend des Benjamins (lors de l'achat de votre premier immeuble de placement)

    Vous avez peut-être beaucoup d'argent. Peut-être que vous êtes né Rockefeller ou Trump. Peut-être êtes-vous un épargnant compulsif et que vous avez mis de côté 25% de votre chèque pendant des années (bon pour vous!).

    Mais ce n'était pas moi quand j'ai commencé.

    Je n'avais pas d'argent quand j'ai commencé et si vous débutez, vous n'en avez probablement pas non plus. Cependant, je savais que l'investissement immobilier allait être l'outil que j'utiliserais pour prendre ma retraite à trente ans. Alors que la plupart des investissements immobiliers nécessitent un acompte de 20% – vous pouvez acheter votre propre résidence personnelle pour seulement 3,5% d'acompte avec un prêt FHA auprès de la plupart des prêteurs. Cela signifie que si vous achetez une maison pour 100 000 $, vous n'avez qu'à payer 3 500,00 $ pour le faire (plus les frais de clôture, que vous pouvez généralement faire payer au vendeur).

    Je ne sais pas pour vous, mais 3 500 $ semblent beaucoup mieux que 20 000 $.

    La grande chose est que cet acompte de 3,5% s'applique à une maison unifamiliale ou à un petit immeuble multifamilial comptant jusqu'à quatre unités. Si vous utilisez le prêt de rénovation FHA 203K, vous pouvez même incorporer les coûts de réparation au prêt. Donc, si vous trouvez un quadruplex pour 100000 $ qui a besoin de 10000 $ de peinture et de tapis, vous pouvez inclure ces coûts dans le prêt et emprunter 110000,00 $ pour la maison (moins votre acompte de 3,5% sur les 110000 $).

    En outre, les prêteurs sont beaucoup plus accueillants envers les «acheteurs de maisons individuelles» que les investisseurs et offrent des taux inférieurs et des normes de qualification plus faciles. Cela signifie qu'il est plus facile de financer une propriété s'il s'agit de votre propre maison. De toute évidence, l'achat d'un duplex, d'un triplex ou d'un quadruplex combine les avantages de prêt d'une maison personnelle avec le pouvoir d'investissement d'une propriété génératrice de revenus. Cette. Est. Impressionnant.

    Réduisez vos risques = épaississez votre portefeuille

    Je n'aime pas perdre. Je doute que vous le fassiez non plus. Il est dans notre nature humaine de s'efforcer d'exceller – il est donc parfaitement logique que vous soyez nerveux de vous lancer dans un investissement immobilier. Certaines personnes que je connais passent des années à parler d'investissement mais ne se lancent jamais. Peut-être que c'est vous?

    L'achat d'une petite propriété multifamiliale n'a pas seulement un sens financier, mais c'est aussi le chemin le plus sûr que vous pouvez prendre pour gagner beaucoup d'argent dans l'immobilier.

    Je le répète: les petits immeubles multifamiliaux sont le chemin le plus sûr que vous pouvez emprunter pour gagner beaucoup d'argent dans l'immobilier.

    Lorsque vous avez plus d'une unité, le risque est réparti. Quand une unité devient vacante, vous avez toujours le loyer d'une autre. Si vos dépenses augmentent légèrement, vous pouvez y faire face. De plus, votre capacité à gérer efficacement et efficacement déterminera votre succès, et non les caprices du marché ou les espoirs et les rêves.

    Cela dit, toutes les petites propriétés multifamiliales ne sont pas gagnantes. J'ai récemment acheté un triplex pour assurezvousmoinscher.com 000 $ qui coule comme un fou. J'adore cette propriété et il serait difficile pour moi de la bousiller. Dans le même temps, il y a une liste sur le MLS en ce moment pour un triplex similaire (dans un endroit pire, avec moins de loyer) pour 150 000 $. De toute évidence, l'achat de cette propriété coûteuse pourrait fonctionner correctement, mais cela ne produira pas le flux de trésorerie souhaité. Vous devez vous assurer que vos normes sont élevées et définies. Votre risque est déterminé presque entièrement par le prix que vous payez pour une propriété.

    Formation en cours d'emploi avec votre premier immeuble de placement

    En commençant votre carrière d'investissement avec une petite propriété multifamiliale, vous pouvez acquérir une connaissance directe du fonctionnement du monde de la location. Je ne dis pas que vous devez être celui qui répare les toilettes ou qui frappe aux portes – mais je crois qu'il est important d'acquérir de l'expérience sur ces petites propriétés avant de passer un jour à des investissements plus importants. L'investissement immobilier est une affaire de personnes et plus tôt vous apprenez à gérer efficacement ces personnes, mieux vous serez l'investisseur. Je crois que la gestion immobilière a un rôle à jouer pour de nombreux investisseurs, mais je pense que vous devez gérer vous-même votre première propriété.

    De plus, vous pourrez utiliser cette première propriété comme rampe de lancement pour vos futurs investissements. Cette propriété renforcera votre confiance en tant qu'investisseur et vous ouvrira des portes dont vous ignoriez même l'existence. Vous deviendrez un «investisseur» plutôt qu'un simple rêveur. Vous pouvez peut-être même utiliser cette première propriété (car c'est votre résidence principale) pour effectuer un refinancement en espèces et retirer de l'argent pour acheter d'autres propriétés.

    Les possibilités sont infinies.

    Les propriétés multifamiliales, si elles sont achetées correctement, peuvent être un énorme démarrage rapide dans le monde de l'investissement pour les flux de trésorerie. Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon d'évaluer une propriété et de déterminer si c'est vraiment une bonne affaire, j'ai créé un calculateur de feuille de calcul que vous pouvez télécharger sur votre propre ordinateur et utiliser pour toutes vos propriétés.

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    À propos de Brandon

    a écrit 199 articles impressionnants dans ce blog.

    Brandon Turner (G +) est le rédacteur en chef et directeur de la communauté BiggerPockets.com et propriétaire de RealEstateInYourTwenties.com. Il est également un investisseur immobilier actif (flips, appartements et achat-vente), entrepreneur, voyageur du monde, conférencier à la troisième personne et mari. Venez passer du temps avec lui sur Twitter!

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